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참여연대, 투기억제․불로소득 환수․주택공급의 공공성 확대를 위한 정책의견
2005. 7. 21
I. 총론적 대안
○ 참여정부가 8월말까지 제시하기로 하고 있는 종합적인 부동산정책의 내용이 다시 수요와 공급정책을 종전식으로 나열적으로 제시하는 것이라면 시장에서는 투기수요억제정책은 체감되지 못하는 상태에서 공급정책에 대해서만 반응이 나타날 것.
○ 따라서, 종합부동산세제도의 정착과 양도소득세 실거래가 과세를 위한 거래투명화제도의 시행, 개발부담금제와 같은 개발이익환수제도 등을 도입하고 이 같은 제도가 정착되는 시점에서 판교나 뉴타운 개발을 시작하는 식으로 투기억제책과 공급정책을 입체적으로 연계시키는 패기지형의 정책제시가 필요함.
○ 판교나 뉴타운 개발을 늦추는 경우 중.대형 공급이 되지 않을 것이라는 예상으로 중.대형 아파트가격이 다시 상승할 것이 우려된다면 판교나 뉴타운 개발을 시작하되 투기현상이 일어나는 분양시점을 최대한 늦추어 개발이 종료되는 시점에서 분양을 실시하는 후분양제도를 도입하는 방식이 검토 되어야 함.
II. 부동산 투기억제를 위한 정책과제
▣ 주택공급정책의 개선
정책과제 1. 종합적인 개발이익 환수시스템 마련
▶ 공영개발을 통한 공공택지에서의 개발이익 환수
▶ 개발구역내 투기이익 환수장치로서 개발부담금제도 부활
▶ 개발 인근지역의 투기이익 환수를 위한 제도의 도입
정책과제 2. 공공택지에 대한 공영개발 시행
▶ 공공택지의 전면 공영개발(공공부문이 택지조성, 시공 및 시행까지 담당)
▶ 판교 신도시의 전면 공영개발을 통한 임대아파트 공급
▶ 싱가포르식 공영개발(공공분양 및 강력한 전매금지제도 실시) 검토
정책과제 3. 분양권 전매금지제도의 확대․보완
▶ 분양가 규제를 받는 소형주택의 지역과 관계없이 최소 10년간의 전매금지
▶ 주택환매제도의 도입을 통한 투기목적 전매의 근원적 차단
▶ 중대형 아파트의 소유권 이전등기까지 분양권 전매 금지
▣ 투기수요억제를 위한 부동산세제 개편
정책과제 4. 보유세의 강화
▶ 인별 합산 세제의 세대별 합산으로의 개편
▶ 종합부동산세 과세 대상의 확대
▶ 주택과 나대지의 합산 과세
▶ 1억원에서 4억 5천만원 대의 과표구간의 세분화
▶ 거래세의 완화
정책과제 5. 재산세에 대한 탄력세율의 폐지
▶ 지자체의 재산세 탁력세율제도의 폐지, 동일가격 동일과세 원칙의 확인
▶ 재산세에 대해서는 자동차세처럼 표준세율 인하를 허용하지 않는 방식적용
정책과제 6. 양도소득세제의 정상화
▶ 1가구 1주택 비과세제도 폐지 및 소득공제 방식으로의 전환
▶ 기준시가 기준의 과세제도의 실지거래가 기준 과세제도로의 전환
▣ 투기수요 억제를 위한 금융정책
정책과제 7. 투기목적의 손쉬운 주택구입 자금 조달 차단
▶ 시장에 예고효과를 가져오는 소폭의 금리인상 검토
▶ 다주택 보유세대의 주택담보대출 (세대기준)자격제한 및 가산금리 적용
▶ 제 2 금융권의 주택담보대출에 대한 특별감독 실시
* 자세한 구체적 내용에 대해서는 진보정치연구소 홈페이지 자료실 참조
1. 분양제도 개선
1-1 분양권 전매 전면 금지
․현재, 투기과열지구에 한한 분양권 전매 금지를 전국으로 확대하고 소유권 보존 등기시까지 전매금지
1-2 분양원가 공시
․공공건설주택 원가 상세 공시 의무화
-민간부문이 건설하는 주택의 경우 공공택지개발에 참여한 경우에 한해 택지관련 원가만 공시
1-3 후분양제 확대
․공공부문 내년부터 후분양제 실시
(2010년 정착)
․후분양제 채택 민간건설업체에 대해서는 공공택지 우선 공급 등 인센티브 제공
2. 주택공급 확대
2-1 신도시 추가 건설
․수도권 잠재수요층 유인할 수 있는 신도시 추가 건설
․공공택지 중대형 공급 확대
-25.7평 초과 공급용지를 현행 40%에서 50%로 변경
2-2 공영개발로 분양가 대폭 인하
․주택공영개발 판교부터 시행한 후 과감히 확대
-주변시세보다 30% 인하 가능
2-3 뉴타운 활성화 지원
