장상환의 행복세상

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	집을 쏟아내도 '셋방살이 국민' 되레 급증
	[통계로 보는 부동산투기(4)] 1천만명 '최악의 주거환경' 생활
	프레시안 2005-06-16 오전 9:00:08

 

제2부. 부동산투기와 한국경제
  
  1. 부동산 투기와 서민주거
  
  ① 74%이던 주택 보급률 30년 만에 102%로
  
  건설교통부 추계에 따르면, 2004년을 기준으로 전국에 지어진 집은 1천2백98만8천7백 채이다. 반면 가구 수는 1천2백71만3천9백 가구이니 단순 계산으로는 모든 가구가 살고도 집이 남아야 한다. 1975년 74.4%이던 주택보급률도 2002년을 기점으로 100%를 넘어섰고, 2004년 현재 전국은 102.2% 서울과 수도권도 각각 89.2%와 93.9%로 높아졌다.
  
  서울과 수도권도 다가구주택, 오피스텔 등을 포함한 실제 사용 가능한 주택을 포함하면 이미 100%에 근접하거나 넘어선 것으로 보인다.
  
  

  ② 집은 남는 데 국민 절반이 셋방살이
  
  주택보급률이 100%를 넘어섰지만, 자기집 보유율은 오히려 63.5%에서 54.2%로 떨어졌다. 대신 셋방살이 비율은 33.2%에서 43%로 10%나 늘었다. 자기 집을 장만해 사는 사람은 2000년 현재 전국 기준으로 절반이 조금 넘고, 전체의 43% 무려 615만 가구 줄잡아 2천만 명은 집도 절도 없이 전세나 월세방을 전전하며 살고 있다. 서울의 경우 더 심해서 열 집 중 네 집만 집이 있고, 나머지 여섯 집은 남의 집에서 전월세를 살고 있다. 수도권의 경우도 내집을 장만한 47.6% 보다 훨씬 많은 52% 이상이 무주택자로 남의 집을 전전하고 있다.
  
  집은 남아도는데 자기집을 가진 사람의 비율은 오히려 줄어들어 국민 절반이 셋방살이를 전전하는 이유는 무엇일까.
  
  첫째, 집부자들이 집을 평균 3채씩 갖고 있고 그 가운데서도 전체 세대의 1.7%에 불과한 27만명의 집부자들이 다섯 채에서 스무 채까지 집을 갖고 투기를 하고 있기 때문이다.
  
  특히 서울에서 집을 두 채 넘게 갖고 있는 세대는 44만세대로 이들은 평균 3.24채씩 모두 141만채를 차지하고 있다. 그 가운데서도 강남지역은 5만5천세대가 20만호를 갖고 있어 한 집당 3.67채씩을 갖고 있다.
  
  둘째, 주기적인 부동산 투기로 부동산 가격이 폭등해 소득에 비해 집 가격이 너무나 비싸기 때문에 일반 서민들은 도저히 내집을 장만할 수 없기 때문이다.
  
  다른 나라와 비교한 가처분 소득 대비 주택가격을 보면 우리나라 서민들에게 내집이 얼마나 머나먼 존재인지 알 수 있다.
  
  한국조세연구원(2004.6)에 따르면, 주요국가의 가처분 소득 대비 주택가격 평균은 약 2.5배이고, 주택비용이 높은 호주의 대도시의 경우에도 3(Hobart)～8배(Sydney)이다. 하지만 우리나라의 가처분 소득 대비 주택가격 비율은 3～10배에 달한다. 도시의 경우 가처분 소득을 3천만원 주택가격을 1억5천만원(3억원)으로, 농촌의 경우 가처분 소득을 2천만원 주택가격을 6천만원으로 가정한 수치이다.
  
  ③ 서울에서 내집마련, 사무직 22년, 기능직 24년 걸린다
  
  우리나라에서 내집을 마련하는 데 실제로 어느 정도 기간이 걸릴까.
  
  먼저, 내집을 장만한 사람들에게 물어보자. 통계청이 이미 내집을 장만한 가구주를 대상으로 조사한 데 따르면, 1987년에 내집을 마련하는 데 걸린 기간은 결혼 후 8년 5개월이었지만 1997년 이후 현재까지는 10년～11년이 걸린 것으로 나타났다. 1990년대에는 서너차례 이사를 다닌 후 내집을 장만했지만, 2000년대 들어서는 다섯차례 정도 이사를 다닌 뒤에야 내집을 장만했고, 1980년대에는 30대에 내집을 장만했지만, 2000년대 들어서는 마흔이 넘어서야 집을 장만하는 것으로 나타났다.
  
  그러나 내집마련 조달비용 중 돈을 저축해서 조달한 것은 절반 정도에 지나지 않는다. 전체 집값의 4분의 1 이상을 부모의 상속재산이나 가족의 보조를 받아 충당했고, 나머지 4분의 1은 빚을 진 것으로 나타나 부모의 상속이나 가족의 도움에 빚까지 지지 않고는 이 기간 안에 내집을 장만할 수 없고 최소한 두 배 이상의 기간이 걸린다는 얘기이다.
  
  그렇다면 서울에서 내 힘으로 내 집을 장만하는 데는 얼마나 걸릴까?
  
  한 부동산 정보업체가 조사한 데 따르면 세계최고 수준의 부동산 가격을 뽐내는 대한민국 서울에서 자신의 힘으로 25평 서민 아파트를 장만하려면 고졸자는 24년, 대졸자는 15년 4개월이 걸리는 것으로 나타났다. 32평 아파트를 마련하는 데 걸리는 기간은 고졸자가 31년 3개월, 대졸자는 20년 4개월이 걸린다.
  
  또한 가구당 월 소득 467만원 - 월 지출 386만 7천원(통계청, 2004년 1분기)인 전문직이 25평을 장만하는 데는 13년 8개월이, 월 소득 207만 1천원 - 월 지출 168만 1천원인 단순노무직은 27년 8개월이 걸렸다. 준전문직은 14년 6개월, 사무직은 22년 5개월, 서비스직은 27년 6개월, 기능직은 24년 10개월이 걸린다.
  
  ④ 무늬만 임대주택, 실제 장기임대주택 겨우 2.5%
  
  하물며 달팽이도 ‘내집’이 있는데, 직장에서 쫓겨나지 않고 열심히 일해도 내힘만으로 내집을 장만하는데 짧아야 14년, 길면 30년 가까이 걸린다면, 일러도 40대고 여차하면 50대가 돼야 한다는 얘기인데, 인생의 목표가 내집마련이 되고 마는 너무나 슬픈 일이다.
  
  대다수 사람이 내힘만으로 40대에도 내집을 장만하는 게 기적에 가까운 일이라는 것으로 문제가 끝나는 게 아니다. 내집이 없어 전세로 월세로 떠돌아다녀야 하는 전체 국민의 절반에 해당하는 무주택자들에게 세계 최고수준의 임대료가 기다리고 있다. 셋방 사는 사람들이 주거비 부담을 나타내는 통계로는 연간소득 대비 연간 임대료 비율(RIR)이 있는데, 우리나라의 연간소득 대비 임대료 비중은 21.3%로 선진국의 16%에 비교해 매우 높은 수준이다.
  
  물론 안심하고 늙을 때까지 살 수 있다면 꼭 ‘내집’일 필요는 없다. 선진외국의 경우 자기집이 없어도 국가나 지방정부 등이 제공하는 공공임대주택에서 비교적 안정된 주거생활을 하고 있다. 주요선진국의 공공임대주택 비율은 전체 주택 대비 7～36%에 달해 국민의 주택 선택권을 넓혀주고 있을 뿐 아니라, 내집을 장만하기 어려운 서민들이 장기간 싼 가격으로 임대해서 살 수 있게 보장하고 있다.
  
  한국의 경우 집없는 서민들이 싼 값에 장기간 거주할 수 있는 공공임대주택이 얼마나 될까. 결론부터 말하면 우리나라는 선진국과 같은 실질적 공공임대주택비율이 매우 낮아서 의미있는 기능을 하지 못하고 있다.
  
  2004년 말까지 공급된 임대주택은 공공ㆍ민간임대를 통 털어 전체 주택의 8.9%인 115만호이지만, 임대기간이 5년 미만인 단기임대주택이 71%를 차지하고 있다. 단기임대주택은 입주 후 최저 2.5년이 지나면 분양돼 사실상 내집마련 수단으로 활용되고 있어 임주주택이라 보기 어렵고 사실상 후분양 아파트이다.
  
  따라서 외국의 공공임대주택의 기능에 견줄 수 있는 최소한의 기간인 10년 이상 임대되는 실질적 임대주택은 공공기관이 공급한 33만호밖에 없으며, 이는 전체 주택 1299만호의 2.5%에 지나지 않는다.
  
  
  선진국의 경우 값싼 장기 공공임대주택을 대량으로 공급할 뿐 아니라, 미국이 재정보조 하에 임대료 보조제도를 중점적으로 운용하고 유럽국가들은 모두 임대료 보조제도를 병행하며 운용하는 등 전체 가구의 6.3～24.3%에 해당하는 저소득 서민들의 주거안정을 애쓰고 있다.
  
  우리나라도 기초생활 수급자에 한하여 매월 3만3천～5만5천원씩 주거급여를 지원하고 있으나 그 액수가 너무 적고, 혜택을 보는 가구도 71만8천가구로 전체 가구의 4.2% 수준에 지나지 않는다.
  
  ⑤ 바람처럼 뜬구름처럼 떠돌아다닌다
  
  내집 장만도 어렵고 외국같은 장기임대 공공주택도 없는 현실에서 한국의 서민들은 비싼 임대료와 집없는 설움에 시달리며 바람처럼 뜬구름처럼 남의 집을 떠돌아다니고 있다. 지난 20년 동안 집값은 2배 올랐지만 전세는 3.3배나 올랐고, 특히 단독주택 전세는 5배나 올랐다.
  
  전세나 월세ㆍ사글세방을 얻어 사는 2천만명 615만 무주택 가구의 거주기간을 보면 3년 미만이 68.9%에 달하고 있어 세 가구 중 두 가구는 한 집에서 채 3년을 넘기지 못하고 이사를 다니고 있다. 1년도 살지 못하고 집을 옮긴 가구도 전체의 3분의 1(31.7%)에 달하고, 전체의 57.5%가 2년을 채 살지 못하고 이삿짐을 싸는 것으로 나타났다.
  
  그래서 우리나라는 ‘이사 다니기 세계최고’라는 또 하나의 불명예스런 금메달을 달고 있다. 우리나라는 1971년～1995년 전체 인구의 4분의 1이 거의 매년 이동하였다.(통계청, 1995, 인구이동통계연보 : 7). 그 중 19.4%는 직장 때문에 이동하였지만, 48.5%는 주택 때문에 이동했다.(통계청, 1989, 인구이동통계연보) 같은 기간동안 일본은 5.4%, 대만은 8.1%만이 매년 이동한 데에 불과하였다.(정희남ㆍ진정수, 2003) 최근 들어 이 같은 추세는 조금 수그러들었지만 아직도 인구의 5분의 1 가까이가 매년 이동하고 있다.
  
  ⑥ 최저주거기준 미달 1천만명 … 동물이나 살 집에 산다
  
  부동산 투기의 가장 큰 피해자는 역시 맨 밑바닥 소득계층들이다. 우리나라 헌법 35조는 국가가 국민에게 쾌적한 주거생활을 보장할 의무가 있다고 규정하고 있으며, 주택법 제5조에 따르면 건교부 장관은 국민이 쾌적하고 살기좋은 생활을 영위하기 위하여 필요한 최소한의 최저주거기준을 설정ㆍ공고하도록 하고 있다.
  
  다시 말하면 최저주거기준이란 인간다움을 유지하기 위한 최소한도의 주거기준이라 할 수 있으며, 2004년 6월 건교부 장관이 공고한 최저주거기준은 표와 같다.
  
  그러나 전체가구의 23.1%에 해당하는 330만6천가구 줄잡아 1천만명에 달하는 맨 밑바닥 사람들은 최저주거기준에도 못 미치는 집에서 살고 있다. 그 가운데 112만 가구는 단칸방에 살고 있다. 최저기준 미달가구의 46%(152만 가구)가 수도권에 집중돼 있으며, 그 중 절반 가까운 73%는 서울에 살고 있다.
  
  최저기준 미달가구는 일반가구에 비해 주거면적, 주택유형, 점유형태, 주거시설 등 모든 면에서 크게 뒤떨어져 ‘인간다운 삶의 조건’에서 크게 밑돌고 있다.
  
  일반가구의 주거면적이 평균 19.1평인데 비해 미달가구는 3분의 2 크기인 13.1평이었고, 1인당 주거면적과 방당 가구원수도 각각 6.2평, 1.23명으로 일반가구의 7.3평과 0.98명에 비해 주거밀도도 훨씬 높았다. 일반가구의 36.6%가 아파트에 사는 반면 미달가구 중 아파트 거주 비율은 6.0%에 지나지 않았고 83.8%는 단독 또는 다가구주택에 살고 있다.
  
  시설도 일반가구에 비해 훨씬 엉망이다. 일반가구는 입식부엌, 수세식 화장실, 온수목욕탕이 갖춰진 정상적인 집에 사는 비율이 87%가 넘지만, 미달가구는 수세식 화장실이 갖춰진 곳은 29%밖에 안 되고, 온수가 나오는 목욕탕을 갖춘 집에 사는 비율도 절반밖에 안 된다.
  
  일반가구는 지은 지 13년 정도 되는 집에 사는데, 미달가구는 지은 지 22.2년이나 된 낡은 집에서 살고 있다. 미달가구 중 42.9%가 자기집을 갖고 있는데(일반가구는 54.2%), 자기 집이라 해봤자 좁고 낡고 수세식 화장실조차 안 갖춰진 초라한 곳이고, 그 가운데 71.5%는 20년이 넘도록 그 집을 벗어나지 못하고 있는 것으로 조사됐다. 그런 집조차 없이 셋방살이하는 사람 비율은 53%로 일반가구에 비해 10%이상 많고, 특히 월세 사는 사람의 비율은 두 배 이상 높았다.
  
  부동산 투기 유령이 50여년째 떠도는 대한민국. 집을 필요로 하는 가구 보다 지어진 집이 더 많아 남아돌지만, 1천만명이 넘는 사람들이 인간이 사는 집이라고 부를 수도 없는 처절한 조건에서 하루하루를 살아가고 있는 것이다.

