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▶ 위임장의 개요(일반)
위임을 받은 사람(수임인)이 회사의 대표자(대표이사. Chief Executive Officer)로부터 회사의 특정업무상 행위, 예컨대 계약의 협상 및 체결, 대금의 수령 등을 할 수 있 는 권한을 부여받았다는 사실을 중명하기 위한 문서.
▶ 위임장의 개요(법정)
당 법인을 대리인으로 하여 특허청에 출원이나 기타 절차를 위임하고자 할 때에는 그를 입증하는 위임장을 반드시 제출하여야 합니다. 위임장은 도장이 날인된 원본이 필요하며, 개별위임장과 포괄위임장의 두가지 종류가 있습니다. 개별위임장은 당해 위임된 사건에 대해서만 대리권을 당 법인에게 부여한다는 것이므로, 매 사건마다 필요시 제출해야 합니다. 반면, 포괄위임장이 일단 특허청에 제출되면 그 이후의 사건에 대해서는 또다시 위임장을 제출할 필요가 없으므로 편리합니다.
▶ 위임장의 신빙성
작성된 위임장에 위임인의 서명이 있으면 일단은 법률적 효력이 형성되지만, 위임내용의 신빙성 보장과 확인을 위하여 다음과 같은 수단들이 사용되기도 함.
1. 공증인에 의한 공증(Notary Public)의 취득
2. 각국의 상공회의소에서 발급하는 Signature증명서의 첨부
3. 한국에 주재하는 상대방측 대사관 또는 영사관에서 발급하는 증서의 첨부 또는 날인
▶ 위임장이 필요한 경우
1. 수임인이 자신의 통상적인 업무범위나 권한을 벗어난 사항에 대하여 회사를 대신하여 유효한 법률행위를 하고자 하는 경우
2. 협상에서의 대등성 확보를 위하여 자발적으로 작성,휴대하는 경우
3. 상대방의 요구에 따라 휴대하는 경우 (통상적 업무범위를 벗어난다고 의문이 가거나, 만약의 경우를 위한 안전장치용도의 필요성에서)
4. 계약체결의 유효성 검증을 위하여 정부기관 등 제3자 가 요구하는 경우
▶ 위임장 작성의 요령 및 포함내용
위임장 작성에 있어서 반드시 지켜야 할 정해진 특정의 형식이나 문구는 없으므로, 당해 사안에 맞추어 임의로 작성할 수 있음.
수임인에의 위임사실, 위임업무의 내용 및 위임의 범위 등을 구체적으로 명확하게 기입하고, 필요시 당해 위임행위의 유효기간을 명시하는 것이 바람직함.
구체적 제한적인 위임이 통상적이지만, 경우에 따라서는 일반적 포괄적인 위임의 경우도 있음. 그러나, 포괄적인 위임의 경우는 수임의 재량범위가 크게 확장되는 만큼, 적절한 통제대책이 필요함.
▶ 위임장 양식
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위임장 양식입니다.
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▶ 인감증명서 발급
1. 관련법규 : 인감증명법 시행령 제13조, 제14조, 제14조제4항, 제15조
2. 구비서류
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1) 본인이 신청 - 신분증(주민등록증, 운전면허증, 공무원증,여권), 인감도장
2)"부동산매도용"일 경우 신청자가 직접 매수자 인적사항(성명, 주민등록번호,주소)을 기재하여야 함
3) 위임발급신청 - 인감위임장(다운로드)을 작성 위임을 받을 자에게 인계 , 위임받은 자의 신분증(주민등록증, 운전면허증, 여권 등), 인장
4) 재외국민이 대리인을 통해 인감을 증명받고자 하는 경우 - 인감위임장서식 뒤쪽 재외공관(영사관) 확인란에 거주지를 관할 재외공관의 확인을 받아야 합니다 재외국민이 부동산 권리이전에 사용할 인감증명을 신청할 경우 |
- 인감증명 비고란에 이전할 부동산명과 소재지를 기 록하고 세무서 경유란 에 증명청의 소재지를 관할하는 세무 서장을 거쳐야 함
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○ 수 수 료 : 500원
○ 처리기간 : 즉시
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▶ 재/외국민 인감위임장 발급
대상 : 관할지역 거주 재외국민
(시민권소지 동포는 대상이 아님)
신청시 제출서류 |
- 인감위임장
- 여권 또는 영주권 사본
- 수수료 : 3불 50센트
- 처리기간 : 즉시발급
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| 신청시 주의 사항 |
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- 위임자 본인이 신청하는 것을 원칙으로하며, 대리인이 신청하는 경우 대리신청하게 한다는 내용의 진술서를 작성, 공증 (Notary Public)을 받아 본인 및 대리인의 신분증명서 (ID) 사본과 함께 제출
- 인감위임의 경우는 재산권의 소유이전등 본인 의사 확인이 절대 필요한 사항이므로 본인이 직접 신청하는 것을 원칙으로 함.
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▶ 공증의 의의
공증은 우리의 중요한 거래에 관하여 증거를 보전하고 권리자의 권리 실행을 용이하게 하기 위하여 사실을 증명하여 주는 제도로서, 이를 이용하면 생활주변에서 생기는 여러 가지 거래나 분쟁을 예방하거나 분쟁 발생시 유력한 증거로 활용할 수 있고 나아가 재판절차를 거치지 않고 간편하게 권리를 실행할 수도 있다.
▶ 공증의 효력
공증은 개인과 개인이 작성한 사문서를 공증인이 일정한 방식에 따라 증서를 작성하여 기명날인한 문서다. 이같은 공증의 효력은 개인과 개인간의 다툼을 방지하고 강력한 증거자료의 역할을 할 수 있다는 데 있다. 공증문서는 공증사무실에서 25년간 보관되기 때문에 분실을 하더라도 공증번호를 제시하면 새로운 정본을 부여받을 수 있어 분실의 위험이 없다는 장점도 있다. 그밖에 금전채권의 경우 강제집행을 당해도 좋다는 문언이 기재되므로 공증을 해놓으면 지급 날짜가 도래하는 즉시 강제집행을 할 수 있다.
