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▲ 법원 등기과에는 하루에도 수많은 민원인들이 등기관련 업무를 보기 위해 찾아온다. 등기업무를 담당하는 공무원의 경우 민원인이 접수한 등기신청서류가 위조되었는지 여부를 꼼꼼히 살피기는 하지만 자칫하면 터질지 모를 등기사고에 대비하여 등기관 1인당 3억 원의 보험을 가입해두고 있다. ⓒ 노기홍 부동산 등기

평생 모은 돈을 들여 법원경매나 중개업소를 통하여 내 집을 마련했는데 등기와 실제 권리관계가 일치하지 않는다는 이유로 부동산을 빼앗기고, 이미 지불한 원금마저 날리는 황당한 일이 나에게 발생하면 어떻게 될까? 
 
법원경매 통해 낙찰받았는데도 법원은 책임이 없다?

[사례1] 을은 몇 해 전에 등기서류를 위조하여 갑의 부동산을 자기명의로 소유권이전등기 했습니다. 이 부동산을 담보로 을이 신용금고에서 돈을 빌려 쓰고 갚지 않게 되자 신용금고에서는 동 부동산에 대하여 법원에 경매신청을 했습니다.
 
이런 사실을 모르던 저는 경매에 참석하여 어렵사리 부동산을 시세보다 싼 값에 경락받았습니다. 그러나 3년 전에 갑으로부터 ‘부동산소유권이전등기말소청구’소송을 당하여 패소하여 제 명의로 된 부동산등기는 말소되었습니다.
 
결국 을은 문서위조 등의 혐의로 구속되었지만 저는 경락받은 부동산을 빼앗겼습니다. 제가 경락대금으로 납부한 돈을 돌려받기 위해서는 사기꾼인 을 또는 배당금을 받아간 신용금고를 상대로 부당이득금 반환청구소송을 해야 한다고 합니다.
 
그러나  소송비용을 들여 설사 승소한다고 하더라도 을과 신용금고(현재 파산상태임) 둘 다 현재 자력이 없는 상태라서 현실적으로 경락대금을 반환받을 방법이 없습니다. 저는 법원경매를 통하여 부동산을 낙찰받았는데 법원에서는 왜 아무런 책임이 없다고 하는지 이해가 안 됩니다. 구제방법이 없을까요. 

내 앞으로 된 부동산소유권등기는 말소되고...

[사례2] 저는 4년 전에 부동산중개업소를 통하여 정 소유의 부동산을 매수했으나 2년 전에 병으로부터 ‘부동산소유권이전등기말소청구’ 소송을 당하여 패소했습니다. 패소이유는 ‘정이 등기서류를 위조하여 병 소유의 부동산을 자기명의로 등기한 것’이 밝혀졌기 때문입니다.
 
제 앞으로 된 부동산소유권등기는 원인무효등기가 되어 말소되었고, 저는 부동산을 반환했습니다. 또한 제가 정에게 지급한 매매대금 2억 원도 정한테 받아야 하는데 정의 재산이 없어 반환받을 수 없는 상태에 있습니다. 저는 전 재산을 날리게 되어 지옥 같은 나날을 보내고 있습니다.
 
부동산등기를 믿고 부동산 중개업소를 통하여 정상적인 절차를 거쳐 부동산을 매수하였는데 부동산중개업소는 법원에 책임을 미루고 있고, 등기업무를 관장하는 법원에서는 등기공무원의 과실이 없기 때문에 책임이 없다고 합니다. 제가 원금이라도 돌려받을 수 있는 방법이 전혀 없는 건가요.
 

▲ 한 푼이라도 싼 값에 좋은 부동산을 낙찰받기 위해 몰려든 많은 사람들로 인해 추운날씨에도 입찰법정이 후끈 달아오르고 있다. ⓒ 노기홍 법원 경매

위의 두 사례는 필자가 상담을 통하여 민원인들로부터 직접 전해들은 피해 사연이다. 안타깝게도 이런 청천벽력 같은 일이 우리 사회에서는 종종 발생하고 있다. 그렇다면 이런 피해자들을 구제할 수 있는 방법이 정말로 없을까?
 