	손낙구/심상정의원 보좌관

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	상속재산 70%가 부동산, '부동산 대물림'
	[통계로 보는 부동산투기 (3)] 심화되는 양극화
	2005-06-15 오전 9:09:40

 

4. 불로소득과 부동산 세제
  
  부동산 투기 불로소득은 얼마나 생겼고, 누구에게 돌아간 것일까. 부동산에서 발생하는 개발이익(또는 자본이득) 개념과 관련 대부분의 국가에서는 ‘땅값 상승분 중에서 땅 소유자가 직접 투자한 것을 제외한 증가분’으로 정의하고 있으나, 우리나라에서는 공공투자에서 비롯된 편익증진, 개발사업 인허가에서 초래된 이익, 토지개발 및 건축행위에서 발생한 이익, 지가상승으로 얻게 된 우발적인 이익 모두를 개발이익이라는 하나의 용어로 사용하고 있다.(김용창, 2003)
  
  어쨌든 부동산 가격이 폭등하면 불로소득인 개발이익(자본이득)이 발생하고, 극심한 소유편중 때문에 그 이익은 부동산을 독점한 땅부자 집부자가 독식한다. 그렇다면 부동산 가격이 폭등해 발생한 개발이익(자본이득)의 규모는 얼마나 되며, 누가 가져가는 것일까? 또 투기 불로소득에 대해 세금은 제대로 걷는 것일까.
  
  ① 땅투기 불로소득 20년동안 1284조
  
  국토연구원 정희남ㆍ김승종 연구원과 박동길 한국토지공사 대리가 함께 추산한 데 따르면 1980년도에는 땅값총액이 134조원이었으나, 2001년도에는 1419조원으로 증가하여 21년 동안 땅값이 올라 발생한 개발이익은 1284조원에 달한다.
  

  앞의 연구 결과가 토지매매와 상관없이 땅값 상승에 따라 단순 발생하는 개발이익 또는 자본이득 즉 미실현 이득에 대한 추산이라면, 이정우(1991)는 토지를 매각했을 때 물가상승분을 감안하고도 발생한 ‘실현된 자본이득’이 표와 같이 12년 동안 157조에 달하는 것으로 추산했다.
  
  
  주택분야는 관련통계가 정부는 물론 민간단체에서도 거의 나온 게 없어 가격 상승에 따른 자본이득을 추정하기가 쉽지 않다. 다만 한계가 많지만 전체주택 중 일부인 아파트 시가총액에 대한 부동산정보업체의 자료를 바탕으로 아파트 시가총액 변동에 따른 자본변동을 추정해볼 수 있을 뿐이다.
  
  
  <표 1-35>와 같이 부동산뱅크 조사에 따르면 전국 아파트 시가총액은 2000년 4월 조사(3월31일 기준) 결과 353조였으나 5년 뒤인 2005년 4월 조사 결과 1000조가 넘은 것으로 나타났다. 따라서 5년 사이에 전국 아파트 가격 시가총액 변동에 따른 자본이득은 646조원이라는 것이다. 물론 이것은 아파트 매매와 상관없이 시세변동에 따라 발생한 미실현 자본이득이다.
  
  ② 투기 앞에 맥 못 추는 조세제도
  
  만약 이러한 자본이득이 공평하게 분배되었다면 계층간 갈등은 완화됐을 것이며, 적절한 수준의 과세가 이뤄졌다면 빈부격차나 사회갈등 역시 줄어들었을 것이다.
  
  그러나 땅과 집을 일부 부유층이 독점함으로써 부동산값이 올라 생긴 자본이득을 이들이 독식하게 되고, 그 결과 땅을 갖지 못하거나 조금 갖고 있는 사람과의 빈부격차는 더 벌어지는 악순환이 계속되고 있다. 여기에는 불로소득인 개발이익을 제대로 환수하지 못하는 조세제도의 한계가 큰 몫을 차지하고 있다.
  
  그동안 자본이득 또는 개발이익 환수는 취득ㆍ보유ㆍ처분 단계별로 거두는 과세적 방법과 토지공개념을 통한 환수, 기타 부담금 제도를 통해 이뤄졌으며 1980～2001년 동안 환수된 실적은 <표 1-36>에 제시된 한 연구결과에서 잘 나타나있다.
  
  이에 따르면 개발이익 환수규모는 1980년 5550억에서 2001년 18조원으로 늘어나 32배가 증가했다. 그러나 21년 동안 땅값 상승으로 발생한 개발이익 1284조원에 비해서 개발이익 환수총액(이전과세 + 취득과세 + 토지부담금)은 총 113조원에 지나지 않아 개발이익 대비 8.8%에 불과하다. 더구나 이 중에서 개발이익 환수수단이라 보기 어려운 취득세 등 이전과세를 제외하면 환수수준은 6.1%로 떨어지며, 공시지가가 시장가격의 평균 70～80% 수준에 머문 현실을 감안하면 환수수준은 이 보다 훨씬 낮은 4.6～6.6% 수준으로 추정된다고 한다.
  
  <표1-37>에 나타난 국세청의 부동산 관련 세금 현황에 따르면 2005년 기준으로 보면 표와 같이 부동산을 사고 팔 때나 보유하고 있을 때 다양한 세금이 부과되고 있다. 그러나 부동산 투기와 그에 따른 가격폭등에서 발생하는 불로소득에 대한 환수규모가 너무 작아 대부분의 이득이 부동산을 독점하고 있는 부유층에게 돌아감으로써 빈부격차를 크게 벌려놓고 있는 것이다.
  
  불로소득에 대한 세금을 제대로 거두지 못하는 이유는 조세체계에 커다란 구멍이 나있기 때문이다.
  
  그 중에서도 가장 큰 문제는 과표(또는 공시지가)가 실제 시장가격에 비해 터무니없이 낮아 실거래가 기준 과세가 이뤄지지 않는다는 점이다.
  
  종합토지세(1990～2004)의 경우 공시지가에 적용비율(과세표준 현실화율)을 곱한 뒤 법정세율(0.2～5%)을 곱해 적용해왔는데, 우선 공시지가 자체가 2000년 이전은 시가의 절반에도 못 미쳤고 최근 5년간 현실화율을 높였다 해도 70%대였으며 올해 들어서야 90%대를 기록했다.
  
  그러나 공시지가가 시가가 아닌 ‘정상적인 거래가 이루어지는 경우 통상적인 시장에서 성립될 가능성이 크다고 인정되는 적정가격'을 기준으로 산정하기 때문에 현실화율을 높였다고 해도 부동산 투기 등은 반영되지 않아 시가와는 아직 거리가 멀다.
  
  
  또한 종합토지세가 도입된 1990년 적용비율(토지과표 현실화율)은 15%에서 시작돼 15년이 지난 시점까지 30%대를 벗어나지 못해왔다. 따라서 토지과표는 높게 계산해도 시장가격의 20%대를 넘지 못했던 것이다.
  
  시가반영률이 낮기는 재산세도 마찬가지이다. 재산세의 과표인 시가표준액은 1㎡당 신축건물기준가액에 몇 가지 지수와 면적을 곱한 뒤 산출하고, 여기에 법정세율(0.3～7%)를 곱해 적용해왔다. 건물과표현실화율은 아래 표에서 보듯 외환위기 이후 꾸준히 떨어져 실제 가격과 거리가 멀어져왔다. 기준가액(㎡당)이 2002년 16만5천원, 2003년 17만원이었지만 이는 해당년도 실제 건축비의 30% 수준밖에 되지 않았다.
  
  그 결과 종합부동산세가 도입되기 이전인 2004년까지 종합토지세(토지)와 재산세(건물) 등 부동산 보유세의 실효세율(부동산 가격 대비 세부담액)이 0.12%수준에 머물러 있었다. 선진국이 대략 1% 내외이니 우리나라는 그 8분의 1도 안 되는 셈이다. 실효세율이 0.12%라는 것은 공시지가 기준 1억원 짜리 부동산을 갖고 있어도 보유세를 100만원 정도만 낸다는 뜻이고, 이 1억원조차 실제 가격에 못 미치는 공시지가 기준이기 때문에 실제 세 부담은 이 보다 훨씬 적다는 얘기이다.
  
  또한 취득ㆍ등록세와 양도소득세의 과표가 되는 기준시가도 2005년 정부발표를 보면 ‘적정시가’의 70～80%이라고 밝히고 있다. 공시지가는 종합토지세 뿐 아니라 상속세ㆍ증여세ㆍ양도소득세의 과표로, 건물시가표준액은 재산세 뿐 아니라 도시계획세ㆍ공동시설세의 과표와 취득세ㆍ등록세의 최저과표로 활용돼왔기 때문에 시가를 반영하지 못하는 만큼 거둬야 할 세금을 걷지 못하는 결과를 빚어온 것이다.
  
  정부는 이같은 문제점을 시정하려 공시지가 현실화율을 2005년의 경우 91% 수준으로 높였으나, 그에 따라 토지관련 세금이 늘어난다는 이유로 과표 상승분을 일정 비율 제한하는 과표 상한제를 도입할 방침이어서 부동산에서 ‘소득 있는 곳에 세금 있다’는 조세원칙이 실현되는 길은 멀고 먼 길이 되고 있다.
  
  아울러 부동산 보유단계에 대한 과세 보다는 거래단계에 대한 과세가 중심이 되는 부동산 세제체계도 문제로 지적되고 있다. 미국, 일본, 독일, 영국 등 선진국의 경우 보유세가 63.9%～98.3% 규모이고 거래세는 1.7%～36.1%이지만, 우리나라는 거꾸로 거래세가 70%가 훨씬 넘고 보유세는 20%대에 머물고 있다. 다른 지표를 봐도 외국의 경우 토지 보유에 대해 훨씬 높은 비율로 과세하고 있는 것으로 나타나고 있다.
  
  부동산 보유단계의 과세율이 낮고 거래세 비중이 높기 때문에, 부동산을 갖고 있으면서 가격이 올라가 불로소득이 발생해도 계속 갖고 있게 되며, 그 결과 부동산 시장에 공급이 늘지 않기 때문에 가격이 떨어지지 않는 요인이 되고 있다.
  
  물론 이밖에도 부동산 세제에는 많은 문제점이 있지만, 부동산 소유가 극도로 편중돼있는 가운데 가격이 폭등해 막대한 불로소득이 발생하는데 이를 환수할 조세체계조차 큰 구멍이 나있어 부동산 문제를 더욱 악화시키고 있는 것이다.
  
  
  그렇다면 이렇게 엄청나게 발생한 불로소득은 누구에게 돌아갔고 이것이 사회에 어떠한 영향을 미치고 있는가.
  
  한 연구에 따르면 기업은 전체 자본이득의 약 10%를 가져가고(현진권에 따르면 법인 즉 기업은 가격기준으로 전체 사유지의 12%를 소유하고 있음), 나머지 90%를 일반 소유자가 가져가는 것으로 나타났다. 일반 소유자 중에서는 상위 5%가 자본이득의 약 60%를, 상위 20%가 80%를 가졌다. 이것은 토지를 소유하지 못한 계층을 제외한 것이고 무토지 국민을 포함했을 때는 상위 1.3%의 부유층이 모든 자본이득의 60%를, 상위 3.9%가 80%를 차지한다는 것을 의미한다.
  
  전강수(2005)가 건설교통부 추계 발표 전국 지가 변동률을 사용해 토지자본 이득을 추정한 데 따르면, 2001～2003년 사이에 발생한 토지 자본이득은 연평균 약 70조원으로 3년동안 212조에 달한다. 전강수의 분석에 따르면 상위층 1%(약 10만명)가 토지과표의 45%를 차지하고 있으므로, 이들이 연간 약 32조원의 잠재적 토지 자본이득을 획득(1인당 3.2억원)한 것이다. 상류층이 더 높은 양질을 땅을 갖고 있다는 점, 자본이득 뿐 아니라 지대소득도 있다는 점을 감안하면 상류층의 소득은 더 늘어날 것이다.
  
  앞서 살펴본 2000.4~2005.4 사이 아파트 시가총액 변동으로 발생한 자본이득 647조를 누가 차지했는지는 역시 통계가 뒷받침되지 않아 추정하기가 어렵다. 다만 주택소유와 관련한 유일무이한 자료인 행자부 ‘세대별주택소유현황’에 포함된 아파트 소유관련 통계와 연계해 가능한 범위에서 논의를 전개해볼 수밖에 없다.
  
  행자부에 따르면 2002년 말 현재 전국의 아파트수는 5백7만9,778호이며, 아파트를 보유한 세대(+개인)수는 4백4십7만7,831세대(명)로 1세대당 1.13호씩 갖고 있다. 따라서 단순논리로는 5년 동안 가격폭등으로 발생한 자본이득은 아파트를 갖고 있는 세대당 평균 1억443만원(1년 평균 2천887만원)씩 돌아갔다고 할 수 있다. 하지만 아파트 보유 세대(개인) 중 49만685세대(개인)는 아파트를 2채에서 20채씩 갖고 있으므로 소유한 아파트수에 따라 자본이득의 규모는 차이가 나는데 그 추정 결과는 <표 1-46>과 같다.
  
  한편 이 추정은 아파트 평수나 아파트 가격 차이를 무시하고 보유 아파트수를 기준으로 한 것인데, 아파트는 지역마다 가격이 크게 차이 나기 때문에 지역별 조건과 보유 평수를 고려해야만 한다. 하지만 현재까지 발표된 자료로는 이를 감안해 자본이득을 추정하기는 어렵다. 다만, 행자부 세대별주택소유현황에 첨부된 강남권 소재 아파트 소유현황을 활용해 전국에서 가장 가격이 비싼 서울 강남 아파트를 대상으로 자본이득 규모와 수혜가구를 추정해 보면 <표 1-47>과 같다.(물론 여기서도 평수를 고려할 수 없기는 마찬가지이다)
  
  부동산뱅크에 따르면, 강남ㆍ서초ㆍ송파구 등 강남권 아파트 시가총액은 2002년4월～2005년4월까지 3년 동안 67조원이 올랐다. 또 행정자치부 ‘세대별주택소유현황’에 따르면 2002년 말 현재 강남아파트는 총 23만7찬925호이고 이를 소유한 세대(개인)는 20만7천975세대이다. 이를 바탕으로 강남아파트 가격 폭등에 따른 자본이득은 한 세대당 1년마다 1억 1395만원꼴로 돌아간 셈이며, 보유 아파트수에 따른 자본이득 규모를 계산하면 <표 1-48>과 같다.
  
  결국 전국의 아파트의 경우 1년간 발생한 자본이득이 평균 2천887만원인 반면, 강남권 아파트는 1년간 평균 1억1395만원으로 나타나고 있다. 강남권을 비롯한 가격이 비싸고 상승 폭도 큰 부유층 거주 아파트가 전국 평균의 4배에 해당하는 자본이득을 누린 것이다.
  
  5. 부동산 투기와 빈부격차
  
  ① 통계의 빈곤
  
  앞에서도 지적했던 ‘부동산 통계의 빈곤’은 ‘전체통계의 빈곤’으로 이어져 빈부격차 통계가 실제 빈부격차를 제대로 담아내지 못하고 있다.
  
  빈부격차를 측정하는 통계로는 지니계수(Gini)계수를 널리 이용하고, 지니계수가 1.0에 가까울수록 불평등하며 0.0에 가까울수록 평등함을 뜻한다. 그러나 지니계수가 어떤 통계를 바탕으로 측정됐느냐에 따라 그 의미는 달라진다. 현재 통용되는 소득분배에 관한 지니계수는 주로 부동산을 포함한 부나 자산을 제외한 좁은 의미의 소득, 그 중에서도 주로 노동자가구의 소득격차를 주로 담은 수치라 하겠다.
  