▶ 공증의 종류
1. 공정증서의 작성
공증인이 당사자의 의사 등을 확인하여 그에 관한 서류를 직접 작성하는 것을 말한다.
앞에서 기술한 것처럼 일정한 금전 등의 지급을 목적으로 하는 법률행위에 관하여 공정증서를 작성할 경우 강제집행을 인락하는 문구를 기재하면 약정대로 지급되지 않을 경우 바로 강제집행을 할 수 있게된다.
2. 사서증서의 인증
당사자가 작성한 서류상의 서명날인이 본인의 의사에 의한 것이 틀림없다는 것을 공증인이 확인하고 그 사실을 기재하는 것을 말한다. 인증의 경우는 강력한 증거력이 있다는 효과만 있고 공정증서를 작성한 경우처럼 간편하게 강제집행을 할 수 있는 효력은 없다..
3. 정관 및 의사록 인증
상법의 규정에 의하여 주식회사 등 일정한 법인은 정관을 인증 받아야 하고 법인등기절차에 소요되는 의사록도 인증받도록 되어 있다. 이것은 사서증서 인증의 특별한 형태로서 정관이나 의사록이 적법한 절차에 의하여 작성되고 그 내용도 사실과 같다는 것을 공증인이 확인하여 주는 것이다.
4. 확정일자의 압날
당사자가 작성한 서류에 공증인이 일자인을 찍어 그날에 그 문서가 존재하였다는 사실을 증명해 주는 것이다.
주택임대차의 경우 입주한 임차인이 주민등록을 마치고 임대계약서에 확정일자를 받으면 그때부터 등기한 것과 동일하게 대항력을 갖게되어 임차보증금에 대하여 사후에 우선 변제를 받을 수 있게 된다. 이러한 확정일자는 일반 공증사무소외에 법원에서도 받을 수 있다.
▶ 공증의 필요성
강력한 증거 확보 및 분쟁의 사전 방지 공증서류는 민사재판이나 형사재판에서 강력한 증거력이 있으므로 분쟁발생시 그 해결에 유리할 뿐만 아니라 이로 인하여 공증을 한 경우 분쟁이 발생하지 않게 되는 효과마저 생긴다.
신속한 강제집행 가능 일정한 금전, 대체물, 유가증권의 지급을 목적으로 하는 법률행위에 관하여 공정증서를 작성하면 지급이 이행되지 않을 경우 복잡하고 번거로운 재판절차를 거치지 않고 공정증서를 작성한 공증사무소에서 집행문을 부여받아 바로 강제집행을 할 수 있어 편리하다.
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▶ 부동산 등기 절차
1. 공동신청주의
등기는 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 반드시 서면으로 부동산의 소재지를 관할하는 법원 등기과(계)나 등기소에 직접 출석하여 신청하여야 한다. 보통은 법무사가 양쪽의 위임을 받아서 처리한다. 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자 단독으로, 상속등기는 등기권리자 단독으로 신청할 수 있다.
2. 등기관의 권한
등기관은 등기신청이 있으면 순서대로 이를 접수하여 순서대로 등기부에 기재하여야 하고, 일단 접수된 신청서류등에 형식적인 결함이 있으면 신청을 각하할 수 있으나 실질적심사권(예컨대, 매매계약이 무효인지 여부 등)은 없다.
3. 소유권보존등기를 신청할 때에는 주민등록표 등본 1통, 신청서부본 3통, 등록세 납부영수필 확인서 및 통지서 각 1통씩과 미등기토지의 토지대장등본 또는 미등기건물의 건축물관리대장 등본과 동일한 대지상에 수개의 건물이 있거나 구분건물인 경우에는 건물도면 1통씩이 필요하다.
4. 소유권이전등기 신청시에는 등기필증(구권리증), 등기의무자(매도인 등)의 인감증명서(발급일로부터 6개월이내의 것에 한함), 등기원인을 증명하는 서면(예 : 매매계약서, 증여계약서 등), 등록세납부영수필확인서 및 통지서 1통씩과 신청서 부본 2통, 등기의무자(매도인 등), 등기권리자(매수인 등)의 각 주민등록표등본, 토지대장(건물인 경우에는 건축물관리대장)등본 등이 필요하며, 계약(예 : 매매, 증여, 교환 등)을 원인으로 하여 소유권이전등기를 신청할 때에는 계약서에 부동산의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되어 있는 시에 있어서는 구청장)·군수의 검인을 받아 제출하여야 하며, 상속등기의 경우에는 호적등본(제적등본)을 제출하여야하고, 또한 부동산의 과세시가 표준액이 500만원 이상인 때에는 소정의 주택채권을 매입하여야 한다. 등기원인에 대하여 제3자의 허가·동의 또는 승낙을 받을 것이 요구되는 때에는 이를 증명하는 서면(예 : 토지등 거래계약허가증·농지취득자격증명)을 첨부하여야 한다.
* 종전에 제출하던 매도(교환)증서는 제출할 필요없음.
5. 등기필증을 분실했을 때에는 종전에는 보증서를 첨부하였으나 지금은 등기의무자가 직접 등기소에 출석하거나 변호사 또는 법무사가 본인임을 확인하거나 등기신청서 또는 위임장에 공증인의 공증을 받아야 한다.
6. 등기부상 소유자의 주소가 틀리거나 변경된 때 이를 변경등기하려면 틀린 사실 또는 변경된 사실을 증명하는 시·구·읍·면장의 서면(예 : 주민등록 등초본)과 신청서부본 2통이 필요하다.
7. 등기부상 소유자의 성명이 잘못 기재되어 이를 정정하려면 등기부의 기재가 잘못되었음을 증명하는 시·구·읍·면장의 서면(예 : 호적등본, 주민등록표등본 등)이나 이를 증명할 수 있는 서면(예 : 동일인 보증서)과 신청서 부본 2통이 필요하다.
