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정부의 부동산 (금융과 재건축)규제정책과 세금정책이 지방의 미분양 아파트 폭증을 초래했고(7월 22일), 건설경기 침체를 낳았으며 그것이 성장의 발목을 잡고 있다는 것(7월 26일)이다. 이런 논조의 기사는 <중앙일보>와 <조선일보>에서도 자주 발견된다. 그렇다면 이 기사들이 궁극적으로 주장하려는 바는 무엇일까? 한 마디로 '금융규제 풀어서 담보대출 자율화 해라', '과거처럼 재건축을 자유롭게 할 수 있도록 해라', 그리고 '보유세와 양도세를 내리라'는 것이다. 그렇게 하면 지방의 아파트도 제 가격보다 훨씬 높은 가격에 불티나게 팔리게 될 것이고, 건설경기도 살아나 고용도 증가하고 경제가 활성화된다는 것이다. 이 논리는 결국 부동산 불로소득 장려를 통한 '건설경기부양론'이다. 이 기사의 논리적 허구성과 위험성, 그리고 극복 대안은 무엇인지 살펴보자. '땡처리 아파트' 발생이 규제정책 탓? <동아일보>는 7월 22일 기사에서 의류 유통과정에나 있을 법한 '땡처리'가 분양시장에 나타날 정도로 지방에는 심각한 미분양 사태가 발생하고 있다고 전하면서, 그 원인을 정부의 각종 금융규제 및 부동산 관련 과세에서 찾고 있다. 그런데 의아한 것은 기사의 어디에서도 미분양 아파트 적체와 각종 금융규제 및 부동산 관련 세제 사이의 인과관계가 설명되지 않는다는 점이다. <동아일보>의 주장과는 달리 최근에 미분양 아파트가 증가하고 있는 원인은, '부동산 불패신화'를 낙관해 수요예측에 오류를 범한 건설업체들의 과도한 분양 추진에서 찾는 것이 보다 합리적일 것이다. <동아일보>가 그렇게 중요시 하는 시장경제론에 따른다면, 공급과잉은 시장에 참여한 건설업체가 수요예측을 잘못한 것이며 그에 따른 가격하락도 공급자가 감수하는 것이 마땅하다. 물론 경제 주체의 하나인 기업이 위험에 처해 있고 이에 따른 파급효과가 심각하다는 국민적 공감대가 형성되어 있다면 국가적 논의를 통해 다양한 원조를 신중히 고려해 볼 수는 있겠으나, 적어도 이러한 개별 업체들의 수요예측 오류까지도 정부 탓으로 돌리는 것은 어불성설이라 할 것이다. 지방에 아파트가 과잉공급된 원인은, 건설사들이 불로소득을 노리는 투기적 가수요를 만족시키기 위해 공급을 무리하게 확대한 데 있다. 그런데 정부의 각종 정책으로 불로소득이 줄어들 것으로 예상되자 매수세가 위축돼 미분양사태가 발생하는 것이다. 그러나 시장경제원리에 따르면 가격이 떨어져야 공급과잉이 해소될 수 있다. 그리고 그렇게 해야 투기적 가수요자가 아닌 실수요자 중심으로 주택시장이 재편될 수 있다. 모쪼록 <동아일보>는 시장경제 원리에 충실하길 바란다. 보유세와 양도세 강화가 '세금폭탄'? 보유세와 양도세 강화가 '세금폭탄'이라는 지적도, 그동안 어마어마한 토지불로소득이 발생해 그 폐해가 극심한 한국적 현실을 고려할 때 대단히 악의적이다. 8·31 대책의 입법화에 따른 종부세 대상자의 보유세 실효세율은 2009년에 가서야 0.89%에 이르고 전체 부동산 소유자의 보유세 실효세율은 2017년에 가서야 0.61%에 달해, 선진국의 절반밖에 되지 않는다. 선진국의 절반 수준밖에 안 되는 것을 '세금폭탄'이라고 한다면 선진국의 보유세는 뭐라고 표현해야 할까? 