  부(wealth)는 그 자체가 빈부간 경제적 격차를 초래하고, 부가 낳은 재산소득이 다시 소득 불평등을 일으키며, 자산가격 상승이 있으면 자본이득(capital gains)라는 소득이 생겨 다시 부를 증가시키게 된다. 이처럼 부의 불평등은 소득분배와 표리관계를 이루며 경제적 불평등의 중요한 고리로 작용하게 된다.(이정우ㆍ황성현, 1998)
  우리나라의 빈부격차는 소득분배 보다 부의 분배문제가 더 심각하다. 그러나 부 또는 자산에 대한 통계 특히 그 중에서 가장 큰 비중을 차지하는 땅과 집 등 부동산에 대한 통계가 부실하고, 부와 소득을 연결하는 자료는 거의 없는 실정이다.
  
  ② 벌어지는 빈부격차, 악화되는 소득분배
  
  현재 우리나라에서 정부가 내는 공식통계 중 소득분배 정도를 측정하는 데 쓸 수 있는 것은 통계청이 1963년부터 매월 조사하는 도시가계조사와 1991년부터 5년에 한 번씩 조사하는 가구소비실태조사 두 가지가 있다. 가계조사는 소득불평도의 변화 추세를 매년마다 살필 수 있는 반면 주로 노동자 가구(그것도 1인가구는 제외한)에만 해당되는 조사라는 한계가 뚜렷하다.
  
  이에 비해 가구소비실태조사는 1인가구는 물론 농어민가구까지 포괄범위가 넓다는 장점이 있고 조사항목도 많은 반면, 비용문제로 5년에 한 번씩 조사(현재까지 세 번 조사)하니 매해 변화흐름을 알기 어려운 한계가 있다.
  
  부와 자산의 격차를 담지 못한 것이긴 하지만, (좁의 의미의) 소득(income)만 대상으로 한국사회의 불평등 추이는 상당히 심각한 수준이며 계속 악화되는 것으로 나타나고 있다.
  
  우선 주로 도시노동자가구 소득격차(그것도 1인가구를 제외한)를 반영한 통계이지만 가계조사를 기초로 뽑은 외환위기 이후 소득격차지수는 계속 확대돼 악화되는 흐름을 보여주고 있다. 1980년대 0.3대를 기록하던 지니계수는 외환위기 때 0.2대로 떨어져 다소 나아지는 추세를 보였으나, 외환위기 이후 다시 악화돼 도시노동자가구 내부의 소득격차가 계속 벌어지고 있음을 보여주고 있다.
  
  고소득자인 상위 10%의 소득의 저소득자인 하위 10% 소득으로 나눈 10분위배율과 상위 20% 소득을 하위 20% 소득으로 나눈 5분위배율도 2005년 1/4분기 현재 각각 10.26과 5.87을 기록해 1982년 통계를 내기 시작한 이래 가장 큰 소득격차를 보여주고 있다. 결국 하위 10%와 20%의 소득의 5.87배와 10.26배의 소득을 고소득층이 올린다는 얘기이다.
  
  통계청이 2003년부터 조사대상을 노동자가구 뿐 아니라 농어가를 제외한 자영업자가구와 무직가구 등 비노동자 가구를 포함한 전체 가구로 확대해 뽑은 결과는 더 심각하다. 2005년년 1/4분기 현재 상위 10% 고소득자의 소득은 하위 10% 저소득자 소득의 18배에 달하고, 상위 20% 소득도 하위 20% 소득의 8배에 이르며, 지니계수로 본 불평등 정도도 더 심각하다.
  
  한편 통계청 조사에서 제외된 농촌가구의 5분위배율은 1998년 7.2에서 99년 8.0배, 2000년 7.6배, 2001년 8.0배, 2002년 8.9배를 기록하다 2003년 현재 12.3배로 벌어지고 있는 것으로 나타나(한국농촌경제연구소, 2005.6.7) 이를 포함할 경우 소득격차는 더 벌어질 것으로 보인다.
  
  
  ③ 소득격차 OECD 국가 중 최상위권
  
  한편 가구소비실태조사를 바탕으로 국제비교가 가능하도록 가처분소득(국민연금ㆍ기초생활보장급여 등 정부로부터 공적이전을 받고, 정부에 조세를 납부한 후의 소득) 기준으로 지니계수를 뽑은 뒤 OECD 가맹 국가들과 비교해본 결과는 다음 표와 같다.
  
  이에 따르면 우리나라 소득의 빈부격차는 OECD 가맹국 가운데 멕시코에 이어 두 번째 또는 멕시코ㆍ미국에 이어 세 번 째로 심각한 것으로 나타나고 있다.
  
  ④ 빈부격차 부추기는 부동산 빈부격차
  
  그러나 앞에서 지적했듯이 통계청 가계조사와 가구소비실태조사를 바탕으로 한 불평도 조사는 빈부격차에 더 큰 영향을 미치고 있는 부동산과 금융자산 등 부와 자산을 반영하지 못한 소득격차 통계라는 근본적인 한계를 안고 있다. 특히 10년 주기로 네 차례에 걸쳐 폭등해 생긴 부동산 불로소득이 반영되지 않아 빈부격차의 실상이 실제보다 심각하지 않게 수치화된 것이다.
  
  앞서 살펴본 우리나라 정부의 최초의 토지소유 분포도 통계인 토지공개념위원회의 발표 결과를 봐도 1988년 현재 면적기준 토지소유 불평등 지니계수는 완전 불평등에 가까운 0.849로 나타났다. 그러나 부동산과 금융자산 등 부와 자산을 제외한 2인 이상 도시근로자가구 소득만을 조사한 통계청 가계조사에 근거한 소득 불평등 지니계수는 0,3대에 고정돼 있었다. 같은 해를 금융자산과 부동산 자산의 불평등 지수도 소득 불평등 지수를 훨씬 뛰어넘는 0.5와 0.6대를 기록한 것으로 나타나고 있다.
  
  통계청 조사 외에 대우경제연구소가 1993년 민간연구소에서 우리나라 최초로 소득과 소비 관련 조사를 시작해 1998년까지 6년간 이어간 한국가구경제활동조사(KHPS)가 있다. 물론 이 자료도 수십 수백억 대 거대 재산가들이 빠져 있는 등 한게가 있으나, 부동산 가치과 부동산 관련 세금, 금융자산 등 각 가구의 부의 보유상태에 관한 상세한 설문을 아울러 담고 있어 이를 근거로 통계청 조사에서 접근하기 어려운 부동산과 금융자산 등 부와 자산의 소유 격차를 엿볼 수 있다.
  
  정부자료에서도 이같은 추세는 일부분이지만 반영되고 있다. 건설교통부 자료에 따르면 주택자산 지니계수가 1993년 0.489였으나, 10년만에 0.510으로 크게 악화되었다.
  
  부동산을 일부 부유층이 독차지함으로써 가격 상승에 따른 자본이득을 이들이 독식하게 되고, 그 결과 땅을 갖지 못하거나 조금 갖고 있는 사람과의 빈부격차는 소득격차에서 확인할 수 있는 것 보다 훨씬 더 빈부간 격차가 극단으로 치닫고 있음을 보여주고 있다.
  
  최근 한 여론조사 결과에 따르면 국민 92.8%가 소득차이가 너무 크다고 생각하고 있으며, 자본주의의 이미지로 빈부격차를 먼저 떠올리는 국민이 제일 많은 것으로 나타났다고 한다. (한국종합사회조사 제2차 여론조사 결과. 연합뉴스 2005.5.19) 이것이 바로 국민이 체감하는 빈부격차의 실상이며, 그 실상조차 통계로 제대로 담아내지 못하고 있는 것이다.
  
  미증유의 부동산 가격 폭등과 천문학적인 불로소득의 독점, 이것이 한국사회에 남긴 결과는 극단적 빈부격차이다.
  
  ⑤ 상속재산 70%가 부동산.대물림되는 부동산 빈부격차
  
  더 큰 문제는 부동산 빈부격차가 대물림되고 있다는 것이다. 국세청에 따르면 1990년대 말까지 30여년 간 상속재산의 82%가 부동산이었으며, <표 1-55>에서 보듯 금융자산 비중이 늘어난 최근에도 전체 상속재산의 3분의 2 가량인 67%가 부동산이다.
  
  부동산 투기 문제를 해결하지 않고는 우리사회의 빈부격차를 해결할 수 없으며, 부동산 투기 문제를 해결하면 우리나라 빈부격차의 절반이상을 해결할 수 있다는 이야기는 바로 이같은 사정 때문에 나오는 것이다.
  

	손낙구/심상정의원 보좌관

본문

	"집 5~20채 차지한 집부자 27만명"
	[통계로 보는 부동산투기 (2)] 누가 집을 많이 갖고 있나

 

프레시안 2005-06-14 오전 9:10:40

 

3. 부동산 소유 빈부격차
  
  널뛰는 땅값은 한 평에 1억3천만원대라는 단군이래 최대의 금싸라기 땅도 만들어 내고 있다. 전국에서 땅값이 제일 비싼 곳은 서울 중구 충무로 1가 24-1번지 명동 스타벅스 자리로, 땅 한 평에 1억 3884만원에 달하는 것으로 나타났다. 이것은 공시지가 기준이기 때문에 실제 시세는 3억원이 넘고, 이 곳 면적 51평의 땅값은 150억이 넘는다고 한다. 너무 비싼 임대료를 감당 못한 스타벅스는 최근 이사를 갔다고 한다.
  
  땅 한 평에 3억! 전 국민의 절반 이상이 땅 한평 없이 집 한 칸 없이 집도 절도 없이 떠도는 데 좁디좁은 국토를 독차지하고 열 채 스무 채식 차지한 집부자들은 누구이며, 그들이 사는 집은 얼마나 하는 걸까?
  
  ① 좁은 국공유지 … 국토의 70%가 땅투기에 노출돼 있다
  
  전체 국토는 300억평이 약간 넘는데 그 가운데 중앙과 지방정부가 보유하고 있는 국공유지는 30%가 채 안되고 나머지 70%가 넘는 땅은 사유지(민간ㆍ법인 소유)로 투기에 노출돼 있다.
  
  국공유지 비율은 싱가포르 81%, 이스라엘 86%, 대만 69%, 미국 50%, 스웨덴 40% 등 외국에 비해서도 낮을 뿐 아니라, 그마저 대부분 임야와 도로ㆍ학교 등의 공공시설용지로 이용되고 있으며, 공공부문이 주거용ㆍ상업용ㆍ공업용 등의 도시용지 보유비율은 0.1%에 불과한 실정이다.(정희남ㆍ진정수, 2003)
  
  이 때문에 토지시장에서 수급 불균형으로 문제가 발생하더라도 이를 직접 조정할 수 있는 여력이 없다. 정부가 토지시장에 개입할 수 있는 수단은 도시계획 및 토지이용계획 수립 등의 계획권과 양도소득세 및 재산세 부과 등의 과세권처럼 제한적이고 간접적인 것뿐이다.
  

  ② 땅부자 1.3%가 사유지 65% 차지
  
  그렇다면 전 국토의 70%가 넘는 사유지는 누가 얼마만큼씩 갖고 있을까? 정부는 종합토지세 부과를 위해 거의 완벽에 가까운 토지소유 관련 자료를 보유하고 있으면서도 일체 공개하지 않고 있다.
  
  부동산 소유통계는 투기가 극에 달해 사회가 흔들흔들할 때서야 한 두가지 겨우 발표되는 식이다. 제3차 부동산 투기 파동으로 땅값이 하늘로 치솟아 전국을 뒤흔들던 1980년대 말 토지소유 관련 통계가, 제4차 부동산 투기로 집값을 폭등하자 주택소유 관련 일부 통계가 전무후무하게 딱 한 번씩 공개됐을 뿐이다.
  
  그래서 제3차 부동산 투기 파동 때 발표된 ≪토지공개념위원회 연구보고서≫(1989)의 면적기준 토지소유실태가 2005년 5월 현재까지 땅 소유와 관련된 유일한 정부 발표 공식통계이다. 그 후 현진권(1996)이 가격기준으로 1993년 현재 소유실태를 분석한 것을 비롯해 연구자들이 추산한 통계가 있어 미뤄 짐작할 수 있을 뿐이다. 하지만 최근의 자료를 이용한 연구를 포함해 대다수 연구결과는 토지공개념위원회 보고서와 크게 다르지 않다.
  
  위 표에서 알 수 있듯이 면적기준으로 보나 가격기준으로 보나 우리나라 땅은 극소수 땅부자들이 독점하고 있고, 대다수 서민들은 땅을 단 한 평도 갖지 못하거나 극히 일부 땅만을 갖고 있다. 이를 정리 요약하면 다음과 같다.
  
  첫째, 전체 가구의 절반 이상, 서울 등 대도시 시민 70% 이상은 단 한 평의 땅도 갖고 있지 않은 가운데(이정우ㆍ이성림 2001, 토지공개념위원회보고서 1989), 대다수 땅은 일부 땅부자가 독점하고 있다.
  
  둘째, 나머지 절반의 가구만이 토지를 가지고 있으나 상위 5%의 땅부자가 국토 사유지의 절반 이상(연구결과에 따라 44～68%)을 소유하고 있고, 하위계층 50%가 소유한 땅은 일부(0.8～6.4%)에 지나지 않는 등 땅 가진 사람 안에서도 소유편중이 극에 달하고 있다.
  
  특히 이 통계는 땅을 한 평도 갖지 못한 절반의 가구를 제외한 통계이므로 이들을 포함했을 경우 실제로는 상위 1.3%의 가구가 65.2%의 땅을, 상위 3.9% 가구가 87.7%의 땅을 소유하고 있다는 이야기가 된다.(토지공개념위원회 결과 기준)
  
  한편 사유지는 크게 법인과 개인의 토지로 구분할 수 있고, 그 구성비는 <표 1-28>과 같다. 가격기준 소유실태를 분석한 현진권의 연구에서도 알 수 있듯이 재벌대기업에 소유가 집중된 탓에 법인토지 소유편중도는 개인보다도 훨씬 심각하다.
  
  가장 최근인 2005년 2월 전강수가 지방세정연감과 지방세법이라는 두 가지 공개된 자료만을 가지고 과세표준액 기준의 토지소유 평중도를 추정한 결과를 보면, 과세연도 기준 2002년(2001년 초) 현재 상위 1%가 전체 토지(금액기준)의 45.3%를 차지하고 있으며, 상위 5%가 소유한 토지는 59.1%, 상위 10%가 소유한 토지는 72.9%에 달하는 것으로 나타났다.
  
  이것은 종합토지세를 내는 토지소유자만을 대상으로 한 통계이므로 토지를 소유하지 않은 전체 국민을 포함해 계산하고, 또 법인 소유 토지 가운데 명의 신탁부분까지 감안한다면 실제 토지 소유 편중도는 훨씬 심각할 것으로 보인다.
  