8. 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권 등의 설정등기를 신청하려면 소유권이전등기시에 필요한 서류중 검인계약서 등 대신에 원인관계를 증명하는 서류 즉, 지상권설정계약서, 저당권설정계약서 등이 필요하나, 신청서부본과 등기의무자 즉 설정자의 주민등록표 등본은 불필요하다.
9. 등기는 법무사나 변호사의 도움을 받아서 하는 것이 편리하다. 이때는 따로 각 위임장이 필요함은 물론이다. 행정사는 등기절차를 대행할 수 없다.
▶ 부동산 매매계약시 유의사항
계약서상의 당사자와 실제 계약자의 일치 여부와 매매 목적물이 매도인의 소유인지를 확인하여야 합니다.
매도인과 소유자가 다를 경우에 무권대리의 문제나 담보책임의 문제가 발생하나 결국 매수인은 소유권을 취득하지 못하는 경우가 많을 것입니다.
대리인과의 계약시는 대리권을 확인하여야 합니다. 인감증명서가 첨부된 위임장이 있으면 대리권의 위임을 신뢰할 수 있지만 본인과 연락을 취하여 소유자의 매매 의사를 확인하는 것이 좋을 것입니다.
1. 매매 부동산은 현장을 방문하여 직접 확인
토지의 경우 지적도, 토지대장, 등기부등본을 참고하여 토지의 용도, 위치, 경계, 교통편의, 도로의 인접 여부, 급수 및 배수, 사용현황, 주위환경 등을 확인하여야 합니다.건물의 경우에는 일조, 통풍, 냉·난방시설, 건축 재료, 건물의 구조, 기타 하자 유무 등에 관하여 확인하여야 합니다.
현장을 확인하여 부동산 현황과 토지대장·임야대장·건축물대장 등과의 일치여부를 확인하고 불일치시는 그 이유를 확인한 다음 거래하여야 합니다.
2. 부동산 이용상의 제한이 없는가를 확인
도시계획 여부, 개발제한구역 여부, 토지거래허가구역 여부 등을 확인하여야 하며 특히 토지의 형질을 변경하여 이용하려면 변경 가능여부를 먼저 조사하여야 합니다.
3. 권리에 하자가 없는가를 확인
토지대장·임야대장·건축물관리대장 등과 등기부와의 일치 여부를 확인하고 일치하지 않을 경우에는 그 이유를 알아본 후 결정하여야 합니다. 등기부등본을 열람 또는 발급 받아 등기부상 가등기, 가압류, 저당권, 지상권, 임차권 등의 등기가 등재되었는지를 확인하여야 합니다.
토지의 경우 다른 임차권자나 지상권자가 있는지, 혹은 토지 위에 건물이 있는지 그 건물이 소유권보존등기가 되어 있는지 등을 확인하여야 하며, 건물의 경우에는 등기부상에 나타나 있지 않은 임차인이 있는가를 확인하여야 합니다.
4. 등기부등본을 확인 하세요.
등기부상의 소유자는 실제 소유자로 추정이 될 뿐이므로 이를 믿고 거래를 하여도 소유권을 취득하지 못하는 경우가 생길 수 있습니다. 따라서 소유권에 의심이 갈 경우에는 전소유자로부터의 취득경위 등을 확인해 볼 필요가 있습니다.
등기부는 위조 또는 변조된 것일 수 있으므로 본인이 직접 발급받아 확인하여야 합니다. 단시일내 소유자가 수명씩 바뀌거나 권리변동 관계가 복잡한 경우에는 일단 의심을 갖고 권리변동의 진정성을 확인해 보아야 합니다.
등기부상 소유권 이외의 권리가 있을 경우에 권리관계의 정확한 확인이 필요합니다. 또한 등기부는 계약금, 중도금, 잔금지급 직전에 계속적으로 발급받아 이상유무를 확인하여야 합니다.
5. 등기는 신속하게 하셔야 합니다.
잔금 지급 후에도 매도인이 이중매매를 하거나 매도인의 채권자로부터 압류 등이 들어올 수 있으므로 지체없이 소유권 이전등기를 하여야 합니다. 타인명의의 등기(명의신탁)는 허용되지 않으므로 실소유자 명의로 등기하여야 하며, 잔금 지급일로부터 60일 이내에 등기하여야 합니다(부동산등기특별조치법 제2조). 이를 위반시 형사처벌을 받을 수 있습니다.
6. 기타 유의사항
신문광고, 중개업자, 기타 이해관계 없는 사람의 말만 믿고 계약하지 말아야 겠습니다.
매매 목적물과 유사물건의 시가를 비교하여 시가에 비하여 현저하게 싸거나 비싼지 조사하여 보고 현저하게 쌀 경우에는 그 사유를 알아 보아야 합니다.
▶ 부동산 매매시 점검사항
1. 가급적이면 직접 매도자를 만나 확인하고 계약
2. 매도인의 현주소를 동사무소에 가서 주민등록상의 본인인가 확인
3. 재산세 가세가 누구의 명의로 되어 있는가를 확인
4. 토지대장.임야대장.가옥대장도 등기부와 일치하는지 확인
5. 등기부에 소유권을 제한하는 권리가 부착되어 있는가를 확인
6. 공휴일이나 연휴, 토요일 오후에는 계약을 피한다
7. 낯선 복덕방은 가능하면 피한는 것이 좋다
8. 가격이 비교적 싸거나 계약금으로 1할 이상을 요구할 때는 의심
9. 매도 직전에 보존등기,상속, 분리,개명,회복등기,주거변경 등이 있을 때는 의심
10. 해방 전의 토지에 대해서는 신중해야 하며 일단 의심
11. 사망자의 소유로 된 부동산은 의심
12. 매도인의 연령, 사회적 지위, 직업 등이 대상 물건과 일치하지 않는 것은 매수하지 말아야 한다
13. 매수 직전에 동명이인이기 때문에 개명한 물건은 매수하지 말라
14. 예고등기, 가등기된 것은 매수하지 않는 것이 좋다
15. 이전 소유자의 주소가 불명이거나 북한으로 된것은 피하라
16. 사법서사 사무실에서 계약했다고 안심하지 말라
17. 토지에는 소유권 이외의 권리도 존재하니 확인하라
18. 아파트에는 등기없이 전세입주하지 말라
19. 물건의 대상에는 공법상으로 권리양도 규제가 있을 수 있으니 주의하라
20. 부동산이 불의의 공법상의 용도규제에 저촉되지 않는지 조사한다
21. 등기부는 계약금, 중도금, 잔금을 지불하기 바로 직전까지 매번조사하도록 한다.