․도심뉴타운 개발사업의 효율적 추진을 위한 특별법 제정 지원(지방 타도시에도 적용)
-기반시설 일부 공공지원
-사업절차 대폭 간소화 등
3. 서민주거 안정
3-1 국민임대단지 조성 활성화
․현재의 30만평 미만의 토지개발에 50% 이상 의무건설로 되어 있는 국민임대주택단지 개발은 쾌적한 환경이 불비된 난개발이 초래되어 이의 근본적인 개선이 요구됨
-토지개발 면적 확대, 국민임대 의무 건설 비율 조정(50→40%), 국민임대와 분양주택의 혼합배치
3-2 렌탈타운 시범조성
․1개의 신도시 대부분을 크고 작은 임대APT로 이루어지는 렌탈타운 시범조성
․공공의 연․기금과 민간의 재무적 투자자를 참여시켜 풍부한 시중 유동자금을 임대주택건설사업의 재원으로 활용
3-3 부도임대주택 정부매입
․부도임대주택 정부매입 국민임대로 활용
-‘감정가 정부매입’
4. 투기수요 억제
4-1 1세대 2주택도 중과세
․종부세 개인별 합산에서 세대별 합산
․양도소득세 중과세 기준을 ‘1세대 3주택’에서 ‘1세대 2주택’으로 강화
4-2 주택담보대출 제한
․투기지역 내 주택 담보대출 제한조치를 1인당에서 1세대 당으로 강화
4-3 부동산 실거래가 투명화
․부동산 실거래가격 등기의무사항에 포함(부동산등기법 개정)
․거래 투명성 확보 위해 실거래가격 온라인상 일반 공개
-단, 개인 신상 자료 보호 장치 강구
5. 토지투기 방지
5-1 개발이익 환수
․현행 국토의계획및이용에관한법률상의 기반시설연동제를 보완해서 개발지와 주변지의 개발이익을 기반시설부담금으로 환수함.
5-2 농지대토 양도소득세 비과세 철폐
․‘3년 이상 8년 미만 농지’보상 후 대체농지 취득시 양도소득세 비과세를 과세로 전환
․공공용지 보상의 부재지주는 현금에서 채권지급 의무화
5-3 토지거래 철저한 사후관리
․허가받은 대로 농지나 산림을 경영하지 않는 부재지주에 대해서는 과태료를 중과(500만원 이하→취득세액의 5배 이하)
※공시지가의 10%까지 과태료부과 가능
*자세한 구체적 내용은 진보정치연구소 홈페이지 자료실 참조
민주노동당의 주거공공성 강화정책
민주노동당 정책위원회 2005. 7. 11
I. 주택 및 토지의 소유-공급구조 개혁: 강력한 토지공개념 실현
택지소유상한제 실시, 토지초과이득세 실시
▫ 헌법재판소의 헌법불합치 판정에서의 규제 취지 인정을 고려.
▫ 법적 ‘규제방법의 적정성’, ‘침해의 최소성’, ‘법익의 균형성’ 등을 보완하여 재제정 또는 헌법 개정을 추진.
개발이익환수제도 완성
▫ 개발이익의 측정기준과 방법, 환수 방법, 측정과 환수 주체, 주체의 권한과 책임 등을 제도의 취지에 맞도록 정함.
토지기본법 제정, 주거기본법 제정
▫ 기본법 제정으로 중앙정부와 지방정부의 공공주택 의무공급에 관한 사항을 명시.
▫ 토지선매제, 토지․주택비축제, 주택거래허가제 등을 정책수단으로 시행할 수 있도록 함.
정책담당 조직 위상재고, 주거정책 관련 예산독립
▫ 주택정책을 담당하고 있는 조직의 권한과 책임을 경기조절 정책과 정치적 영역으로부터 독립
▫ 주택, 토지, 도시국의 조직기능과 위상 재고, 예산결정에의 종속에서 독립 등을 고려함.
II. 공공주택정책: 국민임대주택 200만호 공급
공공택지 전량을 공공주택에 공급
▫ 지자체, 주택공사, 토지공사 등에 의하여 공급되는 공공택지를 민간주택지로 분양하는 것을 금지하고 전량 공공(임대)주택 택지로 전용함.
공공주택 공급량 배가, 단지․평면 형태 다양화
▫ 국민임대주택과 병행하여 약 1:1 비율로 공급되는 민간분양 택지를 공공주택 용지로 전환하면 계획량의 200%를 공급함.
▫ 공공주택 입주자의 가족구성과 생활형태에 적합한 평형으로 다양화하고 생태․공동체 문화를 반영한 중․저층단지 형태 도입
임대주택 임대료, 관리비 산정 기준 전환
▫ 공공임대주택의 임대료와 관리비 산정방식을 입주자의 경제적 능력을 기준으로 계산하도록 전환.
▫ 임대기간초과 입주자의 퇴거 기준을 조정하여 기간초과자라도 적절한 부담으로 계속 주거할 수 있도록 함.