  ③ 전국 땅, 절반 50~60대 보유
  
  참여정부는 2003년 10월 29일 주택시장 안정화 대책의 일환으로 부처별로 각각 보유하고 있던 토지ㆍ건축물 등 부동산 관련 정보를 종합관리하는 '부동산정보관리센터'를 행정자치부 내에 구축하기로 하였다. 그 뒤 1년여의 준비과정을 거쳐 2005년 2월 15일 부동산정보관리센터 구축 1단계 사업을 완료하고 전국의 토지와 건물에 대한 개인별ㆍ세대별 부동산 보유현황, 소유권 변동사항과 보유세 과세현황을 한눈에 파악관리하고, 종합부동산세 과세자료를 지원하는 등의 업무를 본격적으로 시작했다.
  
  센터는 2월16일 경기도내 거주지별 토지ㆍ건물 소유현황을 발표한 데 이어 3월22일 개인소유 토지에 대한 전국단위 거주지별, 연령별 부동산 소유현황을 분석해 발표했다. 이에 따르면 전국 땅의 18%(서울면적의 14배)를 서울사람이 소유한 것을 비롯, 경기도 15%, 경북 11% 등 서울ㆍ경기ㆍ경북 거주자가 전국 개인별 토지의 44%를 소유하고 있다.
  
  또 전국 땅의 51%를 50ㆍ60대가 소유하고 있고, 20세 이하 미성년자가 소유한 토지는 여의도 면적(8.4㎢)의 21배인 179㎢(5천400만평, 국토의 0.3%)에 달하고 10세 이하인 어린이들도 여의도 5배에 해당하는 42㎢(1천200만평)의 땅을 소유하고 있는 것으로 조사됐다. 이 중에는 돌이 채 지나지 않은 아이들도 상당수의 토지를 갖고 있는 것으로 알려졌다.
  
  정부는 앞으로 부동산 관련 통계를 투명하게 공개하겠다는 방침이어서 과연 토지소유 구조가 드러나게 될지 주목된다.
  
  ④ 신흥 땅부자 외국인, 청주만한 땅 23조원어치 보유
  
  1998년 6월 부동산 시장을 개방해 외국인도 한국 땅을 소유할 수 있게 되자 외국자본은 돈이 되는 땅과 건물을 계속 사들였다. 외국인 소유 땅은 계속 늘어 2005년 3월 말 현재 현재 160㎢(4842만평), 금액으로는 23조6932억원으로, 여의도 면적(8.5㎢)의 18.8배, 충북 청주시 면적(153.4㎢) 보다 큰 크기에 달하고 있다.
  
  ⑤ 집 5～20채 차지한 집부자 27만명
  
  다른 부동산 관련 통계와 마찬가지로 집 소유 관련 통계도 매우 부실하다. 다만, 제4차 부동산 투기가 한창이던 지난 2003년 10.29 조치를 마련하는 과정에서 행정자치부가 처음으로 2002년 말 기준 세대별 주택소유현황을 내놓아 그 대강을 알 수 있게 되었다.
  
  행정자치부 세대별 주택소유현황을 요약하면 다음과 같다.
  
  첫째, 전국의 주민등록 세대는 1,673만 세대이고 개인이 소유한 주택 수는 1370만호이다.
  
  둘째, 1370만호의 주택을 갖고 있는 총세대수는 832만 세대이다.(평균 1.65호 소유) 따라서 전체 세대의 절반이 넘는 841만 세대(50.3%)는 '집도 절도 없는' 무주택자이다.
  
  셋째, 자기 집이 있는 832만 세대 중 1세대 1주택은 556만 세대이다.(전체 세대의 34.1%)
  
  넷째, 집을 두 채 이상 갖고 있는 1세대 다주택은 276만세대(전체 세대의 16.7%)로, 이들이 차지한 집은 모두 814만호(전체 아파트의 71%)이다. 집부자들이 평균 집을 세 채(2.95호)씩 차지하고 있는 것이다.
  
  다섯째, 이들 집부자 중에서 집을 5채씩 차지한 세대는 11만5천세대, 6채～10채를 차지한 세대는 14만세대에 이르고, 3만 세대는 11채에서 20채가지 독차지 하고 있다. 결국 전체의 절반이 넘는 사람들은 집도 절도 없이 떠도는 데, 전체의 1.7%에 불과한 29만세대가 집을 다섯채에서 스무 채까지 독차지하고 있는 것이다.
  
  
  ⑥ 비싼 집에선 누가 살고 있나: 재벌,언론사주,종교단체...
  
  비싸고 좋은 집을 다섯 채 열 채씩 가진 사람들은 누구일까. 물론 정부는 개인신상보호를 위해서라는 명분으로 일절 공개하지 않고 있다. 다만, 전국에서 가장 비싼 집에 사는 사람들 일부가 <표 1-32>와 같이 공개돼 있는 정도이다.
  
  2005년 4월과 5월 건교부와 국세청이 잇따라 발표한 집값 공시 자료를 보면 전국에서 가장 비싼 집들은 대부분 재벌회장과 기업인, 언론사 사주 소유였다. 또 강남과 성북, 용산 일대에 집중돼 있었다.
  
  제일 비싼 집 1～ 2위는 공시가격으로 74억과 66억이 넘는 이태원동과 성북동에 있는 저택인 데 두 채 모두 삼성재벌 이건희 회장 소유였다. 대한민국에서 세 번째로 비싼 집은 서울 동작구 흑석동에 있는 53억짜리 저택인데, 조선일보 방상훈 회장의 집이었다. 이밖에 현대ㆍ한국타이어ㆍ금호 등 재벌회장들과 종교단체 등 우리사회에서 부와 권력을 갖고 있는 최상위 부유층들이 포진돼 있다.
  
  가장 비싼 집 서른 채는 11억～74억대로 나타났는데 이는 공시가격일 뿐 시가는 훨씬 비싸다.
  

	손낙구/심상정의원 보좌관

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'건설 5적', 재벌-관료-정치인-언론-학자

[경실련 기고] "5적 연합해 해마다 수십조 챙기며 전국 투기장화"

 

프레시안 2005. 6. 13

 

경실련이 판교신도시 사업 중단을 촉구하는 시민행동을 촉구하고 나섰다. 지난 8일과 10일 건설교통부 홈페이지 게시판과 청와대 게시판에서 잇따라 '판교사업 중단'을 촉구하는 온라인 운동을 벌였음에도 불구하고 정부가 이를 강행하겠다는 입장을 밝히자, 시민들이 직접 행동에 나설 것을 호소하기에 이르른 것이다.
  
  경실련, "이제는 시민들이 직접 행동에 나설 때"
  
  경실련은 13일 오전 기자회견에 앞서 배포한 보도자료를 통해 "판교신도시 사업추진 이후 올초부터 용인분당 등 11조원, 서울 강남권만 무려 23조원이나 폭등하면서 판교사업이 집값폭등과 투기조장의 주범임이 명확해졌다"면서 "국민들의 분노와 쓴소리가 건교부와 청와대에 쏟아졌지만 여전히 정부는 판교개발을 강행하고 있다"고 비판했다.
  
  경실련은 이어 "14일부터 판교택지의 분양신청이 시작된다"면서 "이제 더 이상 국민들은 건교부의 정책을 신뢰하지 않으며, 독단적인 사업추진을 좌시하지도 않을 것"이라며 시민들의 직접 행동을 촉구했다.
  
  이에 앞서 경실련 아파트값거품빼기운동본부장을 맡고 있는 김헌동 국책사업감시단장이 판교신도시 개발파문을 계기로 과거 박정희 정권시절 김지하 시인이 고발한 나라를 망치는 '오적'(재벌, 국회의원, 고급공무원, 장성, 장차관)에 빗대 '건설(개발)오적'을 질타하는 기고문을 <프레시안>에 보내왔다.
  
  김 본부장이 지목한 '개발오적'은 재벌(건설업체와 이익단체), 경제관료, 보수언론, 정치인, 학자 등 다섯 부류. 이들은 IMF 사태 이후 각종 편법과 불법과 유착을 일삼아 부동산가격이 1천조원 상승했고,그중 아파트가격만 약 5백조원 상승하였으며 특히 참여정부 2년 동안 아파트가격만 약 2백조원 이상 상승시키며 연간 수십조원의 불로소득을 챙겼다는 것이 필자의 주장이다. 다음은 김 본부장의 기고문 전문이다.
  
  건설오적,특혜와 반칙으로 전국토 부동산투기화
  
  개발오적 그들은 누구이며 언제부터 무슨 짓을 했나?
  
  단군 이래 반만년 보전되어 왔던 금수강산이 지난 반세기동안 개발독재정권과 개발오적들이 야합 무모한개발로 이 아름다운 강산이 파괴되고 있다. 파괴의 중심에는 개발만능에 사로잡혔던 군사 독재자와 경제 관료가 있었고 그들을 중심으로 개발오적이 만들어졌다. 한때 그들은 “잘 살아보세”라는 구호를 앞세웠다. 경제관료들은 도시와 주택 그리고 국책건설사업을 통한 경제성장과 경기활성화라는 논리를 앞세워 경제성장의 핵심정책으로 둔갑시켜 지속적으로 개발사업을 추진해왔다.
  
  부패한 독재정권과 이후 준비 없이 집권한 민주투사정권은 일부 보수언론과 집권세력간 사적이익 챙기기와 사세 부풀리기 수단으로 개발정책을 이용했다. 그런데 이들이 나라를 거덜 내는 동안 비교적 양심세력을 자처했던 지식인과 시민사회는 대체 무엇을 했는가? 시민사회조차도 개발만능 논리에 빠져 이를 묵인, 동조했던 것은 아닌가?
  
  개발만능주의에 모두가 사로잡혀 전 국토는 부동산투기의 장이 되었고 온 국민은 부동산투기세력으로 내 몰리는 동안 건설오적들은 정치논리와 경제논리를 앞세워 도시개발과 국책사업을 통한 거품을 일으키며 그들만을 위한 개발을 밀실에서 계획하여 무모하게 밀어부처 왔다.
  
  개발오적 그들의 구조는 무소불위의 권력을 남용했던 군사독재정권의 최고통치권자와 핵심측근정치인, 경제개발계획을 수립했던 몇몇 관료와 야합 그들의 총애를 받았던 소수 기업을 단기간에 대형화시켰다. 이들 재벌기업은 관치금융 하에서 모든 재화를 자신들의 사금고처럼 활용했고 각종개발사업과 건설공사를 독점하거나 그들끼리 담합하여 재벌로 급성장했다.
  
  재벌로 변모한 건설족 그들을 뒷받침하며 살아가는 건설오적은 아파트분양 등 광고수입에 눈이 어두운 보수언론과, 학문을 한다면서 공익과 공공성은 버려두고 단물에 눈이 어두워진 자들 자신들의 화려한 학력만을 앞세워 각종특권을 누려왔던 학자와 각종연구원, 퇴임관료의 은신처가 되어버린 이익단체 그들은 오각구도를 이루며 하나의 조직으로 결속 지난 반세기동안 정보독점과 밀실야합, 담합, 독점을 통한 특혜와 반칙을 합법화시키면서 정책을 활용. 그들의 욕구를 충족시켜 왔다.
  
  매년 신규주택 분양가격 담합,연간 30조원 이상 불로소득
  
  매년 얼마나 챙기고 있는가?
  
  매년 도시와 주택건설, 국책사업에 국민의 혈세와 국민의 자금이 약2백조원 규모로 투자된다. 그러나 건설오적이 국민을 속여 챙기는 눈먼 돈은 약 60조~70조원 규모로 추정되고 비자금으로 지하경제로 흘러들어가는 돈의 규모는 매년 40조~50조원으로 추정된다.
  
  이 불법적으로 조성된 비자금이 우리사회를 부패의 온상으로 만드는 원동력이 되고 매년 공직자(정치인, 공무원, 공기업)에게 건네지는 뇌물규모는 15조원으로 추정된다. 한국에서 발생한 최근 12년간 부패사례를 조사한 결과 건설 오적들의 뇌물거래가 전체부패의 55%에 달하는 것으로 나타났다.
  
  또한 이들은 10조원 규모를 유흥비와 접대비로 소진하므로 인하여 우리사회를 썩고 병들게 만들어 왔다. 건설재벌사주가 불법적으로 챙기는 자금은 15조~20조원 규모이다. 대체 왜 이지경인데도 시민사회와 시민들은 이들을 방치하고 있었는가? 이유는 단순하다 개발(건설) 오적의 실체는 베일에 가려져 왔고 은밀하게 조직적으로 유지되므로 그들의 구조를 시민사회와 시민이 잘 모른다는 것이다.
  
  이들만의 잔치를 위해 국민의 혈세는 점점 늘어나고 세금은 낭비되고 있으며 국가경쟁력은 지난 10여년간 제자리걸음만 하고 있다. 결과적으로 우리 국가경쟁력은 경쟁국에 비하여 경쟁력이 계속 하락하고 있다. 97년 외환위기 이후 각종 부동산개발정책과 주택정책이 건설경기활성화와 경기의 인위적 부양에 초점을 맞춤으로 인하여 30년도 채 안된 강남권신도시는 재건축 열기와 비리의 온상으로 변했고 강북은 모두 뉴타운을 건설하겠다고 재개발 열기와 비리의 온상으로 전락 시켰다.
  
  이로 인하여 10년도 안된 건축물을 모두 부수고 있다. 결과적으로 서울전체를 재개발과 재건축단지로 전락시켰다. 신규주택시장은 99년부터 아파트분양가 완전자율화 특혜와 공공택지 헐값공급특혜, 짓지도 않은 아파트 판매를 허용하는 선분양특혜, 공공택지 독점공급과 수의계약특혜 등을 제도적으로 합법화 시켜주어 매년 50만채씩 공급되는 신규주택 분양가격을 2배 이상 담합을 통해 끌어올려 연간 30조~40조원의 불로소득을 챙기도록 방치했다.
  
  연간 60조~80조원 규모의 국책사업과 개발사업, 민자사업 등에서는 사업비와 사업예산 편성기준을 잔뜩 부풀려 사업권을 따 내기만 하면 엄청난 이득이 보장되도록 제도를 운영하고 있고 이들이 챙기는 불로소득은 연간 20조~30조원 규모로 추정된다.
  
  따라서 건설업자는 외환위기 이후 기하급수적으로 증가하여 약 5배가량 증가했다. 국민의 세 부담은 계속 증가했고 토지가격과 주택(아파트)가격의 폭등으로 빈부격차는 치유불능 상태로 심각한 상황이다. 부동산가격은 약 1천조원 상승하였고, 아파트가격은 약 5백조원 상승하였으며 특히 참여정부 2년 동안 아파트가격만 약 2백조원 이상 상승하였다.
  