22. 해외 거주자의 부동산을 피하거나 의심해 보는 것이 안전하다
23. 너무 등기부상에만 의존하지 말라
24. 토지 거래시에는 평당 가격으로 계약하는 것이 좋다
25. 원거리, 해외거주, 관리자가 없는 토지소유자나 사회의 저명인사 또는 신체상 불능인가, 여자 명의의 부동산은 자주 등기부를 검토하는 것이 좋다
26. 별도 이해관계가 없는 사람이 사라고 권유하는 부동산은 피하라
27. 상가분양을 받을 때 건축허가가 상가지역으로 되어 있는지 꼭 확인
28. 종중 부동산은 그 대표자나 관리인이 제시하는 단독의 서류를 믿지 말고, 법인이 아닌 종중이라도 그 종중 이사회의 매도결의서를 확인한 후에 취득하도록 할 것
29. 주민등록증을 분실한 자는 분실자의 부동산을 처분할 경우에 대비해서 동사무소에 미리 예방조치를 취해 두는 것이 좋다
30. 대지, 휴경지인 전답, 방치된 임야는 좋은 사기 대상물이 될 수 있으니 소유자의 이동시 반드시 등기부의 소유자 주소와 일치시켜 놓을 것
31. 신개발지의 부동산은 조심할 필요성이 있다.
32. 임야도만 믿지 말고 직접 발로써 확인을 할 것
33. 사고자 하는 자의 연고자나 주변사람들에게 그 땅의 내력을 알아볼 것
34. 공증인 사무실에서 제시하는 공증받은 자료라도 믿지 말고, 현장확인을 꼭 해 볼 것
35. 장기간 대여해 준 땅은 가급적 사지 않도록 한다
36. 땅이나 건물을 대여해 줄 시는 보전서류를 잘 챙기도록 한다
37. 임야를 살 때는 꼭 임야도와 발로써 직접 확인하고 주변사람의 소유 여부를 알아보는 것이 좋다
38. 공공용지로 편입된 토지소유자 등 토지 보상금을 받는 자는 수시로 관계기관에 출두하여 타인이 자기보상금을 수령하지 않도록 할 것
39. 땅을 처음 구입하는 사람은 땅을 살 때 꼭 전문인을 대동하도록 한다.
40. 상대방이 제시하는 등기부등본이나 등기권리증만 믿지 말고 관청에 가서 직접 등기부를 열람.확인하고 계약한다
41. 부동산이 불의의 공법상의 용도규제에 저촉되지 않는지 조사할 것
42. 매도직전에 보존등기, 상속, 불하, 개명, 회복등기, 주거변경 등이 있을 때는 의심
43. 동사무소의 인감개인계가 되어 있다면 매도인의 현주소지로 찾아가 매
44. 적어도 1년에 한번 정도는 자신의 부동산의 공지사항을 확인해 보는 것이 예방법의 하나라고 볼 수 있다
45. 중개업자나 소개업자에게 위임장이나 인감도장, 그리고 어떠한 부탁으로 인한 것이든 백지위임장을 조심해야 한다
46. 등기부만 믿지 말고 주민등록사항과 과세대장을 조사하여 서로 일치하는지 확인하는 것이 좋다
47. 부득이 다른 사람과 계약을 하게 되면 꼭 그 사람이 소유자와 일치하거나 인척관계 또는 어떠한 관계가 있으며 가지고 있는 위임장은 맞는 것인지 확인하도록 한다
48. 중도금과 잔금의 기간은 좀 늦는 것이 좋다
49. 계약시 계약금은 통상 1할이나 그 이상은 피하는 것이 좋다
50. 공휴일이나 관공서가 문을 닫는 오후 늦은 시간의 계약은 좋지 않다
51. 광고만 믿고 계약해서는 안된다.
52. 파는 사람의 나이, 사회적 지위, 직업 등이 대상 부동산과 맞지 않는것도 일단은 의심을 가지고 확인해야 한다.
53. 소송으로 확정판결을 받은 물건을 매수할 때에는 패소판결을 받은 사람을 찾아가 사실여부를 확인하는 것이 좋다.
54. 재산세납세자가 소유자와 다른 경우에는 그 이유를 알아보아야 한다.
55. 도시계획여부, 개발제한구역여부 등도 확인
56. 계약서는 구체적으로 명백히 쓰고 애매한 문구로 인하여 손해를 보는일이 없도록 하고 특히 중개업자가 인쇄되어 있는 계약서 용지를 사용하 명확히 기재하여야 한다.
57. 모든 계약에 앞서 사전확인이 치밀해야하고 변호사나 법무사, 법률상담실 등에 찾아가 전문적 도움을 얻은 후 계약하는 것도 좋은 방법이다.
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▶ 부동산 강제 경매
부동산에 대한 경매를 신청할 때에는 권리분석을 한 후 배당받을 금액이 있는지 여부를 검토한 후에 하여야 한다.
1. 강제경매를 신청할지 여부의 판단
① 부동산의 권리분석 : 다음에 예시하는 것과 같은 권리분석표를 작성하여 채무자의 부동산에 대한 강제경매의 신청에 의해 배당받을 금액이 있는지 여부를 검토한 후에 경매신청을 하여야 한다. 부동산의 경매는 다른 강제집행과는 달리 절차가 복잡하고 비용이 많이 든다. 경매신청채권자가 배당받을 금액이 있어 경매절차가 정상적으로 진행되면 경매신청자가 납부한 비용은 경락대금에서 우선배당받게 되므로 크게 문제되지 않지만, 경매가 잉여이익 없는 것으로서 취소되게 되면 일부의 잔액을 제외한 비용을 날리게 된다.