매입임대주택 공급수량 전폭적 확대
▫ 공공주택 건설 사업과 견줄만한 비중으로 수량을 확대
▫ 주택에 대한 공공소유 비율을 획기적으로 늘이고 새로운 택지 개발로 인한 환경파괴와 자연손실을 최소화할 수 있는 정책임.
III. 사회적 약자의 주거권 보장
강제철거 금지, 대체주거지 제공 의무화
▫ 공공 및 민간 개발사업에서 세입자를 포함한 거주인 주택의 강제철거와 강제이주를 금지하는 최소한의 주거권 보장수단
▫ 이주대상자에 대한 사업주체의 대체주거지 제공 의무를 명시
수복형 및 순환형 정비방식의 도입
▫ 전면철거 재개발 사업의 완료 후 분양되는 주택에 대한 투기를 원천적으로 차단하는 효과가 있음.
▫ 해당지역 세입자를 포함한 거주민들의 의사결정 참여통로 마련
▫ 전면철거 방식을 극히 일부로 제한할 것.
사회적,경제적,신체적 약자에 대한 적절한 공공주택 우선 공급
▫ 장애인, 극빈계층, 아동․청소년․노인가구, 이주노동자 등 자력으로 주거를 해결하기 어려운 모든 사회적 약자 우선대상
▫ 입주자가 불편함이 없이 일상생활을 영위할 수 있는 형태의 공공주택을 그들이 충분히 감당할 수 있는 수준의 비용으로 공급
* 자세한 구체적 내용은 다음을 참조
프레시안에 연재한 손낙구(민주노동당 심상정의원 보좌관)씨의 연구보고서 전체 파일을 진보정치연구소 홈페이지에서 볼 수 있습니다.
http://policy.kdlp.org/bbs/view.php?id=0201&no=14
부동산 투기라는 유령이 50년 넘게 한국을 떠돌고 있다
이 유령은 대략 10년에 한 번 씩 전 국토를 들쑤시며 세상을 어지럽히고 있다. 서민들의 내집마련 꿈을 빼앗아 땅부자들에게 엄청난 불로소득을 안겨주었으며, 일할 맛을 잃은 노동자들을 투쟁에 나서게 했고, 나라경제를 위기에 빠뜨리며 우리사회를 좀먹어온 암세포 같은 존재이다.
대다수 서민들은 이 유령을 내쫓길 간절히 염원해왔고, 특히 부동산 투기가 극심했던 1990년대 초에는 정치권으로 하여금 부동산 투기 유령을 잡기 위한 토지공개념 3법을 도입하게 했다. 곧이어 불어 닥친 외환위기까지 겹쳐 이제 유령은 이 땅에서 사라지는 듯 했다.
부동산 정책을 경기부양의 수단으로 삼아온 역대정부의 실정을 자양분으로 끈질긴 생명력을 자랑해온 이 유령은, 1990년대 말 토지공개념 관련 3법이 입법절차상의 문제로 위헌 판정을 받고 때마침 외환위기가 걷히면서 다시 활개 치기 시작했다.
지금 이 유령은 서울 강남을 비롯한 수도권과 개발지역 땅값 집값을 치솟게 하며 전 국토를 헤집고 있다. 부동산에 돈이 묶여 내수는 극심하게 침체됐으며, 기업은 땅값이 싼 해외로 나가고 서민들은 꿈을 잃고 있으며, 지역간 불균형 발전, 땅을 가진 자와 못가진 자간의 갈등 등 사회전체는 극심한 양극화로 치닫고 있다.
국제결재은행에 따르면 1960년 이후 일어난 34개국의 금융위기 가운데 80% 정도가 부동산 등 자산가격 상승을 배경으로 한 과도한 은행대출 확대가 1년 정도 이어진 후에 발생했다. 부동산 문제는 단지 서민의 주거환경을 악화시킬 뿐 아니고 한국경제를 언제든 다시 위기로 빠뜨릴 수 있는 것이다.
하루빨리 부동산 문제에 대한 대책을 마련해 수십 년 째 한국을 떠돌고 있는 부동산 투기 유령을 쫓아내야 하는 이유가 바로 여기에 있다.
제1부 부동산 투기와 빈부격차
1. 얼마나 올랐나 … '불패신화'가 된 부동산
2. 얼마나 비싼가 … 땅값 2-3000조, 아파트값 1000조
3. 부동산 소유 빈부격차
4. 불로소득과 부동산 세제
5. 부동산 투기와 빈부격차
제2부. 부동산투기와 한국경제
1. 부동산 투기와 서민주거
2. 부동산 투기와 내수경제
3. 부동산 투기와 산업공동화
4. 부동산 투기와 산업구조
5. 부동산 투기와 노동쟁의
국민 92.9%, "부동산 현재 가격은 거품"
KBS 여론조사]58.3% “참여정부 임기 내 경제회복 어려워"
프레시안 2005. 6. 24
우리 국민들이 현재의 경제상황과 최근 뜨거운 현안이 되고 있는 부동산 정책 등에 대해 매우 부정적인 인식을 갖고 있는 것으로 나타났다.