결론부터 말하자면, 이들의 사연이 딱하긴 하나 현실적으로 구제방법이 없다. 등기원인이 무효로 밝혀지면 기왕에 완료된 등기도 소급하여 무효로 되기 때문에 전득자(피해자) 앞으로 된 부동산등기는 당연히 말소가 되고 전득자는 부동산을 결국 취득할 수 없게 된다.
 
물론 등기공무원의 과실을 물어 국가를 상대로 소송을 하여 승소하면 과실여부에 따라 피해 원금을 어느 정도 배상받을 수도 있겠으나 위조범들의 위조실력이 워낙 정교하기 때문에 피해자가 등기공무원의 과실을 입증하여 승소한다는 것은 여간 힘든 일이 아니다. 또한 등기부등본을 믿고 거래를 성사시킨 중개업자에게 과실이 없는 한 중개업자한테 책임을 묻는 것은 법률상 불가능하다.
 
피해자들은 결국 사기꾼인 을, 정 또는 경락대금을 배당받은 자를 상대로 원금을 받아내야 하는데 이들의 재산이 없을 경우는 이마저도 불가능하므로 경매대금 또는 매매대금 전액을 떼이는 수밖에 없다.
 
그런데 법률행위를 함에 있어서 전혀 과실이 없었던 선의의 피해자들이 억울하게 부동산을 빼앗기게 된 이유는 무엇 때문일까?  그 이유는 우리나라에서는 부동산등기에 대하여 공신의 원칙이 인정되지 않기 때문이다.
 
공신의 원칙이라 함은 실제로는 권리관계가 존재하지 않음에도 불구하고 그 존재를 추측할 만한 외형(등기·점유)이 있는 경우에 그 등기나 점유를 신뢰하여 거래한 자를 보호하여 법률효과를 인정하는 원칙을 말한다. 민법은 동산의 점유에 대하여만 공신의 원칙을 적용하고(민법 249조), 부동산등기에 대하여는 공신의 원칙을 규정하지 않았다.  

민법이 부동산등기에 대하여 공신의 원칙을 적용하지 않는 이유는 입법 당시(1958년)에 ‘이 원칙이 적용되면 거래의 안전을 보호하는 역할은 하지만 그 반면에 진실한 권리자를 해할 수 있다’는 염려에서였다.
 
더욱이 등기부에 진실한 권리관계가 정확하게 기재되어 있지 않았던 해방 전후의 사정, 그리고 등기부의 소실 등이 빈번했던 한국전쟁 전후의 어수선한 시대 상황 하에서는 등기 내용의 신빙성에 문제가 있었기 때문에 공신의 원칙을 적용하기에는 무리가 있었던 것이다.
 

부동산등기 공신의 원칙 인정하거나 부동산 등기보험제도 도입해야
 
우리나라는 그동안 꾸준히 부동산등기의 정비에 힘쓴 결과 2002년에 부동산등기에 대한 전산화 작업을 완료하였다. 등기업무의 재정비로 등기부에 누락된 사항과 권리관계가 일치하지 않은 부분이 정리 되었고, 예전처럼 중간 생략 등기 등을 이제는 인정하지 않으므로 등기의 투명성도 그만큼 확보되었다고 할 수 있다.
 
민법이 독일법을 계수하면서도 독일에서 인정되고 있는 부동산등기에 대한 공신의 원칙을 배제했던 것은 과거에 등기와 실제 권리관계가 부합되지 않은 점이 많았기 때문이다. 그러나 이제는 국민들의 등기에 대한 인식도 많이 달라졌고, 등기절차도 엄격해지고 등기와 실제 권리관계가 일치하도록 전산화 되었으므로 등기에 공신의 원칙을 인정해도 큰 무리는 없어 보인다.
 