다만, 배당받을 이익이 없는 경우에도 경매신청이 채무자에게 절대적인 강제가 될 수 있는 경우, 예를 들어 근저당권이 다수 있으나 가압류는 없는 경우에 경매신청이 되면 채무자는 모든 근저당권자에 대한 채무의 기한의 이익을 상실하게 되어 큰 불이익을 입게 되므로, 비교적 소액인 경매신청채권자의 채무를 변제함으로써 이를 모면하려고 할 것이 예상되는 때에는 과감하게 경매를 신청하여야 할 것이다. 권리분석표를 예시하면 다음과 같다
[참고서식 20] 권리분석표
② 배당이익의 평가 : 경매를 통해 배당의 이익이 있는지 여부를 판단하기 위해 위의 표를 작성할 때 주의할 점을 살펴본다.
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구분
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산출방법
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비고
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예상되는 경락가
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현재의 부동산 시세의 90% 정도(공시지가정도)가 최저경매가가 되며, 아파트의 경우에는 2차유찰 뒤, 단독주택의 경우는 3차유찰 뒤에 경락(낙찰)될 것으로 예상하여 경락대금을 예상한다.
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최저경매가의 예상은 공인중개사 등에게 문의하여 안 시세에 90%를 곱하여 산정하거나, 공시지가를 열람하여 그 가액으로 한다. |
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선순
위
권리
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부동산등기부의 [을]구에서 저당권, 근저당권, 전세권을 [갑]구에서 담보가등기, 청구권보전가등기를 선순위권리로 선별하고 그 담보가액을 기재한다.
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등기부에 기입된 담보물권은 피담보채권액과 이자, 비용까지 담보하므로 등기부에 기재된 금액을 배당금액으로 예상하여야 한다. |
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임
차
권
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부동산 소재지의 주민등록등본을 발급받아 등기부상의 최선순위 (근)저당권, 전세권 보다 전입일이 앞서는 임차권은 위 선순위 권리로 간주하고, 전입일이 후순위인 경우에는 지역별 소액우선변제액 만큼을 선순위 배당액으로 산정한다.
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임차보증금이 광역시 이상 3,000만원, 기타 지역 2,500만원 이상 후순위인 임차권은 소액우선변제 대상에게 제외한다. (세대별 우선변제액은 광역시 1,200만원, 기타 지역 800만원으로 산정한다.) |
임차인이 많아 소액우선변제액의 합계액이 예상경락가의 1/2을 초과하는 때에는 소액우선변제액수를 예상경락가의 1/2로 산정한다.
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각 세대별 우선변제액에 세대수를 곱한 금액이 예상경락대금의 몇 %인지 계산
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가
압
류
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가압류등기일이 최선순위 담보권보다 앞서는 경우에는 가압류채권액과 모든 담보액을 합한 금액에서 가압류채권액이 차지하는 비율을 경락대금에 곱하여 가압류채권자에게 배당될 금액을 산정한 후 우선변제액으로 간주한다.
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가압류채권자의 흡수배당에 의한 우선변제권이 인정됨.
이 경우에는 총 담보권 가액에 가압류채권자의 배당액이 포함된 금액이 선순위자에게 배당될 금액이다. |
가압류등기일이 최선순위 담보권보다 뒤에 된 경우에는 모든 가압류채권액에 경매신청채권자의 채권액을 합한 금액에 대하여 경매신청채권자의 채권액이 차지하는 비율을 경락예상가에서 선순위자의 배당될 금액을 뺀 금액에 곱하여 경매신청자가 배당받을 가능금액을 산정한다.
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경매신청채권자가 배당받을 금액 = (경락예상가 - 선순위자가 배당받을 금액 합계) ×경매신청채권자의 채권액 / (경매신청채권자의 채권액 + 모든 가압류채권자의 채권액)
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* 우선권 없는 일반채권자가 강제경매를 신청하는 경우에 선순위권리자의 채권액의 총합계가 경락예상가를 상회하는 경우에는 경매신청의 실익이 전혀 없다. 이러한 경매는 잉여의 이익이 없는 것으로 되어 경매신청이 기각되거나 경매개시결정 후 곧바로 취소될 것이다.
잉여의 이익이 없다는 것은 경매신청자에 우선하는 다른 채권자의 채권액과 경매비용의 합계액보다 최저경매가격이 적게 되는 경우를 말하는데, 경매신청시부터 경락허가결정이 날 때까지의 기간 중 어느 때라도 이러한 상태가 된 때에는 경매가 취소될 수 있다. 이때 경매신청채권자가 경매의 취소를 면하려면 잉여가 있을 가격으로 매수할 것을 신고하고 일정액을 공탁하여야 한다.
③ 기타 타인 권리에 대한 검토 : 이 밖에 전형적인 것은 아니지만 검토되어야 할 것으로는 부동산 및 채무자에게 부과된 제세공과금 체납액, 전세권 이외의 법정 용익물권 등이 있으며 구체적으로는 다음과 같다.
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구분
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내용
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비고
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부동산에 직접 부과된 세금
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상속세
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등기부상 소유자(현 채무자)가 상속을 원인으로 소유권이전등기를 받은 경우
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세금 납부고지 시기와 관계없이 어느 권리보다도 우선변제됨. |
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증여세
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등기부상 소유자(현 채무자)가 증여를 원인으로 소유권이전등기를 받은 경우 |
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채무자가 체납한
제세공과금
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채무자가 세금, 공과금을 체납한 때에는 세무서 등이 경매법원에 교부청구를 하면 판결 없이 우선변제된다.