  재벌들과 건설업자는 부동산 사재기와 아파트건설 대규모국책사업권 수주에 혈안이 되어 불법과 편법 탈법이 난무하고 건실한 중소기업까지도 기술개발이나 건전한 기업 활동보다는 부동산투기와 짓기도 전에 판매가 허용되어 있는 아파트분양에 뛰어 들고 있다. 중소하청기업은 과도한 부채와 대기업의 불공정한 거래로 도산위기에 처해 있고 우리산업의 경쟁력은 하락하고 청년들에게 제공할 일자리는 감소하고 있다.
  
  386 정치인도 밥그릇.감투에 눈멀어
  
  민주화세력과 386 신세대 의원들 무엇을 하고 있나?
  
  1980년대 민주화운동을 시작으로 1990년대까지 10여 년간 민주화운동에 앞장섰던 세력이 1990년대부터 집권을 했다. 국민의 여망과 힘이 더해져 1992년대 이후 임기 4~5년인 정치권은 물갈이를 통하여 약간의 민주화를 진전시켰을 뿐이다. 그러나 아직도 개발지상주의와 개발만능 논리를 제공하며 개발독재정권에 빌붙어 왔던 재벌과 건설업자, 일부언론과 학자 재벌단체 그리고 그 중심에 존재했던 임기가 무한대인 경제관료 집단에 대한 국민들의 철퇴와 청산절차가 없었다. 그들은 준비가 없이 집권한 민주투사를 자처했던 민간정권들의 무능함을 메우며 아직도 개발만능과 개발지상주의를 내세워 다시금 전국적으로 개발사업과 부동산 경기부양을 통한 경제성장을 주도하고 있다.
  
  개발거품경제에 집착하는 경제관료와 재집권욕구만으로 권력의 노예가 되어버린 세대교체된 정치인, 개발의 과실로 덩치를 키워 온 몇몇 재벌 그리고 개발을 부추기는 보수언론, 이들 뒤에서 기생하는 학자들은 공공사업과 국책사업 각종 개발사업이 민생경제를 살리고 일자리를 제공하고 나라를 살리는 길인 것처럼 논리를 제공하고 국민을 기만 해 왔다. 그동안 이 땅의 지식인이며 젊은 민주투사를 자처했던 386세대까지도 정치권에 또는 집권세력으로 등장해 국회에 자리를 잡았다. 또 노동자를 위한 노동운동을 주도했던 세력도 자리를 잡았다. 그러나 준비 없는 상태에서 무임승차한 그들은 지금 자기 밥그릇 보전과 감투를 얻기 위해 전전긍긍하고 있는 것 같다.
  
  건설오적, 토지소유자 10%의 이익만을 대변
  
  건설(개발)오적은 무슨 짓들을 하고 있나?
  
  오각구도의 건설마피아조직의 덩어리구조가 깨어지지 않고 지속성장이 가능했던 근원은 권위주의와 군사독재 철권통치하에서 유치한 행태로 생존해 왔던 관료집단 그리고 부패하고 무능했던 군사정권을 이용 한탕을 챙겨왔던 건설. 부동산 재벌과 관치경제세력과 불법탈법에 능한 자들이 오랜 기간 끊임없이 자금을 모아 덩치를 키웠기 때문이다. 항상 그들 뒤에는 관료집단과 이들의 단물을 노리며 기생하면서 가면을 쓰고 자신의 양심을 팔아왔던 일부학자와 국책연구기관의 연구원, 이익단체 소속 연구원들이 있었다. 가장문제는 이들의 나팔수 역할로 사세를 키우며 권력까지 누려온 보수언론의 요직을 차지한 자들까지 모두 한 덩어리가 되어 강력한 세력을 구축하고 그들이 막강한 자금과 권력을 바탕으로 아직까지도 맹위를 떨치고 있다.
  
  이들은 2천조원(1천4백50만 가구)규모의 재고주택시장과 2천5백조원 규모의 토지시장에서 10%미만의 가진 자의 이익만을 대변해왔다. 연간 1백조원(50만 가구)규모의 신규주택 시장에서는 연간 30~40%의 거품을 조장하며 각종 특혜를 주고받으며 최근 4년간 약 5백조원 규모의 가격상승을 통한 과실 상당부분을 이들이 독식해 왔다. 또한 지난 반세기 국민혈세로 건설되는 50조원 규모의 국책사업을 이용하여 매년 30~40% 약 15조~20조원 규모의 특혜를 주고받아 왔다.
  
  이들은 불법과 편법 탈법을 합법화하며 특혜와 독점, 담합거래를 일삼아 왔다. 이들이 정부 또는 공기업과의 거래를 통해 벌어들인 자금은 이들이 벌이는 부패에너지를 공급하는 근원적인 힘으로 작용되었고 이들 조직의 힘은 점차 강해지고 조직의 규모는 계속 커지고 있다.
  
  도시와 건설. 부동산정책과 제도, 특히 국책사업은 예산 부풀리기 수법과 업계 내부결속을 통한 담합과 수의계약, 각종개발정보의 독점, 공공과의 거래에서 사업권 허가권 개발권을 서로 주고받아 왔다. 그들은 독점과 담합 등을 통하여 합리적 절차와 판단 그리고 공정한 평가보다는 통치권자 또는 결정권자와 근친관계 총애정도와 뇌물제공 액수에 따라 수혜자와 특혜가 결정되는 구조로 짜여져 그들 조직이 지속적으로 유지되어 왔다. 그들은 동원 가능한 모든 수단과 방법을 통해 불법, 탈법, 편법행위를 서슴없이 행한다.
  
  모든 개발행위에서 필연적으로 발생하는 개발이익에 대한 환수장치까지도 무력화시킨 고위관료와 재벌 대기업, 부동산투기세력들의 힘은 실로 엄청나다. 그들은 너무도 당연한 부동산 실거래 가격파악조차 반대하고 있다. 부동산보유세가 선진국의 5~10% 수준인 현상도 수십년 지속적으로 방치되어 왔고 이를 조금 강화하려는 의지를 표명하면 드러내 놓고 반대를 하고 있다.
  
  빈부격차해소와 양극화 해소를 위해 이러한 제도개선을 요구하려는 기미만 보이면 이들은 조직적으로 반대하고 언론을 동원 여론을 조작하는 행태를 보여 왔다. 그러나 이들을 견제하고 이들의 행태를 감시해야 할 책무가 있는 평소 지식인을 자처 하는 자들도 이들의 행태를 모른 척 외면하고 있었다.
  
  건설오적 탓에 10년 세월 허송
  
  왜 이렇게 심각한 상태까지 왔는가?
  21세기를 준비해야 했던 1990년대 중반 이후 정치적 민주화가 약간의 진전이 있다고 느끼며 경제개혁을 소홀히 하고 관료개혁을 뒤로 미룬 채 안주하고 있었던 것 아닌가? 민주화쟁취가 목표였던 정치세력이 독재를 물리치고 정치일선에서 물러났어야 당연함에도 불구하고 진정한 개혁을 위한 준비없던 독재투쟁세력이 자기들의 공을 앞세워 권력의 움켜쥐고 권력의 달콤함에 도취되어 국민을 도탄에 빠트린 것은 아닌가? 개발오적들은 독재 정치가들이 퇴장한 후 지금까지 민주화 투쟁세력들과 결탁하여 개발을 멈추지 않고 있다.
  
  지금까지도 이들 집단의 구조는 의리와 패거리 정치인과 관료에 대한 맹목적인 충성심과 복종심을 강요하는 구조를 깨지 않고 있다. 이들의 농간으로 대한민국은 선진국 문턱에서 어두운 터널 속에서 헤매고 우리사회는 지금까지 10여년을 허송하고 있는 것 아닌가?

	김헌동/경실련 국책사업감시단장

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"또 신도시? 업자들 배만 불려주는 꼴" 경실련, 판교 개발 중단· 공영개발 촉구 시민행동 나서   박수원(pswcomm) 기자

▲ 경실련 아파트 거품빼기 운동본부가 13일 광화문 정부중앙청사 후문에서 `판교개발 중단촉구 시민행동 선포 기자회견`을 열고 있다. ⓒ2005 오마이뉴스 남소연 "이번 정권 창출에 동참한 제가 죄지 누구 탓하겠소. 내 자신이 이리 한심스럽게 느껴지다니. 이번 정권이 그래도 세상 바꿔줄줄 알았는데. 가진자보다는 못하지만 그래도 못 가진자도 좀더 사람답게 살게 해줄거라 기대했건만. <중략> 이젠 어떠한 정책이 나와도 그 신뢰성은 땅을 뚫고, 지하로 내려가고 있소. 집값을 안정시켜서 서민안정을 시킨다. 참 좋은 얘기요. 계속 올라가는 부동산가격.. 내리기는 커녕 지키기도 힘들고 이젠 더이상 바라지도 않소. 당신들이 판교 땅사서 땅 팔아먹고 건설업체에 맡기는 그 순간. 당신들의 속셈은 이미 다 드러났소." ID : 믿은 게 죄지 청와대 홈페이지 열린마당과 건설교통부 참여마당에는 정부의 부동산 정책을 성토하는 성난 목소리가 끊이지 않고 있다. 정부는 13일 오전 총리 주재로 관계 장관회의를 열어 강남·분당·용인 등 집값 폭등 지역에 대해 기준시가를 상향 조정하기로 결정하고 세무 조사 등의 대책을 발표했지만 집 값을 안정시키는 데 기여할지 미지수다. "대통령이 직접 나서라" "이런 미친 짓이 어디 있나. 판교 로또로 인한 집 값 상승은 이미 지난해부터 예견된 일이었다. 그 예상대로 주변 땅 값이 지금 계속 오르고 있다. 판교 개발을 재검토해야 한다. 공영개발해야 한다." 경실련 박병옥 사무총장은 13일 오전11시 30분 서울 세종로 정부종합청사 후문에서 진행한 기자회견에서 정부의 '판교 개발'을 강도 높게 비판했다. 박병옥 사무총장은 "지난 2000년부터 지금까지 240만 가구가 건설됐는데 또 다시 신도시를 만든다는 것은 앞뒤가 맞지 않는 이야기"면서, "240만 가구 건설 결과 집 값은 2배가 뛰었고, 부동산 업자들 배만 불려줬다"고 꼬집었다. 박 사무총장은 "오를 때로 오른 집 값을 그대로 인정하고 대책을 마련하겠다는 정부가 그저 한심할 따름"이라며 "집 값이 더 오르는 것을 막는 것이 아니라 천정부지로 치솟은 집 값을 떨어뜨리는 것이 정부가 추진해야 할 정책 방향"이라고 주장했다. 경실련 박완기 시민감시국장은 "건교부가 판교로 인한 집 값 폭등 원인을 제대로 진단하지 않고 또 다른 신도시 개발로 집 값이 안정될 수 있다는 잘못된 논리를 설파하고 있다"며 " 건교부는 14일부터 진행하는 판교 신도시 택지 입찰을 당장 중단해야 한다"고 요구했다. 경실련 김헌동 아파트 거품빼기 운동본부 본부장은 "정부, 청와대, 국회가 부동산 대책과 관련 서로 다른 의견을 내면서 엇박자로 가고 있다"면서, "집 값을 안정시키고 투기를 근절하겠다고 국민들에게 약속했던 노무현 대통령이 직접 나서 판교 신도시 택지 공급을 중단시키고 공영개발 추진을 선언해야 한다"고 강조했다. 경실련은 집 값 폭등으로 인한 서민들의 불신이 확산되고 있는 점에 주목, 집 값 안정과 투기근절을 위한 시민행동을 본격화 할 계획이다. 경실련은 14일에는 열린우리당과 한나라당 등 각 정당 홈페이지에서 온라인 시위를 펼치고, 15일에는 집 값 안정과 판교 공영개발을 촉구하는 기자회견을 전국 주요 도시에서 진행할 계획이다.

2005-06-13 15:42 ⓒ 2005 OhmyNews

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"공공주택 20%건설하면, 노무현 85% 지지받는다" [인터뷰] 김헌동 경실련 아파트거품빼기 운동본부 본부장   박수원(pswcomm) 기자