부동산 등기에 공신의 원칙을 인정하면 부동산등기를 신뢰한 자를 보호하는 동시에 진정한 권리자로 하여금 권리관계에 부합하지 않는 공시방법(등기)을 시정하여 등기와 권리관계를 합치시키도록 노력케 하는 역할도 하게 될 것이다.  
 
그러나 입법의 불비 등으로 인하여 부동산등기에 당장 공신의 원칙을 인정하는 것이 어렵다면 부동산등기 보험제도라도 신설하는 방안을 마련하는 것이 바람직할 것이다. 
 
2006년 한 해, 전국의 소유권이전등기건수는 301만5274건이고, 호적등본 등 등기서류를 위조하여 등기를 마친 후 발각되어 말소된 등기건수는 13건이다(2007년 통계는 아직 정확하게 나오지 않았으나 2006년과 비슷한 수준임).
 
바꾸어 말하면 한 달에 약25만 건의 소유권이전등기가 되었는데 이중 1건 꼴로 위조 등의 사유로 등기원인이 무효로 되어 말소등기가 되었다는 얘기다. 이는 국민 중 누군가가 위의 사례와 유사한 피해를 1달에 한 번꼴로 입었다는 말이다(최근 5년간 등기서류가 위조되어 말소된 등기건수는 76건임).
 

▲ 2007년 6월에 발행된 사법연감에 의하면 2006년 한 해 동안 전국에 접수된 부동산관련 전체 등기건수는 1229만3886건이고, 이 중 소유권이전 등기건수는 301만5274건이다. 2008년 사법연감은 아직 발행되지 않아 2007년 한 해 동안의 소유권 이전등기건수를 정확히는 알 수 없으나 2006년 보다 10% 준 약 270만여 건에 이른다고 한다. ⓒ 노기홍 부동산 등기

부동산취득시에 제아무리 주의를 기울인다 하더라도 재수가 없으면 피해를 당할 수밖에 없는 가능성이 현행법 하에서는 누구에게나 열려 있는 셈이다. 러시안 롤렛게임과 같이 운이 없으면 당할 수밖에 없고, 당하는 쪽에서는 혼자서 엄청난 피해를 감수하는 고통을 안아야만 한다.
 
따라서 운이 없는 소수자에게 집중되는 위험을 분산하여 짐을 조금씩 나누어지는 방안을 모색하는 방안을 강구해야 할 필요성이 있다. 등기건수마다 거래대금에 따라 소정의 보험료를 납부케 함으로써 위와 같은 피해가 생길 경우 선의의 전득자의 피해액을 등기보험금으로 보전하는 제도의 도입이 시급하다.
 
위에서 본 바와 같이 소유권이전등기 건수에 비해 서류위조 등으로 인한 등기말소 건수는 몇 건 되지 않는다. 따라서 부동산등기신청시에 등록세를 받을 때, 거래금액에 따라 보험료를 1천원에서 1만원까지 차등 납부케 하는 제도를 시행하면 적은 보험료로 선의의 전득자를 보호할 수 있는 재원을 마련할 수 있을 것이다.
 
‘신뢰를 둔 곳에서 신뢰를 찾아야 한다’라는 법언이 있다. 국가등기제도를 신뢰하고 거래한 사람한테 고스란히 피해를 전가시키는 현행제도를 그대로 유지하는 것은 국민의 재산권을 보호해야할 책무가 있는 국가가 스스로 책임을 회피하는 것밖에 되지 않는다.
 
등기제도를 신뢰하지 못하는 데서 오는 등기권리자의 불안과 사회 비용을 감소시키고, 사회 신뢰 지수를 향상시키기 위해서라도 등기에 공신력을 인정하든지, 등기보험제도를 신설해야 할 것이다.