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납부고지시를 기준으로 우선변제권 결정 |
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용익
물권
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지상권
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나대지인 토지등기부에 지상권등기가 최선순위 담보물권등기보다 먼저 이루어진 경우에는 경매로 지상권이 소멸하지 않으므로 경락가가 저하됨
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지상권, 지역권이 최선순위 담보물권보다 나중에 설정된 경우에는 경락으로 소멸하므로, 이러한 경우에는 신경쓸 필요없다.
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지역권
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최선순위 담보물권보다 먼저 승역지로 지역권설정등기된 경우 경락인은 승역지의 부담있는 토지소유권을 취득하기 때문에 경락가가 저하될 것을 예상. |
④ 공유지분 평가 : 또한, 경매할 부동산에 공유지분의 등기가 있는 때에는 채무자가 소유하는 지분만을 경매할 수 있으므로, 최저경매예상가를 그 지분으로 나눈 가격을 기준으로 경매신청의 타당성을 분석하여야 한다. 이 때에는 해당 부동산등기부등본의 갑구 또는 을구에 등기된 소유권 이외의 권리등기는 부동산 전체에 대한 것인지, 지분권자 일부에 대한 것인지를 확인하여 이를 권리분석에 반영하여야 한다.
2. 채무자에 대한 간접강제
경매에 의해 부동산의 경락대금 중에서 배당을 받을 경우에는 배당받을 금액이 없거나 배당받을 금액이 소액인 경우라면 채무자의 부동산에 대한 경매신청은 적절한 강제집행의 방법이라고 할 수 없다.
그런데 이러한 경우에도 경매신청이 채권회수에 적절한 수단이 되는 경우가 있으므로 유의할 필요가 있다. 부동산은 객관적인 경제적 가치가 큰 물건일 뿐만 아니라 부동산 소유에 대해서는 경제적인 가치로 산정할 수 없는 소유자만의 큰 의미가 부여되어 있는 경우가 많기 때문에, 채무자로서는 부동산의 소유권을 잃지 않으려고 노력하게 될 것이다. 물론, 채무자가 자포자기의 상태로 되어 부동산에 대한 미련을 완전히 버린 경우라면 부동산에 대한 강제집행은 객관적인 경제적 가치가 있느냐 없느냐에 의해 결정될 것이지만, 채무자에게 부동산의 경매를 피할 수 있는 여지가 있는 경우라면 채무자는 회피를 위한 적극적인 조치를 취하게 될 것이다.
이 점을 이용하여 배당의 이익이 전혀 없는 부동산에 대해 경매를 신청함으로써 채권을 회수할 수 있는 여지가 있는 것이다. 즉, 경매되는 것보다는 어떠한 수단을 써서라도 경매신청채권자에게 변제하는 편이 이익이라고 채무자가 생각하는 경우에는 신청의 이익이 있다.
3. 부동산강제경매의 신청
① 신청서를 제출할 법원 : 경매신청서는 반드시 부동산 소재지 관할 지방법원, 지방법원지원에 제출하여야 한다. 부동산 소재지 시·군법원에는 접수할 수 없다. 채무자의 주소지가 부동산 소재지와 다른 경우에도 채무자의 주소지 관할법원에 접수할 수는 없으며, 부동산 소재지 법원에 접수하여야 한다.
② 경매신청서의 작성
㉮ 신청서의 구성 ……… 신청서 양식은 뒤에 예시한 '[참고서식 21] 부동산강제경매신청서'를 참조하기 바란다.
㉯ 각 항목의 기재방법
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항목
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구분
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기재방법
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당사자
표시
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개인인 경우
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채권자 김 ○ ○
서울시 ○○구 ○○동 324-1 |
법인인 경우
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채무자 주식회사 ○○
대표이사 이 ○ ○
서울시 ○○구 ○○동 213-23 |
청구채
권의
기재
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판결에 의한 청구
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금 30,000,000원
1. 금 25,000,000원 채권자가 채무자에 대하여 가지는 서울지방 법원 99가단 3245호 대여금 청구사건의 집행력있는 판결정본에 의한 금액
2. 금 5,000,000원 위 금액에 대한 2001년 2월 1일부터 2001년 7월 31일(신청일)까지의 연 2할5푼의 비율에 의한 지연손해금 |
공정증서에 의한 청구
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금 15,000,000원 : 채무자가 2001년 3월 15일 발행한 약속어음에 대하여 공증인가 ○○합동법률사무소 작성 01년 증서 제2345호 집행력 있는 공정증서 정본에 의한 금액 |
신청원
인의
기재
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판결에 의한 청구
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위 청구금액은 서울지방법원 ○○가단 3245호 대여금 청구사건의 집행력 있는 확정판결 정본에 의하여 채무자가 채권자에게 당연히 변제하여야 할 것임에도 불구하고 이를 변제하지 아니하므로 청구금액의 변제를 구하기 위하여 본 신청에 이른 것입니다. |
공정증서에 의한 청구
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위 청구금액은 채무자가 발행한 약속어음금액으로 공증인가 ○○합동법률사무소 작성 01년 증서 제2345호 집행력있는 공정증서 정본에 의해 채무자가 채권자에게 당연히 변제하여야 할 것임에도 불구하고 이를 변제하지 아니하므로 청구금액의 변제를 구하기 위하여 본 신청에 이른 것입니다. |
* 지급명령결정문, 조정조서, 조정에 갈음하는 결정조서, 청구인낙조서, 화해조서를 채무명의로 하여 신청하는 경우에도 위 판결에 의한 경우와 동일하게 작성하되, 사건번호, 집행력 있는 정본 표시만을 변경하여 기재하면 된다.
* 경매신청채권자는 배당시 청구금액을 확장할 수 없으므로 신청시에 채무자가 부담할 법적 조치비용까지 청구채권에 함께 기재한다.
㉰ 별지목록 ……… 신청서에 부동산의 표시를 기재하기에는 지면이 여의치 않은 때에는 신청서의 부동산 표시란에는 '별지목록 기재와 같음'이라고만 기재하고, 신청서와 동일한 규격과 재질의 다른 종이에 '별지'라고 표시하고 부동산의 표시를 기재한 후, 신청서에 첨부하고 간인하여 신청서와 연결시킨다.