판교발 부동산 '쓰나미'가 참여정부를 흔들고 있다. 강남을 대체하고 집 값을 잡겠다고 만든 판교 신도시가 첫 삽도 뜨기 전에 주변 부동산 값을 34조나 올려놓았다. 당황한 정부는 13일 총리 주재 관계장관회의 개최에 이어 17일 노무현 대통령 직접 현안을 챙길 계획이다. 그러나 참여정부 부동산 정책에 대해 서민들의 반응은 냉담하기만 하다. 최근 판교 주변 집 값 폭등 현황을 발표한 경제정의실현시민연합(경실련) 아파트 거품빼기 운동본부는 "판교 공영개발만이 부동산 가격 폭등을 해결할 수 있다"면서 판교 개발 중단을 요구하고 있다. 경실련은 13일 오전11시 30분 광화문 정부종합청사 후문에서 '판교개발 중단촉구 시민행동 선포 기자회견'을 개최할 예정이다. 이에 앞서 경실련 아파트 거품빼기운동본부 김헌동(50) 본부장은 12일 저녁 <오마이뉴스>와의 인터뷰에서 "교통과 교육여건 등 주변 환경이 쾌적한 판교가 인기를 얻는 것은 예정된 일이며, 그 결과 강남 라인 분당-용인 가격이 오를 수 밖에 없다"면서, "정부의 2.17대책으로는 강남 규제가 어렵다는 판단을 한 사람들이 중대형 평형을 집중적으로 사면서 집 값이 상승하고 있다"고 분석했다. 그는 중대형 공급 확대와 제2 신도시 개발에 대해 "2000년 이후 매년 50만호씩 지어, 노태우 당시 200만호 보다 50만 가구가 더 공급됐지만 전국 땅 값은 500조원이 뛰었고, 집 값도 250조원이 올랐다"면서, "다른 신도시가 생기면 판교 같은 일이 또 벌어지게 되며, 참여정부 잔여 2년 임기 동안 새로운 신도시 건설도 물리적으로 불가능하다"며 신도시 건설에 부정적인 입장을 밝혔다. 김헌동 본부장은 "당장 판교 개발을 중단하고 그 곳에 공공주택을 건설하면 집 값을 잡을 수 있다"면서, "집 값을 잡기 위해 노무현 대통령은 복지부 산하의 주택청을 신설해 소비자 중심의 주택정책을 실현해야 한다"고 강조했다. 그는 "노무현 대통령이 특단의 대책을 통해 민간 후분양제 실시, 공공보유주택비율 20%확대를 약속하면 국민 85%의 지지를 받을 수 있다"며 결단을 촉구했다. 다음은 인터뷰 전문이다. ▲ 김헌동 경실련 아파트 거품빼기 운동본부 본부장. ⓒ2005 오마이뉴스 박수원 - 판교 주변 집 값이 왜 이렇게 오르고 있는 건가. "알만한 사람들은 다 안다. 분당이 들어서고 강남과 분당라인 교통이 얼마나 좋아졌는지. 지하철 신분당선, 분당내곡 도시화 고속도로, 분당수서 고속도로, 외곽순환고속도로까지. 거기다 교육여건과 주변 환경이 쾌적하다. 한마디로 살기가 좋다. 판교는 강남 대체 도시 아니냐. 인기가 있을 수 밖에 없다. 강남 라인 분당- 판교- 용인이 오르는 것은 당연하다. 그 쪽에 관심 갖는 사람들 역시 강남 아줌마들이다. 교통이 좋지 않은 강북은 절대 집 값이 오르지 않는다. 거기다 중대형 평형을 사면 이익이 많이 남기 때문에 거기에 투자자들이 몰린다. 비싸지만 값이 많이 오르는 삼성전자 주식이 인기 있는 이치와 같다." - 그렇다면 강남이 오르는 이유는. "강남 역시 넓은 차선 도로가 곳곳에 뻗어 있다. 도시계획이 훌륭하다. 교육은 말할 것도 없고. 거기다 정부가 2.17대책을 발표했는데 골자는 판교에 혐오시설을 넣고, 강남에 개발이익환수제를 시행하겠다는 것이다. 그런데 이 법으로는 강남을 규제하기 어렵다. 강남에서는 이 대책이 나온 거 보고 더 이상 대책이 나올 것이 없겠다는 생각을 한거다. 그리고 분당이 뛰면 강남이 뛴다. 그 생리를 누구보다 잘 아는 사람들이 건설업자들과 건교부다. 강남의 아파트들이 아주 좋을 것 같지만 20년 넘은 아파트들이 많다. 정확히 말해 강남은 지금 집 값이 아니라 땅 값이 뛰고 있다. 그걸 모르는 게 청와대다." - 중대형 공급을 더 늘려야 한다는 의견도 있다. "그건 논리적으로 맞지 않는다. 2000년도 이후 매년 50만호씩 공급했다. 노태우 당시 200만호 보다 50만 가구가 더 분양됐다. 그 결과 분양가는 2배로 뛰었다. 전국에 땅 값은 500조원이 뛰었고, 집 값도 250조원이 올랐다. 공급을 늘리면 뭐 하나. 애초 판교도 강남 집 값을 잡겠다고 만든 것이다." -정부가 아파트 가격이 급등한 지역의 국세청 기준시가를 상향 조정하고, 세무조사 등 일제 단속에 나서겠다고 밝혔는데. "정부가 해야할 일은 국세청이 완장 차고 나서는 게 아니라 5년간 아파트 분양을 해서 엄청난 폭리를 취한 건설사들 세무조사 하는 일이다. 시티파크를 비롯해 재건축 비리 현장에 건교부와 국세청이 완장차고 나가서 한 일은 오히려 검찰이 수사하지 못하도록 다 도망가게 도와준 일 밖에 없다." - 판교와 비슷한 신도시를 건설하겠다는 이야기도 들린다. "판교에 2만구 분양과 함께 임대주택 6000가구 건설 계획을 세웠다. 2만구 분양을 한다고 주변 아파트 값이 34조원(판교 주변 5개 지역 11조, 강남 23조)이 올랐다. 첫 삽도 뜨기 전에 말이다. 판교 같은 신도시가 또 생기면 어떻게 되겠냐. 투기꾼들은 주변 중대형만 찾아서 거기만 공략할 것이다. 왜냐, 투기로 돈 번 사람들은 다시 거기에 투자를 하게 돼 있다. 거기다 지금 신도시를 계획하면 적어도 3~4년의 시간이 걸린다. 참여정부 임기가 2년 남았는데, 과연 신도시 건설이 가능할까?" "판교 개발 중단해야 한다" ▲ "판교 개발 중단해야 한다" ⓒ2005 오마이뉴스 박수원 - 경실련은 판교 공영개발을 주장하고 있다. 구체적인 방안은 무엇인가. "판교 280만평 가운데 30만평은 상업용,업무용 토지다. 매각할 땅이다. 그리고 30만~40만평에 아파트를 건설할 계획이다. 나머지 200만평은 녹지다. 이렇게 좋은 조건의 도시에 임대 주택을 만들라는 것이다. 중대형 임대주택을 짓겠다고 정부가 약속하지 않았나. 2003년말까지 전체주택 1236만호 가운데 공공임대주택은 30만호로 2.4%에 불과하다. 공공보유 비율을 20~30%만 늘려도 집 값 잡을 수 있다. 그리고 정부가 택지조성 방식을 바꿔야 한다. 정부가 판교를 평균 80만원에 수용해 평당 원가를 400만원으로 잡았다. 6월 14일부터 20일까지 30만~40만평 아파트 부지를 건설업자들에게 25.7평 이하는 평당 1000만원에 팔고, 채권입찰 방식으로 중대형은 1500만원 대에 팔 계획이라고 공고까지 냈다. 이 계획 중단해야 한다. 주택공사가 땅 장사 해서 2배가 넘게 남기는 게 집 값 안정에 무슨 도움이 되겠나." -공공임대주택을 그 처럼 강조하는 이유가 뭔가. 재원 마련를 비롯해 어려운 점이 한 두가지가 아닌데. "공공임대주택은 투기의 대상이 될 수 없다, 그리고 팔아먹기 위해서 집을 짓는 게 아니라 살기위해서 짓기 때문에 집을 튼튼하게 지을 수 있다. 주택이 재산증식 수단이 아니라 주거 공간으로 변할 수 있어야 한다. 돈이 부족하면 국민연금 등 기금을 쓰면 된다. 공공주택에 국민연금 투입하는 거 국민들이 지지해 줄거다." - 정부 정책의 일관성을 주문하는 목소리도 높다. "참여정부의 부동산 정책은 없었다고 해도 과언이 아니다. 28번이나 대책이 나왔지만 미봉책 뿐이었다. 국민들이 기억할 만한 정책이 없다. 그게 문제다." - 노무현 대통령은 취임 초기부터 집 값을 잡겠다고 약속했었는데. 왜 이런 문제가 발생했다고 보는가. "대통령이 출범 초기 후분양을 언급했다. 공급자 중심에서 소비자 중심의 분양제 이야기를 하는 걸 보고 '대통령이 뭔가 생각이 있나보다'라고 판단했다. 후분양제 이야기가 나오고 1년 동안 이를 비판하는 온갖 목소리가 난무했다. 그리고 2004년 2월 국무회의에서 '후분양제 활성화 방안'이 발표됐는데, 내용이 기가 막혔다. 보고서의 핵심은 200만 가구 건설 계획 가운데 공공 1000가구를 시범적으로 후분양하겠다는 것이다. 200만가구 가운데 1000가구 후분양? 이건 후분양 하지 않겠다는 소리다. 그런데 아무도 이 내용에 대해 문제 제기하는 사람이 없었다고 하더라. 이게 참여정부 부동산 정책의 실상이다. 그래서 2004년 2월부터 아파트 거품빼기 운동을 시작했다." -그렇다면 노무현 대통령은 집 값을 잡기 위해서 무엇을 해야 하나. "특단의 대책이 필요하다. 대통령은 주택청을 신설해, 소비자 중심의 주택정책을 실현해야 한다. 민간은 후분양제를 실시하고, 공공보유주택 비율을 20%로 끌어올려야 한다. 건설마피아들과 전쟁을 선언하고 관료들을 전면적으로 교체해야 한다. 그리고 열린우리당 정책위원들도 모두 바꿔야 한다. 뇌물 받고, 집 값 올린 주범들이 있는 곳에서 대책을 내놓겠다는 건 말이 안 된다. 집 값 안정 민생경제의 1번이다. 그리고 주택청을 복지부 산하로 옮겨야 한다. 건설부가 주택을 잡고 있어서는 절대 변할 수 없다. 탄핵 때와 같은 정치적 결단을 내려야 한다. 그러면 85% 국민이 지지를 해줄 것이다. 우선 45% 집 없는 사람들이 지지할 것이고, 집 값 한푼 오르지 않는 25% 지방 거주민들이 지지할 것이고, 서울과 수도권에 살면서 집 값이 제자리인 서민 15%가 지지를 보내줄 것이다." - 앞으로 어떤 활동을 펼칠 계획인가. "시간이 없다. 판교개발 중단이 급선무다. 우선 13일 오전11시 30분 정부종합청사 앞에서 '판교개발 중단촉구 시민행동 선포 기자회견'을 진행할 예정이다. 그리고 청와대와 열린우리당 홈페이지에서 사이버시위를 할 계획이다." 김헌동은 누구? "내가 사는 아파트 값 50% 내리는 게 목표" 김헌동 경실련 아파트 거품빼기 운동본부 본부장은 경실련에서 '국책사업감시단장'을 겸임하고 있다. 그는 후분양제가 어이 없이 좌절되는 것을 목격하고, 2004년 아파트 거품빼기운동에 돌입했고, 2005년에는 공공건설 감시에 나섰다. 19년 동안 대기업 건설업체에 근무했던 것이 지금 활동의 밑천이다. 김헌동 본부장은 건설현장에서 잔뼈가 굵어 건설 매카니즘에 대해 누구보다 정통하다. 아파트 건설과 공공건설 어디에 구멍이 존재하고, 비리가 파고 드는지 훤하다. 그는 96년 삼풍 백화점이 무너지는 것을 보면서 "건설 제도와 정책을 바로 잡자"고 생각해 경실련 활동에 뛰어들었다. 김태동 전 청와대 경제수석비서관의 친동생이기도 한 그는 국민의 정부 시절 공공건설 20% 예산 절감 방안과 건설산업 개혁방안 보고서를 만들어 제안하기도 했었다. 그는 지금 10억원으로 가격이 오른 잠실주공5단지에 살고 있다. "9년 전 3억원에 구입한 아파트가 가만히 있는 데도 계속 오르고 있다. 내가 사는 아파트 값 50% 내리는 게 목표다."

2005-06-13 11:33 ⓒ 2005 OhmyNews

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‘전세계 집값급등’ 세계화 부작용 때문

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“또 신도시? 그걸론 투기 못잡아!”

[산업부 3급정보]○…정부가 판교급 신도시 건설을 추가로 검토하고 있는 가운데 공급 확대정책이 오히려 주변 지역의 집값 상승을 부추겨 부동산 투기를 확산시킨다는 우려가 나오고 있다. 경실련과 부동산 업계에 따르면 기존의 신도시 건설 방식으로는 서울 강남과 경기도 분당 및 용인 등을 중심으로 확산되고 있는 집값 급등을 잠재우지 못한다는 지적이다. 집값 상승 도미노현상 판교와 강남 재건축으로 비롯된 집값 상승세가 분당,용인,평촌을 거쳐 과천 등으로까지 확산되고 있다. 서울에서도 여의도,목동을 비롯해 개발호재가 있는 뚝섬 지역도 오름세가 이어지고 있다. 13일 부동산정보업체 스피드뱅크에 따르면 지난주 과천시는 판교 영향력에 따른 상승세와 함께 개발이익환수제를 피한 3단지와 11단지의 가격 상승세가 주변 저층단지로 확산되며 전주에 비해 1.99%오름세를 보였다. 원문동 J공인 관계자는 “지난 1월말 1억6000만원에 호가가 형성됐던 주공2단지 8평형은 최근 2억2000만∼2억3000만원,18평형도 4억2000만원에서 6억원대로 각각 40%이상씩 급등했지만 집을 팔겠다는 사람이 없다”고 말했다. 서울 여의도와 목동지역은 강남권 재건축 규제에 따른 반사이익을 보고 있다. 강남 재건축에 몰렸던 수요가 돌아서면서 여의도 서울아파트의 경우 호가 기준으로 연초 15억원대에서 지금은 최고 3억원 가량 올랐다. 목동 6단지도 현재 45평형이 10억원,55평형이 12억∼13억원 수준으로 올초보다 각각 1억원 이상 올랐다. 이밖에 뚝섬 인근지역도 서울숲 개장과 상업용지 매각이 호재로 작용,강한 상승 압력을 받고 있다. 공급확대가 집값 올려 경실련과 부동산 업계에 따르면 판교 신도시 등 정부의 공급 확대정책이 오히려 집값 상승을 부추기고 있다고 주장하고 있다. 경실련은 13일 기자회견을 갖고 “국민주거안정과 강남집값을 잡겠다고 시작된 판교 신도시가 오히려 집값을 폭등시키고 부동산투기만을 조장하고 있다”며 “현재의 집값 폭등은 국민주거안정과 투기억제를 위해 추진된 공공택지가 조성목적을 상실한채 부동산투기를 조장하고 주변 집값을 올리는 부작용을 양산했기 때문”이라고 주장했다. 부동산 업계에서도 이미 지난 2월 정부가 판교와 강남 재건축으로 인한 집값 상승을 억제하기 위해 내놓은 2.17대책이 판교 일괄분양과 판교급 신도시를 추가로 개발하는 등의 대책이 포함됐음에도 불구하고 별 효과가 없었다고 지적하고 있다. 닥터아파트 조사 결과 3월 들어 상승폭이 잠시 줄어들었지만 4월 한달 동안 서울과 경기도는 각각 7%와 4%대의 높은 상승세를 나타낸 것으로 드러났다. 경실련 분석에 따르면 올초부터 분당·용인 등에서 11조원,서울 강남권에서 23조원 등 판교 개발로 34조원의 집값 상승을 불러왔다. 즉 강남의 집값을 잡겠다던 판교 신도시사업이 집값을 안정시키기는커녕 아파트값만 폭등시키는 결과를 낳고 있다는 것이다. 대책은 무엇인가 이에 따라 일각에서는 현재의 집값 급등을 잡고 재발을 막기 위해 판교 신도시 추진일정 중단과 공영개발로의 전환,공공보유 임대주택의 대폭 확충 등이 필요하다는 주장이 힘을 얻고 있다. 이밖에 보유세 등 세제정책의 보완도 필요하다는 지적이다. 경실련 김헌동 아파트값거품빼기운동본부장은 “판교급 신도시의 추가건설은 현 집값 폭등의 원인을 왜곡하는 잘못된 대책”이라며 “향후 많은 신도시와 공공택지자 조성될 예정이지만 높은 분양가와 잘못된 제도로 공공택지의 조성목적을 상실한 신도시는 집값안정에 도움이 되지 못한다”고 말했다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “집값만 오르면 무턱대고 신도시를 짓겠다는 임기응변식의 대책은 문제가 있다”며 “정부 주도로 공급을 확대하는 방식이 아니라 시장 친화적으로 민간 부문에서 자유롭게 공급할 수 있는 길을 터줘야 할 것”이라고 말했다. 그는 또 “보유세 등의 세제 정책도 글로벌한 기준에 맞게 조정해야 할 필요가 있다”고 덧붙였다.   최정욱기자 jwchoi@kmib.co.kr   국민일보 2005. 6. 14 [갓 구워낸 바삭바삭한 뉴스, The Kukmin Daily Internet News]

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"한국 팔면 캐나다 6개를 살 수 있다"

[통계로 보는 부동산투기 (1)] 얼마나 올랐나, 얼마나 비싼가

프레시안 2005. 6. 13

 

[프레시안 손낙구/심상정의원 보좌관]'부동산 망국론(亡國論)'이 공공연히 거론될 정도로, 부동산 투기 광풍의 폐해가 극심하다.
  