보유세는 투기꾼을 지목해 그들에게 부과하는 징벌적 세금이 아니다. 우리나라에서는 부동산 과다 보유를 억제하기 위해 누진세율구조를 채택했기 때문에 보유세가 벌금처럼 느껴지는 것인데, 본래 부동산 보유세(특히 토지보유세)는 부동산 보유자가 국가와 사회로부터 받는 혜택에 상응해 납부하는 대가에 불과하다. 그리고 보유세 강화가 토지불로소득을 환수해 지가를 (하향)안정화 시키는데 중요한 역할을 한다는 것은 이미 잘 알려진 사실이다. 양도소득세도 불로소득을 환수하는 좋은 수단이다. 물론 양도소득세는 거래를 제한하는 '동결효과'가 발생한다는 단점이 있다. 하지만 보유세 강화와 같이 실시하게 되면 동결효과는 약해지고, 더 나아가 보유세 강화를 지속적으로 실시하게 되면 부동산가격이 하향안정화 되기 때문에 양도차액이 거의 발생하지 않게 되는데, 이렇게 되면 결국 양도세의 존재 의의까지 상실되게 된다. <동아일보>가 양도소득세의 동결효과를 걱정한다면 (토지)보유세의 지속적인 강화를 주장해야 할 것이다. 보유세와 양도세를 내리게 되면 시장에는 또 다시 불로소득을 노리는 투기적 가수요가 창궐할 것이 불을 보듯 뻔 한 일이다. 그렇게 되면 실수요 대비 공급 과잉이 지금보다 더욱 심각해져 건설 경기와 경제 전반에 큰 불행을 초래하게 된다. 이것이 국민들에게 도움이 되는가? <동아일보>는 어떻게 하는 것이 언론의 공익적 임무를 감당하는 길인지 자문해 보기 바란다. 재건축법안은 '규제정책' 아닌 '정상화 정책'
그동안 아파트 재건축 과정에서 온갖 비리와 범죄가 저질러져 왔다는 것은 익히 잘 알려진 사실이다. 또한 우리는 막대한 불로소득을 얻기 위해 지은 지 얼마 안 되는 아파트를 부수고 다시 짓는 자원의 낭비를 너무나 많이 목격해왔다. 그렇다면 정부가 나서서 재건축의 절차적 투명성과 합리성을 제고해 범죄와 비리를 막고, 불로소득을 환수해 투기를 진정시켜야 하지 않겠는가? 현재와 같은 재건축법안은 정부가 할 수 있는 최소한의 조치이다. 따라서 <동아일보>가 재건축법안이 규제라고 계속 공격하는 것은 정부더러 재건축에서 발생하는 범죄와 비리를 계속 방관하고 자원의 낭비와 투기를 장려하라는 것과 같은 것이다. <동아일보> 등의 일간지는 강남권에 주택이 부족하기 때문에 재건축법안을 완화해야 한다고 주장하는데, 여기서는 지면 관계상 강남권에 공급이 부족하지 않다는 사실을 많은 통계가 입증해주고 있다는 점만 지적하겠다. <동아일보>는 투기의 불쏘시개 역할을 했던 각종 부동산 담보대출에 대한 규제도 문제라고 지적하고 있다. 이것은 일정부분 옳은 측면이 있다. 필요한 사람이 돈을 대출해가는 것이 시장경제의 원리이기 때문이다. 그러나 이렇게 주장하려면 불로소득에 대한 기대를 꺾을 수 있는 보유세와 양도세를 지속적으로 강화하라고 요구해야 한다. 그렇게 하지 않으면 생산적인 부문에 투자돼야 할 금융권의 자금이 토지투기에 몰리게 되고 그것은 다시 부동산 가격을 앙등시키는 악순환에 빠지기 때문이다. 그러나 <동아일보>는 보유세와 양도세도 완화하라고 하면서 대출규제도 풀라고 하고 있다. 한 마디로 금융권의 자금이 부동산 투기에 몰리도록 놔두라고 하는 것이다. 이 얼마나 무책임한 말인가? 토지 불로소득 환수, 건설경기 활성화의 지름길 부동산 투기를 막으면서 건설경기를 활성화하는 방안이 있다. 