별지목록에 기재하는 부동산의 표시는 원칙적으로 부동산등기부등본의 표제부의 현재 효력 있는 등기내용을 그대로 옮겨 적는다. 즉, 표제부 맨 처음의 등기에서 이후 변경등기되어 말소된 부분만을 변경된 내용으로 바꾸어 기재하면 된다. 변경등기가 없으면, 처음의 등기내용을 그대로 옮겨 적는다.
별지목록 부동산표시의 작성방법은 다음과 같다.
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부동산의 구분
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목록 기재례
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토 지
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서울특별시 ○○구 ○○동 321-4 대 200㎡ |
건 물
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서울특별시 ○○구 ○○동 321-4
위 지상 시멘트 블록조 단층주택 100㎡ |
토지와 건물을 일괄경매하는 경우
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1. 서울특별시 ○○구 ○○동 321-4 대 200㎡
2. 위 지상 시멘트 블록조 단층주택 100㎡ |
아파트
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1동의 건물의 표시
서울특별시 ○○구 ○○동 123 ○○아파트 12동
전유부분의 건물의 표시
건물번호 12동 1층 101호
구 조 철근콘크리트조
면 적 1층 101호 88㎡
대지권의 표시
서울특별시 ○○구 ○○동 123 1,000㎡
소유권
대지권의 비율 30/1,000 |
③ 경매신청비용 : 부동산강제경매를 신청하는 경우에는 법정된 예납금과 인지대·송달료를 납부하여야 하며, 등기부에 강제경매등기를 하여야 하므로 등록세 및 교육세를 납부하여야 한다. 이 비용은 경매신청인이 신청시 우선 납부하여야 하며, 경매 후 경락대금에서 최선순위로 배당된다.
[참 고] 경매신청에 소요되는 비용
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구 분
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비용항목
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납입금액
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비 고
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인지대
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인지
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건당 5,000원
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우체국에서 구입하여 신청서에 첩부 |
증지
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필지당 1,000원 |
송달료
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송달료
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(이해관계인 + 3) × 10회 × ,260원
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은행에 납부하고 영수증을 신청서에 첨부 |
예납금
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신문공고료
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필지당 200,000원
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경매절차를 취하하거나 취소되면 사용 잔액은 신청인이 환급받을 수 있음.
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현황조사료
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63,260원 |
수수료
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(청구금액-100,000원) × 0.02 ×5,000원 |
감정료
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건당 200,000원 |
유찰수수료
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6,000원 |
등기
비용
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등록세
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청구금액 × 0.002
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부동산 소재지 시, 구, 읍에 신고납부 |
교육세
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등록세액 × 0.2 |
증지대
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필지당 1,000원 |
* 필지당 금액으로 되어 있는 항목은 2개 이상 부동산을 하나의 신청서로 신청할 경우에는 그 필지마다 금액을 납부하여야 한다.
4. 강제경매절차 중 채권자가 반드시 알아두어야 할 것
경매절차는 크게 채권자의 신청, 법원과 집행관에 의한 경매, 집행관에 의한 경락대금의 배당으로 나눌 수 있다. 이 중 법원과 집행관에 의한 경매절차는 경매를 신청하는 채권자가 직접 관련되지 않는 절차이며 법원이 정해진 절차에 따라 진행한다. 따라서 경매신청채권자로서는 스스로 경매부동산을 경락받지 않는 이상은 이 절차에 관여할 필요가 거의 없다.
그러나 신청에서 경매기일의 지정에 이르기까지의 절차에서는 채권자에게 여러 가지 것이 요구되기도 하므로 잘 알고 있어야 하며, 배당절차에 있어서는 법원의 배당에 오류가 있거나 권리 없는 자가 배당받음으로써 피해를 입을 수 있으므로 그 절차와 구제방법을 알고 있어야 한다. 다음의 표로 필수적인 절차를 정리한다.
[참 고] 채권자가 반드시 알아야 할 경매관련 법지식
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구분
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절차의 내용
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비고
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경매개시결정
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법원은 신청서를 형식적으로 심사하여 경매개시결정을 하고, 등기소에 경매의 등기를 촉탁하고, 채무자에게 결정문을 송달한다. 신청서에 흠결이 있는 때에는 보정을 명하거나 신청을 각하한다.
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신청서의 흠결의 보정명령을 받으면 반드시 보정하여야 하고, 신청의 각하가 부당한 경우에는 7일내 즉시항고 한다. |
채무자에 대한 결정문 송달
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결정문은 반드시 채무자에게 송달되어야 한다. 송달 전 경매등기가 이루어진 때에는 압류효력이 발생하지만 송달되지 않으면 결국에는 경매취소된다.
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주소지를 알 수 없으면 공시송달 요건을 갖추어 공시송달신청이라도 하여야 한다. |
압류의 효력발생
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채무자에게 결정문이 송달된 때 또는 경매등기된 때 중 빠른 때에 효력발생
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효력발생 이후의 채무자의 처분은 효력 없음. |
제3취득자
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채무자로부터 권리를 취득한 자가 취득당시 경매신청 또는 압류 있음을 안 경우에는 압류에 대항하지 못한다.
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부동산이 압류채권을 위하여 의무를 부담한 때에는 제3자가 선의인 때에도 경매절차 속행. |
잉여의 가망없는 경매취소
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최저경매가격으로 경매신청채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 잉여가 없다고 인정한 때에는 신청채권자에게 이를 통지하고 신청채권자가 잉여 있을 가격으로 매수신청하거나 제3자가 매수할 것을 신청하고, 보증금을 공탁하지 않으면 경매를 취소한다.
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신청채권자는 통지받은 날부터 7일 내에 잉여 있을 가격을 정하여 자기 또는 제3자가 매수할 것을 신청하고 충분한 보증을 제공하여야 경매취소를 막을 수 있다. |
경매신청
의 경합
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이미 경매중인 부동산에 다른 강제집행신청이 있으면 법원은 그 신청에 대해서도 경매절차를 개시하고 앞의 경매절차에 따라 경매한다.