92.9% “현 부동산 가격 ‘거품’ 가득”
KBS 제1라디오가 “여론조사 전문기관인 미디어리서치와 함께 지난 22일과 23일 이틀 동안 전국의 만20세 이상 성인남녀 1천명을 대상으로 한 경제관련 여론조사에 따르면 현재 부동산 가격의 거품 여부를 묻는 질문에 무려 92.9%가 “거품이 있다”(매우 많다 69.7%, 다소 있다 23.2%)고 응답했다. “거품이 없다”는 입장은 5.1%에 불과했다.
하반기 부동산 가격 전망에 대해서는 “상승할 것”이 62.7%, “지금과 비슷할 것” 23.0%, “하락할 것” 10.5%였다. 상승전망은 거주 지역별로 충청권이 75.8%로 가장 높았고, 호남권이 53.2%로 가장 낮았다.
부동산 정책의 방향에 대해서는 “부작용이 예상되므로 시장원리에 맡겨야 한다”(51.6%)는 의견과 “투기수요를 막기 위한 규제강화 등 초강경 조치가 필요하다”(45.5%)는 의견이 맞섰다. ‘시장원리’는 남성(57.2%)과 자영업(58.7%)에서, ‘초강경 조치’는 충청권(55.6%)에서 높게 나타났다.
아파트 분양원가 공개는 KBS의 지난해 5월 조사 당시 찬성률(86.9%)과 비슷한 84.3%(반대 12.5%)가 나왔고, 신도시 추가건설에 대한 찬성률은 61.2%(반대 35.6%), 강남 재건축 규제완화는 찬성 49.1%, 반대 45.9%로 갈렸다.
이번 여론조사의 오차 한계는 95% 신뢰수준에 ±3.1%포인트이며, 보다 자세한 조사결과는 오는 30일부터 7월 1일까지 KBS 제1라디오와 KBS <열린토론>을 통해 방송될 예정이다.
58.3% “참여정부 임기 내 경제회복 어려워”
이번 조사에서는 국내 경제상황에 대한 전반적인 설문도 있었다. 조사 결과 국민들 대부분이 국내 경제상황을 부정적으로 바라보고 있고 , 경기침체가 앞으로 3년 또는 그 이상 오래 지속될 것으로 보고 있는 것으로 나타났다. 특히 이같은 시각은 40~50대 장년층과 자영업층에서 두드러졌다.
국내 경제상황에 대한 인식 질문에서 응답자의 64.4%는 “나빠지고 있다”, 또 22.9%는 “별 변화가 없다”고 대답했다. “좋아지고 있다”는 시각은 12.7%에 불과했다. 이같은 비관적 시각은 이른바 ‘사오정’ 세대인 40대(73.9%)와 50대(72.4%), 그리고 자영업층(72.9%)에서 가장 높았다.
경제회복 시기에 대해서도 “2008년 이후”가 31.6%로 가장 많았고, “회복이 어렵다”는 응답도 26.7%나 됐다. 현 참여정부의 임기인 2007년 이전 경제 회복 시각은 “올해 하반기” 3.7%, “2006년” 17.5%, “2007년” 14.8% 등 모두 합쳐도 36%에 지나지 않았다.
경기침체 원인에 대해서는 1순위 응답 기준으로 △정부 경제정책 실패(35%) △국제경제여건 악화(15.6%) △기업의 투자 기피(15.4%) 순 이었고, 중복 응답 기준으로는 “정부 경제정책 실패”가 60.5%에 달했다.
70.2% “비정규직의 정규직화 찬성”
정부가 중점 추진해야 할 경제정책을 묻는 질문에서 27.9%는 ‘고용안정 및 일자리 창출’을 첫 손에 꼽았고, 다음으로 ‘물가안정’(17.1%), ‘부동산 시장 안정’(15.6%) 순 이었다. 경제기조에 대해서는 “분배강화”(41.7%)보다 “성장 우선”(56.5%)이 14.8%포인트 높았다.
국민들은 또, 경기부양책으로 “추경예산 편성 등 정부의 재정지출 확대”(27.3%)보다 “세금감면정책으로 가계의 사용가능 소득 증대”(66.4%)가 더 효과적이라는 시각을 보였다.
세부적인 질문인 대기업 규제에 대해서는 ‘대폭 완화’(22.1%)나 ‘조금 완화’(45.1%)가 ‘완화 반대’(10.5%)나 ‘더욱 강화’(18.3%)보다 높게 나타나 대기업 규제를 풀어주어야 한다는 인식이 많았다.
또, 비정규직의 정규직화에 대해서는 응답자의 70.2%가 찬성(반대 25.9%)해 지난해 5월 KBS 여론조사의 찬성 69.3%, 반대 24.5%에 비해 찬성이 더 많아졌다.
정부여당이 자격증제 도입 등을 거론하기도 했던 영세 자영업자 대책에 있어서는 △세금감면 등 자영업자 지원(35.1%) △시장자율에 맡겨야(29.6%) △대형 할인점 규제(18.8%) △재래시장 구조조정(9.5%) △진입장벽 강화(4.1%) 등의 주문이 나왔다.