토지보유세를 강화시키는 동시에 건물분 보유세를 내리는 것이다. 이렇게 하면 투기목적의 유휴토지나 저사용 토지가 효율적으로 이용된다. 토지가 효율적으로 이용된다는 것은 대개의 경우 건물을 짓는 것을 의미한다. 이것의 효과는 미국 펜실베니아주의 피츠버그에서 확인된 바 있다. 피츠버그에서는 1979년부터 토지분 보유세와 건물분 보유세를 분리해 전자는 높이고 후자는 낮추는 '차등세율(two-rate taxes)정책'을 추진했다. 피츠버그시는 1979년에 토지세율은 높이고 건물세율은 낮추는 방법으로 토지와 건물에 적용되는 세율의 비가 3대 1이 되도록 했고, 곧이어 (시는) 토지세율을 더욱 높여 건물세율의 거의 6배가 되도록 했다. 이 정책으로 피츠버그는 건축·건설 활동이 활발해져 경제가 살아나고 실업문제는 상당 부분 극복되었다. 토지보유세를 높이면서 건물분 보유세를 내리는 것은 토지를 효율적으로 사용하도록 견인하는 동시에 건물의 신축·증축·개조 등의 생산 활동을 더 장려하자는 것이다. 이것이 불로소득을 줄이면서 건설경기를 위축시키지 않는 가장 좋은 대안이다. 따라서 <동아일보>가 진정 건설경기를 활성화시켜야 한다고 생각한다면 토지보유세는 강화하고 건물분 보유세는 내리자고 주장해야 할 것이다. 그런데, 유감스럽게도 <동아일보>는 이런 대안은 말하고 있지 않다. 너무 많이 겪은 건설경기 부양의 폐해 앞서 언급했듯이 <동아일보>가 주장하는 것은 간단하다. 금융규제를 풀어 은행이 담보대출을 자유롭게 하게 하고, 개발이익환수율 완화와 더불어 재건축허가도 과거처럼 해주어야 하며, 투기를 막기 위한 최소한의 장치인 보유세와 양도세 강화도 포기하라는 것이다. 그렇게 하면 건설경기가 살아나고 경제전체가 활기를 띠게 될 것이라는 것이다. 그러나 <동아일보>의 요구대로 하면 어떻게 될까? 불로소득을 환수할 수 있는 장치인 보유세·양도세·개발부담금를 내리고 금융자금이 부동산 투기에 투입되면, 무슨 일이 일어날까? 부동산 가격이 가파르게 상승하고 투기적 수요를 만족시키기 위한 건설업이 활황을 띠어 경제가 살아난다고 마냥 좋아해야 할까? 가격이 거품처럼 계속 부풀어 오르는 동안에는 괜찮아 보이지만, 거품이 꺼지고 나면 무슨 일이 발생하는지, <동아일보>는 정말 모른단 말인가? '건설경기부양책'은 한국경제가 침체할 때마다 정부가 꺼내들었던 카드였다. 멀게는 박정희 정권 때 그랬고 가깝게는 김대중 정부 때도 역시 그랬다. 하지만 우리는 건설경기부양의 폐해를 너무나 많이 겪었다. 이것은 결국 일부의 부동산 부자들에게 엄청난 불로소득을 안겨주는 대신 다수의 국민들에게는 엄청난 고통만 주었다. 또한 건설경기부양책으로 발생한 주택과 토지가격의 앙등이 한국경제에 얼마나 큰 부담이 되어왔는지에 대해서도 긴 설명이 필요치 않다. 그리고 이로 인한 사회경제적 양극화의 심화는 더 말해 무엇하겠는가? 그런데, <동아일보>가 이런 정책을 또 쓰라고 주장하고 있는 것이다. <동아일보>는 도대체 무슨 배짱인가? |
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토지정의시민연대(justland) 
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