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앞의 경매절차가 취소, 취하되면 뒤의 경매개시결정에 의하여 경매절차를 계속진행한다. |
경락인의
소유권
취득시기
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경락인이 경락대금을 완납한 때 부동산에 대한 소유권을 취득하고, 법원은 직권으로 소유권이전등기를 촉탁하고, 경매신청등기의 말소를 촉탁한다.
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채무자의 이의에 의해 경락허가가 취소될 가능성이 소멸하는 효과.
(소유권의 절대적 이전) |
배당기일
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경락대금 완납 이후 법원이 배당기일을 정하고 신청채권자, 이해관계인, 배당요구자를 소환하는 날
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채권자는 배당기일 전까지 채권계산서를 제출하도록 되어 있음. |
배당금액
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경락대금과 민사소송법 제655조 제1항 2호 ~ 5호에서 정한 것.
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경락을 포기한 최고가매수인의 입찰보증금도 포함됨. |
배당표에
대한 이의
|
배당기일에 출석한 채권자는 자기의 이해에 관하여 다른 채권자에 대하여 채권액, 순위에 대한 이의를 신청할 수 있다.
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이의신청에 대한 재판은 경매를 집행한 법원이 하며, 항고의 대상이 된다. |
채권자의
배당기일
불출석
효과
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채권자는 배당표에 동의한 것으로 되어, 배당표에 기재된 금액을 배당하여 같은 법원에 공탁한다.
(차후 언제든지 수령)
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공탁사실은 따로 통지하지 않음.
(가압류채권자에게 배당된 금액도 출석여부와 관계없이 공탁함) |
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▶ 영문 위임장 작성예
POWER OF ATTORNEY(위임장)
TOSHIBA MACHINE COMPANY LTD., a corporation organized under the laws of Japan, has made, constituted and appointed and by these presents does make, constitute and appoint Mr. XXXX XXXX, Managing Director and General Manager of Chemical Industry Machinery Division, Toshiba Machine Co., Ltd., its true and lawful attorney for it and in its name, place and stead to make, execute and deliver the Amendment No,2 dated December 18,19XX with OOOOO CO., LTD.
본 예문에서는 19x x년 12월 18일자의 수정계약서 제2호를 작 성.서명 및 제시할 권한을 위임한 것으로 볼 수 있는데, 만약에 처음부터 수정계약서 제2호 관련 모든 협상권한 및 서명권을 위 임하는 내용으로 작성코자 한다면 [to negotiate any terms and conditions of the Amendment No.2] 등과 같은 표현을 추가하면 될 것임.
|
▶ 소속대리인 선정 절차
소송상의 대리인에는 본인의 의사에 의하지 아니하고 대리인이 되는 법정대리인과 본인의 의사에 의하여 대리권을 수여한 임의대리인의 두 종류가 있다.
1. 법정대리인
1). 대리인의 자격 |
가. 소송의 당사자가 미성년자이거나 한정치산자, 금치산자인 경우 원고 또는 피고로서의 유효한 소송행위를 할 수 없다. 이럴 경우 법정대리인이 본인을 대리하여 유효한 소송행위를 할 수 있다.
나. 법정대리인이 소송행위를 하려면 신분관계를 증명할 수 있는 서면 즉, 호적등본 또는 주민등록등본을 제출해야 된다. |
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구 분
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법정대리인
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미성년자
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친권자, 친권자가 없는 경우 후견인
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한정치산자, 금치산자
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후견인
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| 2) 대리권의 범위 |
친권자는 일체의 소송행위를 할 수 있으나, 후견인은 원칙적으로 친족회의 동의를 받아야 한다. 다만 상대방의 제소 또는 상소에 관하여 수동적인 소송행위를 할 때에는 친족회의 동의가 필요없으나, 소의 취하(상소의 취하포함), 화해, 청구의 포기, 인낙, 소송탈퇴의 행위를 할 때에는 친족회로부터 특별한 권한을 부여받아야 한다.
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2. 임의대리인
1) 대리인의 자격 |
소송대리인의 자격은 합의사건, 단독사건, 소액사건에 따라 차이가 있다. 어느 경우에나 공통적인 것은 소송능력이 있고 서면으로 소송대리권을 증명하여야 한다.
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| 2) 대리인의 범위 |
| 소송대리인이 어느 범위까지 본인을 대리하여 소송행위를 할 수 있는가? 원칙적으로 일체의 소송행위를 할 수 있다. 예외적으로 반소의 제기, 소 취하, 화해, 청구의 포기, 인낙, 소송탈퇴, 상소의 제기 또는 취하, 복대리인 선임의 경우에는 본인으로부터 특별한 권한을 부여받아야 한다. |
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구 분
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해당사건
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대리인의 범위
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합의부에서 심판하는 사건
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소송물가액이 5천만원을
초과하는 사건
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변호사, 지뱅인, 국가소송수행자이에에는 소송대리를 할 수 없음 |
단독판사가 심판하는 사건
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2천만원이상
5천만원 미만 |
당사자와 친족, 고용, 기타 특별한 관계에 있는 자에 한하여 법원의 허가를 얻어 소송대리를 할 수 있습니다. |
| 법원으로부터 소송대리허가를 얻으려면 소송을 위임한다는 위임장과 소송대리허가신청서를 재판기일 전까지 제출하여야 하며, 법원으로부터 허가를 받지 못하면 불출석의 불이익을 받을 수 있습니다. |
소액사건
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2천만원 미만의 사건 |
당사자의 배우자, 직계혈족, 형제자매, 호주는 법원의 허가없이도 소송대리인이 될 수 있음 |
| 친족관계를 증명할 수 있는 호적등본, 또는 주민등록등본 및 수권관계를 증명할 수 있는 위임장을 제출하여야 하고, 친족, 고용 등 특별한 관계가 있는 경우에는 법원의 허가를 얻어 소송대리인이 될 수 있음 |
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