이영환/기자
노정부 들어 땅값 상승으로 '토지수용비' 3배 급증
혁신도시-기업도시 추진하면 눈덩이처럼 불어날 것
프레시안 2005. 6. 24
참여정부 출범이래 계속된 부동산 폭등으로, 내년에 지급해야 할 토지수용비가 참여정부 출범 첫해보다 3배나 폭증할 것으로 추정됐다. 더욱이 내년부터 기업도시-혁신도시가 본격추진되면 토지수용비는 더욱 폭증할 전망이어서, 국가경제에 치명타가 될 전망이다.
건설교통부가 대한주택공사 한국토지공사 및 서울시-경기도 등 전국 지방자치단체의 토지수용액 지급 추이를 종합해 열린우리당 부동산정책기획단에 보고한 내부 자료에 따르면, 올해 18조1천억 원, 내년 23조 원의 돈이 토지수용비로 지출될 예정이다. 내년도 수용비는 참여정부 출범 당시인 2003년의 보상비가 8조3천억원이었던 것에 비해 3배 가까이로 폭증한 금액이다.
2003년에는 8조3천억원이던 토지수용비는 2004년 14조4천억원을 돌파한 데 이어 올해 18조1천억원으로 수직상승하고 있다. 여기에다가 현재 추진중인 혁신도시와 기업도시가 확정되면 토지수용비는 더욱 폭증할 전망이다.
이같은 내부자료는 <동아일보>가 입수해 보도하면서 외부에 알려졌다.
건설교통부 관계자는 이같은 보도에 대해 이날 <프레시안>과의 통화에서 "열린우리당에 자료를 제공한 적이 없다"면서 "토지수용액 규모에 대해서 정확한 수치도 확인해봐야 안다"고 곤혹스러워 했다. 그러나 열린우리당 관계자는 이에 대해 "공식적인 자료는 아니지만 건교부의 관련자료들를 바탕으로 만든 것"이라고 시인했다.
부동산값 폭등에 따른 토지수용비 폭증은 향후 도로 등 산업의 기간 인프라 구축 자체를 불가능하게 만든다는 점에서 국가경제에 치명적 암초로 작용할 전망이다. 이미 새 도로를 뚫을 경우 보상비가 전체공사비의 95%를 차지할 정도로 살인적 땅값은 경제에 큰 걸림돌로 작용하고 있는 상황이다. 이런 와중에 전국적 개발사업으로 땅값이 폭등하면서, 물류비용의 상승, 공장건축비 급증 등으로 기업들이 한국을 떠나가는 '산업 공동화' 현상은 한층 심화될 전망이다.
이승선/기자 |
무너지는 산업, 무너지는 노동자
[통계로 보는 부동산투기(6)] '부동산 망국'의 길
프레시안 2005-06-18 오전 9:06:16
3. 부동산 투기와 산업공동화
① 해외로 나가는 제조업
제조업을 비롯한 산업공동화 문제는 한국경제 발전의 중요한 키워드 중 하나이다. 산업자원부에 따르면 산업공동화는 일반적으로 기업이 해외직접투자로 생산시설을 해외로 이점함으로써 제조업의 비중이 하락하고 경제의 성장잠재력이 낮아지는 것을 뜻한다고 한다.(산자부, 우리나라 외국인 직접투자ㆍ해외직접투자의 비교분석,2001.12.28)
최근 국내투자의 둔화속에서 중국 등으로 해외투자가 꾸준히 확대되고 있고, 2003년부터 중소기업의 해외투자가 대기업을 초과(금액기준)한 것으로 보고되고 있다. 산업별로는 전자, 자동차, 기계 등 한국경제의 주력산업에서 해외생산이 확대되고 있으며, 2001년부터는 제조업 투자수지(외국인투자-해외투자)도 적자를 기록했다.
손낙구/심상정의원 보좌관 |
'거품'의 저주, 내수붕괴-저출산-결혼기피
[통계로 보는 부동산투기 (5)] 집값 폭등의 부메랑
프레시안 2005-06-17 오전 9:19:28
2. 부동산 투기와 내수경제
① 부동산 대출금 110조 이자 갚느라 소비 줄여
최근 3년간 수출은 외환위기 이후 최고의 신장세를 보이고 있으나, 민간소비와 설비투자는 바닥을 기는 수출ㆍ내수의 양극화 현상이 한국경제를 시름에 젖게 하고 있다. 아직 회복되지 않고 있는 최근 수년간에 걸친 내수침체의 원인은 여러 가지 각도에서 살필 수 있겠으나, 그 중요한 원인의 하나가 바로 부동산 투기라는 지적이 설득력을 얻고 있다.