  경제전문가 일각에서는 "부동산거품이 파열되면서 한국경제를 10년이상 장기불황의 늪에 빠져들 것"(김태동 금통위원)이라는 경고도, "한국형 '집값 스태그플레이션'이 우려된다"(현대경제연구원)는 경고가 잇따르고 있다. 집권여당 및 청와대 홈페이지에는 "서민 분노가 폭발직전"이라는 비난글이 잇따르면서 정부여권내에서 "부동산투기를 잡지 못하면 정권 재창출은 물건너간다"는 위기감이 표출되면서, 뒤늦게 더 강도높은 부동산투기대책을 만들겠다고 동분서주하고 있다.
  
  그러나 부동산투기로 천문학적 부를 축적한 기득권층(경실련 표현을 빌면 재벌-관료-정치인-언론-학자 등 이른바 '건설 5적')의 조직적 반발로, 분양원가 공개-공공택지 공공주택 건설-분양권 전매 금지 같은 근원적 대책은 뒷전으로 밀리고, '제3의 신도시' 같은 또하나의 투기부양책만 거론되는 개탄스런 상황이다.
  
  이때 심상정 민주노동당 의원실의 손낙구 보좌관이 오랜 기간 준비해온 장문의 '리포트'를 <프레시안>에 기고해왔다. 대학원 재학중 노동운동을 결심, 오랜 기간 노동운동 현장에서 뼈가 굵었고 민주노총 교육선전실장으로 활동해온 손 보좌관은 각종 부동산관련 데이타를 수집, 우리나라의 부동산투기가 얼마나 심각하게 한국경제와 다수 국민의 삶을 질곡시키고 마침내 한국경제 전체를 붕괴직전의 위기로 몰아넣고 있는가를 조목조목 설명하고 있다.
  
  <프레시안>은 앞으로 6회에 걸쳐 손 보좌관의 의미있는 연구성과를 소개하도록 한다. 최근 범국민적 분노를 일으키며 더이상 '미봉책'이 아닌 '근원적 해법'을 절실히 필요로 하는 부동산 투기에 대한 국민적 해법모색의 한 자료로 활용될 수 있기를 기대한다. 편집자
  
  아래 글은 "통계로 보는 부동산 투기"란 주제로 인터넷신문 프레시안(Htttp://www.pressian.com)에 실린 글입니다. 6회에 걸쳐 프레시안에 실릴예정입니다. 부동산 투기와 원인을 추적하는 손낙구 보좌관의 연구성과에 많은 관심 바랍니다.(관리자)

"한국 팔면 캐나다 6개를 살 수 있다

 

[통계로 보는 부동산투기 (1)] 얼마나 올랐나, 얼마나 비싼가

 

'부동산 망국론(亡國論)'이 공공연히 거론될 정도로, 부동산 투기 광풍의 폐해가 극심하다.

경제전문가 일각에서는 "부동산거품이 파열되면서 한국경제를 10년이상 장기불황의 늪에 빠져들 것"(김태동 금통위원)이라는 경고도, "한국형 '집값 스태그플레이션'이 우려된다"(현대경제연구원)는 경고가 잇따르고 있다. 집권여당 및 청와대 홈페이지에는 "서민 분노가 폭발직전"이라는 비난글이 잇따르면서 정부여권내에서 "부동산투기를 잡지 못하면 정권 재창출은 물건너간다"는 위기감이 표출되면서, 뒤늦게 더 강도높은 부동산투기대책을 만들겠다고 동분서주하고 있다.

그러나 부동산투기로 천문학적 부를 축적한 기득권층(경실련 표현을 빌면 재벌-관료-정치인-언론-학자 등 이른바 '건설 5적')의 조직적 반발로, 분양원가 공개-공공택지 공공주택 건설-분양권 전매 금지 같은 근원적 대책은 뒷전으로 밀리고, '제3의 신도시' 같은 또하나의 투기부양책만 거론되는 개탄스런 상황이다.

이때 심상정 민주노동당 의원실의 손낙구 보좌관이 오랜 기간 준비해온 장문의 '리포트'를 <프레시안>에 기고해왔다. 대학원 재학중 노동운동을 결심, 오랜 기간 노동운동 현장에서 뼈가 굵었고 민주노총 교육선전실장으로 활동해온 손 보좌관은 각종 부동산관련 데이타를 수집, 우리나라의 부동산투기가 얼마나 심각하게 한국경제와 다수 국민의 삶을 질곡시키고 마침내 한국경제 전체를 붕괴직전의 위기로 몰아넣고 있는가를 조목조목 설명하고 있다.

<프레시안>은 앞으로 6회에 걸쳐 손 보좌관의 의미있는 연구성과를 소개하도록 한다. 최근 범국민적 분노를 일으키며 더이상 '미봉책'이 아닌 '근원적 해법'을 절실히 필요로 하는 부동산 투기에 대한 국민적 해법모색의 한 자료로 활용될 수 있기를 기대한다. 편집자

제1부. 부동산 투기와 빈부격차

자본주의 경제에서 땅을 비롯한 부동산은 세 가지 얼굴을 하고 있다. 첫째, 주거생활의 터전이자 공간이란 얼굴이다. 둘째, 기업의 생산활동에 필요불가결한 생산요소라는 얼굴이다. 셋째, 자산가치의 보존과 수단이란 투기의 얼굴이다. (김태동ㆍ이근식, 1989)

그러나 한국의 부동산은 투기와 맞물려 주거와 생산의 공간이란 기능을 제대로 못하게 된지 오래이고, 부동산 문제는 정치사회 문제인 것은 물론 한국경제의 정상적 발전에 큰 걸림돌로 작용하고 있다. 결국 부동산 문제의 핵심은 투기의 문제이다.

한국사회에서 부동산 문제는 구체적으로 첫째, 땅값 집값이 세계에서 유래를 찾기 어렵게 빠르고 높게 폭등한다, 둘째, 그 결과 서민생활이나 국가경제가 감당하기 힘들 정도로 너무나 비싸다, 셋째, 부동산을 일부 부유층이 독차지해 부동산값이 폭등해 버는 엄청난 이익을 다 빨아들여 빈부격차의 주범이 되고 있다는 세 가지로 요약된다.

이 글에서는 먼저 한국 부동산 문제의 현황을 이 세 가지를 중심으로 살펴보고자 한다.

1. 얼마나 올랐나

‘불패 신화’가 된 부동산 먼저 부동산 가격은 얼마나 폭등해온 것일까. 해방 직후 부동산이 대부분인 귀속재산을 실질시가의 10% 수준의 헐값에 불하하면서 시작된 한국 부동산 파동의 역사는 <표 1-1>에서 보듯이 1960년대부터 10년 안팎 주기로 모두 네 차례에 걸쳐 극심한 투기로 가격이 폭등하는 양상을 띄어온 것으로 종합된다. 부동산 가격은 토지공개념 도입 직후인 1990년대 초와 1998년 외환위기 직후 조금 떨어진 것은 빼고는 계속 올랐다.

그 결과 부동산 가격은 계속 오르기만 하고, 부동산 투기를 근절하려는 정부의 어떠한 정책도 소용없으며, 앞으로도 계속 오를 것이기 때문에 부동산에 투자해야 돈을 번다는 ‘부동산불패신화’가 자리 잡게 됐다.

① 전국 땅값 30년만에 19배로

정부가 체계를 갖춰 전국 수준의 땅값을 조사하기 시작한 것은 국토이용관리법 제28조에 따라 건설교통부가 1975년부터 작성한 전국 지가변동률 통계부터이다. 이 통계를 종합하면 전국의 땅값은 1974～2004년까지 30년만에 19배로, 대도시 땅값은 30배 서울 땅값은 37배로 뛰어 올랐다. 같은 기간 동안 소비자 물가는 10배로 오르는 데 그쳤다.

② 대도시 땅값 40여년만에 7백80배, 서울은 9백54배 올라

정부가 1975년 전국수준 땅값 통계를 내기 전인 1964년부터 서울을 비롯한 12개 주요도시 땅값 변동을 조사해온 통계자료가 남아있다. 이 통계를 종합하면, 1963～1974년 서울과 전국 12대 도시 땅값은 각각 26배가 폭등했다.

여기에 <표 1-2>를 연결하면 1963～2004년까지 주요도시 땅값은 무려 7백80배, 서울 땅값은 9백54배로 뛰어올랐다. 이 기간 동안 소비자 물가가 38배로 오른 것을 감안하면 대도시 땅값 상승률은 매우 높았다.

③ 제4차 부동산 파동 ‘강남불패’ ‘개발불패’

외환위기가 끝나자마자 조짐을 보이기 시작해 2002년 최정점에 달했던 제4차 부동산 가격 폭등기는 정부가 2003년 10.29대책을 발표하자 잠시 주춤하는 듯 했으나 2005년 현재까지 ‘진행형’이다.

건설교통부가 2005년 1월 1일 현재 기준으로 조사한 개별공시지가에 따르면 조사대상 땅 가운데 88.67%가 땅값이 올랐고, 내린 곳은 4.56%에 불과했다. 여기에는 정부가 공시지가 현실화 비율을 91% 수준으로 올린 탓도 있지만, 더 근본적으로는 2001년부터 본격화된 제4차 부동산 파동으로 부동산 가격 오름세가 2005년까지 이어지고 있기 때문이다.

집값도 마찬가지이다. 2005년 들어 전국의 주택매매가격 종합지수는 2003년 9월 = 100을 기준으로 0.6% 올라 3개월째 오름세를 이어갔고, 전국 1백39개 시.군.구 가운데 67%인 98곳이 집값이 올랐고 떨어진 곳은 21곳에 불과했다.

제4차 부동산투기 파동기의 특징은 다음과 같다.

첫째, 땅값에 앞서 집값 특히 아파트값이 폭등하면서 부동산 가격 폭등을 주도하고 있다.

둘째, 서울지역의 가격 폭등이 두드러지고 그 중에서도 강남ㆍ서초ㆍ송파구의 강남권 부동산 가격이 가격 폭등을 주도해 ‘부동산 불패’에 이어 ‘강남불패’ 신화가 생겨나고 있다.

셋째, 그 결과 부동산 가격 상승을 둘러싼 수도권과 지방간 불균형이 심해지고 서울 안에서도 강남과 강북의 격차가 더 벌어지고 있다.

넷째, 전체적으로 강남을 중심으로 한 서울아파트값 폭등이 주도하는 가운데 충청권과 경기도 일부 등 개발지역의 땅값이 전국 땅값 폭등을 주도하기 시작했다.

1999년부터 2000년까지의 집값상승은 외환위기 때 집값 하락분을 만회하는 정도에 머물렀으나 2001년부터 전체주택값이 9.9%, 16.4%, 5.7% 등 연속 3년 동안 높은 상승률을 기록했으며, 2003년 정부의 10,29 조치 후 잠시 수그러드는 듯 하다가 2005년 2월부터 다시 뛰고 있다.

1999년 12월을 100으로 했을 때 2005년 4월까지 소비자 물가는 20% 올랐지만 집값은 1.5배인 34.4% 올랐다. 특히 주택중에서도 아파트, 지역으로는 서울지역이 크게 올라 서울아파트값은 물가상승률의 4배가 넘는 81.6%가 올랐고, 강남아파트는 무려 5배가 넘는 103.2%가 치솟았다.

2002년의 경우 전국 땅값은 9.0% 올랐지만 서울은 두 배 가까운 15.8%가 올랐으며, 2001년 전국의 집값은 9.9%, 2002년엔 16.4% 올랐는데 서울은 각각 12.9%, 22.5%로 훨씬 많이 뛰었다. 2000년과 2001년에 강남 아파트는 그 보다 훨씬 높은 22.0%와 35.2%가 올랐다.

제4차 부동산 투기 파동에서 ‘태풍의 눈’이 되고 있는 강남아파트 가격 폭등은 부동산 정보업체의 조사결과에서도 잘 드러나고 있다.

5년 전인 2000년 1월 전국의 아파트 시가총액과 증권거래소에 상장된 682개사의 전체 주식 시가총액은 각각 334조와 322조로, 12조 차이의 비슷한 수준이었다. 그러나 제4차 부동산 파동으로 아파트 가격이 폭등한 뒤인 2005년 4월에는 각각 1000조와 436조로 아파트 시가총액이 주식 시가총액의 2.3배에 달했으며, 그 차이는 무려 564조에 이르렀다.

2000년 이후 3년 10개월간 서울지역 아파트값은 1990년 이후 10년간 오른 것보다 더 많이 올랐다. 2000년 1월 24일 평당 650만원～2003년 11월17일 평당 1천166만원으로 3년 10개월 동안 79.4%가 올랐다. 1990년 1월31일 평당 395만원～1999년 12월 27일 평당 640만원까지 약 10년간 가격 상승률 62.0% 보다 1.27배나 높았다. 특히 강남아파트 가격은 3년 10개월 동안 두 배로 뛰어올랐다.

<표 1-11>에서 보듯이 이 기간 동안 투기가 극심한 강남지역 아파트에 투자했을 경우의 수익률은 다른 자산에 투자했을 때보다 압도적으로 높았다.

한편 제4차 부동산 투기 파동에서 강남과 함께 가격이 많이 오르고 있는 곳은 개발지역이다. 역대정권과 마찬가지로 김대중ㆍ노무현 정부와 지자체는 막대한 개발계획을 쏟아내 부동산 투기를 부추기고 있다는 비난을 피하기 어려운 게 사실이다. 지난 2～3년 동안 정부와 지자체가 내놓은 총 개발건수만 135건, 면적으로 2억7470만평에 이르러 6～70년대 개발시대가 연상돼 ‘강남불패’에 이어 ‘개발불패’가 제4차 부동산 투기 파동을 상징하는 단어가 돼야 할지도 모르겠다.

2004년 전국 평균 땅값 상승률은 3.86%인데 비해 충청 경기 일부 등 개발지역의 땅값은 11～23%까지 급격히 올랐다.

충남 연기군은 행정도시 건설 계획이 발표된 뒤 2003년 11.59%, 2004년 23.3%, 2005년 넉달간 11.67%가 올라 2년 반이 안돼 57.45%가 올랐다. 연기군의 올해 넉달간 상승률은 전국 평균 1.29%의 9배다. 기업도시나 개발지역 후보지도 땅값 상승세가 두드러지고 있는데, 전북 무주(넉달간 2.293% 상승), 충남 태안(2.21%), 전남 영암·해남(각각 1.64%), 경기도 평택ㆍ파주ㆍ여주(3.89%ㆍ2.92%ㆍ2.80%) 등이 넉달 전국 평균 상승률을 크게 웃돌았다.

2. 얼마나 비싼가. 땅값 2천조, 아파트값 1천조

너무 빠르게 폭등하는 바람에 한국의 부동산 가격은 서민과 한국경제가 감당하기 힘들 정도로 엄청나게 비싸다. 도대체 얼마나 비쌀까? 우리나라 부동산가격은 절대적으로나 상대적으로 나 명실공히 세계최고 수준으로 너무나 비싸다.