손낙구/심상정의원 보좌관 |
부동산 문제 해결을 위한 <토지정의> 대안 제시 기자회견
■ 일시: 2005년 6월 16일(목) 오전 10시
■ 장소: 느티나무 까페(안국역)
■ 주최: 토지정의시민연대(17개단체)
- 순서 -
사회: 김명환 운영위원장
■ 배경 설명: 남기업 사무국장
■ 기자회견문 낭독: 이호승 공동대표
■ 질의 응답
<기자회견문 전문>
부동산 문제 해결을 위한 <토지정의> 대안 제시 기자회견
- 정부는 토지 임대ㆍ건물 분양 방식으로 판교 신도시를 건설하고, 5.4 부동산 대책의 보유세 목표를 임기 내에 추진하라 -
Ⅰ. 현재 부동산 문제의 진정한 원인
참여정부는 기존 정부와 달리, 우리 사회의 망국병이라고 할 수 있는 부동산문제 해결에 적극적 의지를 보여 왔다. 하지만, 현재의 형국은 참여정부의 의지와 정 반대로 가고 있다. 왜 이런 현상이 발생할까? 진정한 대안은 제대로 된 원인분석이 필수적이기 때문에 먼저 원인부터 살펴보자.
원인을 언급하기 전에 먼저 확실히 해야 할 것은 부동산 투기는 불로소득에 대한 기대에서 비롯된다는 점이고, 불로소득은 건물이 아니라 그 건물이 입지한 토지에서 발생한다는 사실이다. 건물은 시간의 경과에 따라 낡아가므로 가치가 감가되는데, 건물아래 토지는 증가한다. 따라서 문제의 원인은 바로 토지불로소득인 것이다.
시장참여자들은 앞으로 더 많은 불로소득이 생길 것이 예상되면 부동산을 사려고 한다. 이것이 바로 투기적 가수요인데, 이 가수요를 잠재우기 위해서는 앞으로 불로소득이 발생하지 않는다거나 불로소득의 규모가 앞으로 계속 하락할 것이라는 확실한 신호를 시장에 보내고 시장참여자들이 그것을 사실로 인식해야만 한다.
그러나 현 정부의 부동산 정책은 결과적으로 시장참여자들의 내성만 키웠다고 해도 과언이 아니다. 대표적인 참여정부의 부동산 정책이라 할 수 있는 2003년 10.29 정책은 개발이익환수제와 종합부동산세 도입을 통해서 불로소득에 대한 환수비율을 높이겠다고 하였다. 이것은 미흡한 수준이지만 그래도 시장에 나름대로 긍정적 신호를 줄 수 있었다. 그러나 이 정책들은 재경부 논의과정과, 국회의 입법과정을 거치면서 근본취지가 상당히 후퇴했다. 여기에는 보수언론들이 가세하여 ‘조세저항’, ‘사회주의‘ 운운하면서 이 정책을 비판하고 폄하한 것도 한몫을 했다.
그리고 참여정부는 국가균형발전전략의 일환으로 각종 도시를 건설하겠다고 발표했는데, 이 계획의 타당성 여부는 논외로 하더라도, 불로소득인 개발이익에 대한 환수장치가 전혀 구비되지 않은 상태에서 이런 정책을 추진하여 결국 전국의 땅값을 올려놓는 결과만을 초래하고 말았다.
이런 일련의 과정들은 시장참여자들에게, ‘참여정부도 역대정부처럼 말만 요란했지만 어쩔 수 없구나’라는 인식을 심어주는 계기가 되었고, 시장참여자들의 이런 학습의 해가 바로 2004년 이었다.
이러한 학습효과는 지난 5.4 대책에 대한 시장참여자들의 반응에서 여실히 나타난다. 5.4 대책은 과거의 정책보다 상당히 우수한 내용이 포함되어 있다. 그렇다면 당연히 투기적 가수요가 줄어야 하는데도 불구하고 그렇지 않은 것은, 시장참여자들이 이 정책이 진짜 실행될 것이라고 믿지 않기 때문이다. 다시 말해, 이 정책도 보수신문들의 비판과 국회의 입법과정을 거치면 분명히 후퇴할 것이라고 확신하고 있다는 것이다. 여기에 금리까지 낮아 시중에 자금이 풍부하니, 자금들이 모두 부동산으로 몰리는 것은 어찌 보면 당연한 것이다. 따라서 문제의 해결은 불로소득에 대한 기대를 제거해서 어떻게 하면 시장에서 투기적 가수요를 사라지게 하느냐에 달려있다.
그런데, 이런 원인을 제거하지 않은 채 공급확대로 투기를 잡아야 한다고 주장하는 부류가 있다. 수요가 있으니 공급이 뒤따라야 한다는 말이다. 그러나 그들은 불로소득을 노리는 투기적 가수요를 전혀 문제 삼지 않을 뿐만 아니라, 심지어는 투기적 가수요가 존재하는 지 알 수 없다고 한다. 일반인들의 눈에는 잘 보이는 투기적 가수요가 어찌해서 이들의 눈에는 잘 안 띄는지, 정말 이해가 안가는 대목이다.
그러나 공급확대론자들의 주장이 거짓임이 분명한 것은 바로 판교에서 드러난다. 판교신도시 건설은 강남의 수요를 분산시키기 위한 정책, 그리니까 공급확대정책이었다. 그러나 현실은 이런 공급확대정책이 오히려 투기를 조장하는 결과를 초래했다. 모두가 알고 있듯이, 강남, 분당, 용인, 동탄, 심지어 평촌까지 불어 닥친 아파트 투기 열풍의 진원지가 바로 판교였던 것이다. 실상이 이러한데도 현재의 부동산 문제를 해결하려면 2-3개의 신도시를 더 건설해야 한단 말인가?
이런 상황에서 신도시 건설을 또 강행하면 공급물량은 투기세력의 먹이감이 될 것이고, 결과적으로 수도권 전체가 ‘거대한 투기장’으로 변할 것은 불을 보듯 뻔한 것이다. 그리고 무엇보다 투기적 가수요를 제거하지 않고 공급확대를 추진하다가는 과잉공급을 초래할 수 있고, 몇 년 후에는 건설업과 경제의 장기 불황이라는 쓰라린 결과를 낳을 수 있음을 명심해야 한다. 언제나 그렇듯이 진정한 해결책은 원인을 제거하는 것이다.
현재 상황에 대한 위와 같은 진단 하에 <토지정의>는 다음과 같은 대안을 내 놓는다.
Ⅱ. 단기 대책
1. 토지 임대ㆍ건물 분양 방식의 판교 신도시 건설
<토지정의>는 현재 건설계획에 있는 판교신도시를, 토지는 공영개발하여 임대하고 아파트는 민간업자가 건설ㆍ분양하도록 하는, 이른바 “토지 임대ㆍ건물 분양 아파트” 건설을 제안한다. 공공 택지 매수 및 수용비용과 택지 조성비는 연기금을 투입하면 되는데, 매년 정부가 토지임대료를 안정적으로 환수할 수 있기 때문에, 연기금의 회수가능성은 매우 높다. 그리고 토지가격은 아파트가격에 포함되지 않기 때문에, 지금의 절반 정도의 가격에 아파트를 공급하여 아파트 가격의 하향 안정을 유도할 수 있다.
물론 건물의 건설ㆍ분양까지도 정부가 도맡아 하는 공공임대주택방식도 불로소득을 차단할 수 있고 그 밖에도 많은 장점이 있는 것이 사실이다. 그러나 투기의 원인인 불로소득은 건물이 아니라 토지에서 발생하는 것이기 때문에, 건물까지 임대하는 것은 지나친 방법이다. 또한 이것은 “큰 시장 작은 정부”라는 거대한 흐름과도 맞지 않는다. 공공임대주택건설로 정부나 공사의 권한이 커지면 비능률과 부정부패의 가능성도 커질 수 있다는 것이다. 그리고 공공임대주택방식은 민간 건설업체가 주택을 지어 발주처인 정부 또는 공사에 납품하는 것이므로 주택 수요자보다는 공사 발주처에 신경을 쓰게 되고, 입주자도 자기 집이 아니므로 알뜰하게 사용하지 않게 된다. 바로 이런 문제들 때문에 불로소득의 진정한 원인인 토지만 공영개발하여 임대하고 건물은 민간업체가 건설하여 분양하도록 해야 한다는 것이다.
<토지정의>는 이 방법이 현재 투기를 방조하고 더 많은 불로소득을 얻으려는 발상에서 비롯된 공급확대정책을 역이용하여, 투기적 가수요를 잠재우고 아파트 가격의 하향 안정을 도모할 수 있는 방안으로서, ‘최적의 대안’이라고 판단한다.
2. 현 정부 임기 내 토지보유세 1% 추진
두 번째 방법은 지난 달 내 놓은 5.4 부동산 정책을 수정 보완하여 추진하는 것이다. 사실 따지고 보면 역대 어느 정부도 5.4 대책처럼 거래세를 보유세 중심으로 전환하는 목표와 일정표를 제시한 정권은 없었다. 이런 면에서 5.4 대책은 상당히 우수하다고 평가할 수 있다.
그런데도 이 정책이 시장에서 평가를 못 받고 있는 이유는, 앞서 언급했듯이, 이 정책의 실현 가능성이 없어 보이기 때문이다. 그도 그럴 것이 참여정부가 내세운 목표치는 2008년에 가서야 현재의 보유세 0.15%를 0.24%로 높이고, 최종목표인 1%는 차차기 정권인 2017년에서 실시될 전망인데, 이것이 실현가능할 것이라고 누가 생각하겠는가.
그러므로 정부는 1%의 목표를 차기, 차차기로 넘기지 말고 임기 내에 반드시 추진할 것이라고 선포해야한다. 만약 1%의 실천의지가 시장참여자들에게 강력한 신호로 전달되어, 투기적 가수요를 꺾는데 기여를 한다면 이것은 다음 단계인 중ㆍ장기 단계로 나아갈 수 있다.