① 대한민국 땅값 2300조. 한국 팔면 캐나다 6번, 프랑스 7번 사고, 미국 절반 산다

우선 땅값을 보자. 건설교통부 공시지가에 따르면 2005년 우리나라 땅값 총액은 2,041조에 달한다. 이는 국공유지 등 비과세대상 토지를 제외한 것으로, 면적기준으로 보면 약 300억 평에 달하는 전체 국토의 약 4분의 3에 대한 가격이다.

표에서 보듯이 공시지가는 2000년 54%이던 현실화율을 2005년까지 91%로 높여 시가 반영률을 높여왔으며, 2000년 이후 현실화율을 감안한 공시지가 총액은 대체로 약 2,300조대로 추산된다.

‘대한민국 땅값 2,300조’는 어떤 수준의 가치이며 무엇을 뜻하는 것일까.

2,300조는 국내총생산액(GDP) 778조 약 3배, 총예금 540조와 총대출금 565조의 약 4배, 상장주식 총액 412조의 약 6배, 상장채권 총잔액 661조의 약 3.5배에 해당돼, 다른 지수에 비해 땅값이 지나치게 높다는 사실을 알 수 있다.

다른 나라와 비교하면 한국 땅값은 총액으로 따져 세계 3위 수준으로, 한국 국민과 한국경제가 세계 최고 수준의 땅값 때문에 목이 졸리고 있는 형국이다.

부동산의 가치기준을 측정하는 방법은 다양하기 때문에 국가별 땅값수준을 정확히 비교하기는 쉽지 않다. 뿐만 아니라 부동산 가치는 각 나라마다 고유한 특성에 따라 좌우되기 때문에 특정 국가를 기준으로 나라별로 땅값을 분석하는 것은 무리이기도 하다.

그러나 지금까지 연구성과를 보면 한국의 땅값이 세계에서도 가장 비싼 수준이라는 점만은 분명하다.

우선, 땅값총액 대비 국민총생산액 비율은 1990년을 정점으로 떨어지고 있지만 2004년 현재 2.6～2.9배 수준으로 고지가 국가인 일본(2001년 현재 2.6배)에 버금갈 뿐 아니라 일반 선진국이 평균 1.0배 내외인 것에 비하면 여전히 높다. 한국감정원이 건교부 공시지가를 바탕으로 자체 추산한 지가총액을 GDP와 견준 수치도 2003년 현재 3%대를 유지하고 있다.

또한 1980년대말 경 다섯 나라를 비교한 이정우의 연구에 따르면 한국 땅을 전부 팔면 한국 땅의 10배에 달하는 캐나다를 6번 살 수 있고, 한국 땅의 5배가 넘는 프랑스를 8번 살 수 있으며, 미국 땅도 절반을 살 수 있다는 결론이 나온다.

또 한국감정원에서 네 나라의 땅값수준을 5년 주기로 분석한 연구를 보면 평당 가격 기준으로 한국은 세계 2위이다. 1995년 현재 한국의 평균 땅값은 세계에서 가장 땅값이 비싼 일본에 이어 두 번째 수준이며, 영국보다 5배 정도 높고, 미국 보다는 50배가 높다.

② 아파트값만 1000조

이제 집값을 보자. 주택법 제2조 제1호에 따르면 주택은 단독주택과 공동주택으로 구분되고, 다시 공동주택은 아파트ㆍ연립주택ㆍ다세대주택으로 구분된다. 1985년에는 전체 재고주택 중 단독주택이 77.3%ㆍ아파트 13.5%ㆍ연립 5.7%ㆍ영업용 건물내 주택 3.5% 비중이었으나, 2000년에는 아파트 47.7%ㆍ단독 37.1%ㆍ연립 7.4%, 다세대 4.1%ㆍ영업용건물내 주택 3.6%로 아파트 비중이 빠르게 늘어나고 있다.(건교부, 2004 주택업무편람)

정부는 2005년 4월 아파트 653만호, 단독주택 433만호, 다세대ㆍ연립주택 172만호 등 총 공시대상 주택수 1,258만호에 대해 국세청과 건교부가 나눠 사상 최초로 전체집값을 공시하는 절차를 밟고 있다. 이 가운데 전체 주택의 13.7%에 해당하는 다세대주택과 중소형연립주택의 공시가격 총액은 각각 53조 6000억과 16조 1000억으로 알려졌다. 공시가격이 적정시가의 80%인 점을 감안하면 약 87조원 정도로 추산할 수 있다. 그러나 전체 주택의 86.4%를 차지하는 아파트와 단독주택 가격은 정확히 나와 있지 않다.

2004년 현재 주택수가 1258만호이므로 한 가구당 1억원이라 해도 전체 집값 총액은 1258만조원이고 2억원이라 치면 2500조가 넘고, 오피스텔 등까지 포함하면 더 큰 규모가 될 것이다.

한 부동산 정보업체가 집계한 데 따르면 2005년 4월 현재 우리나라 전체 아파트의 시가총액은 1000조 6358억 이다. 이는 증권거래소에 상장된 682개 사의 전체 시가총액 436조 2298억의 두 배가 넘고, 2005년 한 해 예산(일반회계+특별회계 포함, 194조 7833억원)을 다섯 번이나 꾸릴 수 있는 돈이다. 또 우리나라 1000대기업 총매출액 1100조 3271억원과도 맞먹는 금액이다.

아파트 시세총액은 4년 전인 2000년 12월 400조원에 불과했으나 2001년 이후 짧게는 5개월 길게는 1년마다 100조씩 급상승해 4년 만에 두 배 반이 뛰어올랐으며, 참여정부 출범 26개월 동안에도 276조 4155억원이 늘었다.

특히 강남ㆍ서초ㆍ송파구 등 강남권 3개구 아파트 시가총액은 163조 1968억으로 6개 광역시를 모두 합한 197조 6048억원에 버금갔다. 강남구 아파트를 팔면 삼성전자 주식을 전부 살 수 있고, 송파구 아파트를 팔면 한국전력ㆍPOSCOㆍ국민은행 주식을 통째로 살 수 있으며, 서초구 아파트를 팔면 LG필립스LCDㆍSK텔레콤ㆍ현대자동차 주식을 다 살 수 있는 등 강남권 아파트값 시가총액이 한국 10대기업 주식총액에 맞먹는 수준이다.

서영훈(2004)의 연구에 따르면, 한국의 집값 수준은 땅값에 이어 세계 최고 수준으로 비싸다.

2004년 서울 1～3차 동시분양 기준 공급면적 33평(전용면적 25.7평) 신규아파트 평균 분양가격은 4억3,989만원으로 일본 도쿄의 신축맨션 평균분양가격 5억1,110만원과 영국 런던권 신규주택 평균가격 4억6,483만원에 비해 낮지만, 미국 북동부지역 신규주택 평균가격 4억3,430만원을 뛰어넘고 있다.

특히 서울 강남구의 2004년 3월말 공급면적 33평 아파트 평균매매가격은 7억4,481만원으로 미국 뉴욕 맨하탄 아파트(Coop와 Condos) 2004년 1/4분기 평균매매가격 7억9,171만원(한국과 동일평형 환산)과 비슷한 수준이다. 아시아 국가의 주택가격(한국과 동일평형으로 환산)과 비교해보아도 서울 아파트 매매가격에 비해 대만이 66.8%(‘02년), 싱가포르가 41.5%(’04년 1/4분기) 수준에 그치고 있다. 서울 등 주요국가의 대도시권을 중심으로 비교할 때 한국의 최근 신규주택 가격은 미국과 일본이 1인당 GDP 3만불을 달성한 시점의 가격에 근접하고 있다.

1인당 GDP 대비 주택가격 배수와 가계소득 대비 주택가격 배수를 비교해보면 우리와 경제수준이 비슷한 대만을 비롯한 아시아국가는 물론 미국, 일본, 영국 등 최선진국에 비해서는 한국의 집값이 매우 높은 수준이다.

③ 부동산 가격의 양극화. 수도권 vs 비수도권, 강남 vs 비강남

대한민국 제1차～제4차 부동산 투기 파동을 거치는 동안 전국의 모든 땅값과 집값이 크게 올랐지만, 그 가운데서도 강남을 비롯한 서울과 수도권 부동산 가격이 훨씬 큰 폭으로 폭등해 수도권 대 비수도권, 강남대 비강남이라는 부동산 가격의 양극화 현상이 뚜렷하다.

공시지가 조사대상 면적 중 서울 면적은 3.3%이지만 땅값은 전국의 28.8%, 587조원에 달하며, 서울ㆍ경기ㆍ인천 등 수도권의 조사면적 비율은 18.4%이지만 땅값은 전체의 60.2% 1113조원에 이른다.

아파트값의 경우도 서울과 경기도, 인천 등 수도권 3개시도 아파트 세대수는 전체 아파트의 55.2%이지만 아파트 값은 전국 아파트값의 4분의 3이 넘는 75.8%를 기록하고 있다. 서울은 아파트세대수로는 전국의 20.3%이지만 아파트 시가 총액으로는 402조 8521억으로 전국 아파트값의 40.3%를 차지했다.

같은 서울과 수도권이라도 강남구를 포함한 강남권 부동산 가격은 강북이나 다른 지역과는 차이가 크다.

건설교통부 발표 공시지가에 따르면 강남구는 서울시 전체 면적의 6.6%에 불과하지만 땅값은 2004년 기준으로 83조 9700여억원에 이르러 서울시 땅값의 14.3%를 차지했다. 강남구 땅값은 금천구 땅값에 비해 무려 8.8배에 달하며, 강남구 땅을 팔면 서초구(51조), 금천구(9조), 중랑구(11조), 강북구(11조) 땅을 모두 살 수 있는 것으로 집계되었다.(문화일보 2005.5.4)

또한 강남구ㆍ서초구ㆍ송파구 등 강남 ‘빅3’라 불리는 강남권 3개구 땅값을 더하면 모두 184조4천억으로, 노원구(18조5천억)ㆍ관악구(16조6천억)ㆍ광진(16조4천억)ㆍ구로구(15조9천억)ㆍ성동구(15조9천억)ㆍ동대문구(15조9천억)ㆍ동작구(14조2천억)ㆍ은평구(13조7천억)ㆍ도봉구(13조2천억)ㆍ강북구(11조5천억)ㆍ중랑구(11조1천억)ㆍ금천구(9조6천억) 등 12개구 땅을 모두 사고도 12조3천억이 남는다.

서울시 25개구 가운데 땅값이 비싼 5곳 중 강남구(83조9700억), 서초구(516백억), 송파구(48조9800억) 등 상위 세 곳이 모두 한강이남권이며, 중구(29조8200억), 종로구(26조6100억) 등 강북권은 두 곳이었다. 땅값이 가장 싼 5곳은 금천구(9조5700억)를 제외하고 강북구(11조800억), 중랑구(11조5천억), 서대문구(13조1990억), 도봉구(13조2800억) 등 네 곳이 한강 이북권이었다.

서울 강남ㆍ서초ㆍ송파구 등 강남권 아파트 시가총액은 163조1966억원으로 6개 광역시를 모두 합한 시가총액인 197조 6048억원에 버금간다. 강남권 3개 자치구가 서울의 시가총액에서 차지하는 비율은 40.5%이고, 강남구 보다 세대수가 40% 이상 많은 노원구의 시가총액은 강남구의 3분의 1 수준이다.(부동산뱅크 자료)

강남구 도곡동 타워팰리스 한 아파트 단지 시가총액이 종로구, 중구, 은평구, 강북구 등 구 단위의 한 지역 안에 있는 아파트 전체의 시가총액을 훨씬 뛰어넘었다. 타워팰리스 1,2,3차 7개동에는 2,719가구가 모여 있는 데 한 평당 평균 2700만원에 달해 시가 총액만 5조원이 넘는다.

시가 11억원이 넘는 아파트의 84.3%가 강남권(강남ㆍ서초ㆍ송파구)에 있는 것으로 나타나고 있어, 같은 서울이나 수도권이라 해도 강남 대 비강남의 구도는 뚜렷하다.

본문

<저소득층 집 팔때 고소득층 집 샀다>

이런 양극화 현상은 12일 통계청의 `1.4분기 근로자 가계수지동향'을 분석한 결과 나타났다.

    가계수지동향에 따르면 지난 1.4분기의 전체 주택소유가구 비율은 평균  61.77%로 1년전인 작년 같은 기간의 61.76%와 거의 같았다.

    그러나 소득을 10개 분위로 나눴을 때 하위계층에 해당되는 2∼4분위의  주택소유비율은 1년전보다 일제히 떨어졌다.

    반면, 고소득 그룹인 8∼10분위는 모두 올랐으며 중간 계층인 5∼7분위는  등락이 엇갈렸다.

    분위별로 보면, 소득이 가장 높은 10분위의 주택소유 비율은 지난 1.4분기에 82.26%로 작년 1.4분기의 80.91%보다 1.35%포인트가 올라갔다.

    또 9분위는 73.46%에서 73.72%로, 8분위는 71.95%에서 74.84%로 각각 상승했다.

    그러나 하위그룹인 2분위의 주택소유비율은 지난 1.4분기에 43.56%로 1년전의 45.49%에 비해 1.93%포인트가 떨어졌다.

    역시 하위그룹인 3분위는 53.30%에서 50.36%로, 4분위는  55.34%에서  52.73%로 각각 하락했다.

    반면, 중간그룹에 속하는 6분위는 지난 1.4분기에 64.57%로  1년전의  64.36%에 비해 큰 변화가 없었다.

    같은 중간계층인 5분위는 57.38%에서 63.83%로 올랐으나 7분위는 72.71%에서 68.54%로 하락하는 등 엇갈리는 모습을 보였다.

    한편, 취하위 계층인 1분위의 주택소유 비율은 43.22%로 1년전의 42.15%보다 올라갔다.

    전문가들은 이런 현상은 주택소유에서도 양극화가 매우 심해지고  있음을  보여주는 것이라고 설명했다.

    내집마련정보사의 함영진 팀장은 "저소득층들은 대출받아 구입한 중소형 주택의 가격이 현상유지 수준에 머물거나 오히려 떨어지는 현상이 나타나자 채무상환에  적지 않은 부담을 느낀 나머지 주택을 파는 경우가 있다"고 말했다.

    그는 이어 "그러나 고소득층은 중대형 고급주택의 가격이 계속 오름세를 보이자 고가 주택을 매입하는 행태를 보이고 있다"면서 "이런 양극화는 갈수록 더욱 뚜렷해지고 있다"고 밝혔다.

    한편, 연도별 전체 주택소유비율은 1.4분기 기준으로 ▲98년 55.56% ▲99년 58.17% ▲2000년 58.26% ▲2001년 57.05% ▲2002년 55.71% ▲2003년 58.77% 등이었다가 작년부터 60%대로 올라섰다.

(끝)

2005/06/12 07:30 송고