그런데 여기서 중요한 것은, 건물의 보유세는 건물분 보유세와 토지분 보유세가 결합되어 있는데, 보유세 인상 시, 건물분 보유세는 낮추고 토지분 보유세는 높여서 보유세를 건물분에서 토지분으로 이전시켜야 한다는 점이다. 보유세가 미미할 때는 별 문제가 되지 않지만, 보유세가 인상되면 건물분 보유세는 건물의 신축ㆍ개조 활동에 부담을 주게 된다. 만약 건물분이 토지분 보유세로 이전되면 토지의 효율적 이용도가 증가하고 투기목적으로 시장에서 퇴장했던 토지가 재등장하여 공급이 확대될 것이다. 1979년 미국의 피츠버그 시에서는 건물분 재산세의 비율은 낮추고 토지분 재산세를 높인 경험이 있는데, 이것은 그 시의 건축경기 활성화와 실업문제를 해결하는 데 큰 기여를 하였다. 그리고 이에 대해서 일찍이 노벨 경제학상 수상자인 윌리엄 비크리(William Vickrey)는 “부동산 보유세는 ‘최선’의 세금 중 하나인 토지분 보유세와 ‘최악’의 세금 중 하나인 건물분 보유세가 결합된 세금”이라고 평가했다는 점을, 현 정부는 명심하기 바란다.
요컨대, <토지정의>는, 참여정부가 보유세 실효세율을 임기 내에 1%로 인상하고, 건물분 보유세는 토지분 보유세로 이전시킬 것을 강력히 제안한다.
Ⅲ. 중ㆍ장기 대책: 패키지형 조세개혁
<토지정의>가 제시하는 중ㆍ장기 대책은 2017년까지 토지보유세를 3%까지 강화하면서 생산과 유통에 부과되는 다른 세금은 감면하는 것이다. 이것은 일명 “패키지형 조세개혁”이라고 할 수 있는데, 이것의 근본정신은 불로소득은 환수하여 공유하고 노력소득은 사유를 더 보장하여 노력을 더 장려하자는 것이다. 여기서 감면해야할 세금의 순서는 상품 단가를 높이는 부가가치세, 생산 활동을 위축시키는 법인세, 근로소득세이다. “패키지형 조세개혁”의 효과를 살펴보면 아래와 같다.
첫째, 패키지형 조세개혁은 저축과 투자의 증가를 가능하게 한다. 토지보유세의 지속적인 강화는 지가의 하향 안정화를 가져와 투기를 자연스럽게 제거할 수 있기 때문에, 지금 시중에 400조원에 달하는 자금을 저축이나 투자로 유도할 수 있다.
둘째, 패키지형 조세개혁은 소비와 투자의 선순환을 가능케 한다. 부가가치세의 감면으로 물가 하락, 지가의 하락으로 주택가격의 하향안정, 그리고 근로소득세 감면 등으로 가계의 가처분소득액이 증가되면 민간소비가 촉진되고 그것은 다시 투자증대로 이어질 것이다.
셋째, 패키지형 조세개혁은 창의적이고 경쟁력 있는 신기업의 시장진출의 가능성을 획기적으로 높여주는 대신, 지대추구형 기업은 퇴출의 위험에 놓이게 한다. 신기업의 시장진입이 용이하려면 초기투입비용이 낮아야 하는데, 토지보유세의 지속적인 강화가 지가의 하향 안정을 가져와 초기투입비용의 부담을 현저하게 줄여줄 수 있다. 이렇게 되면 창업이 활발해지고, 이것은 실업문제 해결에 큰 도움이 될 것이다. 그런 반면, 기존에 주로 토지불로소득을 먹고살았던 지대추구형 기업은 시장에서 점점 설자리를 잃게 될 것이다. 요컨대, 패키지형 조세개혁은 국민경제를 튼실하게 하는데 크게 기여할 수 있다는 것이다.
결론적으로 말해서, <토지정의>는 참여정부가 단기적으로는 판교신도시를 토지 임대ㆍ건물 분양 아파트로 건설하고, 임기 내에 토지보유세 1% 실현에 강한 의지를 천명하여 시장참여자들에게 확실한 메시지를 전달하며, 중ㆍ장기적으로는 3%를 목표로 해서 토지보유세를 지속적으로 강화시키는 동시에 생산과 유통에 부과되는 다른 세금은 하락시키는 “패키지형 조세개혁” 방향의 일정표를 제시하여, 투기는 막고 경기는 활성화 시키는 쪽으로 경제를 이끌기를 촉구한다.
2005. 6. 16
토지정의시민연대
연대단체(17개): 경제정의실천 시민연합(경실련), 균형사회를 여는 모임, 민들레공동체, 보은예수마을, 복음적 사회선교를 위한 새벽이슬, 생명평화연대, 성경적 토지정의를 위한 모임, 예수원, 작은손길, 전국철거민협의회, 주거권 자유를 위한 시민연대회의, 코람데오선교회, 하남YMCA, 한국YMCA전국연맹, 한국빈곤문제연구소, 헨리조지 연구회, 환경정의
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