문재인 정부 동안 한국 주택 가격이 역대급으로 급등했다. 다만, 가파르게 오르던 주택 가격도 최근 주춤하는 모양새다. 지난 8월 0.25% 인상에 이어 지난 25일 또다시 0.25% 금리가 인상되면서 수직 상승하던 주택 가격은 조정기를 거치고 있다.
주택 가격이 상승하면 모두가 불행해진다. 주택 한 채를 가진 이들은 다른 곳으로 이사하기가 두렵다. 시세차익은 언감생심이다. 주택을 팔면 전세로 내려가야 한다.
무주택자는 더 심각한 상황에 직면했다. 집을 살 수도 없는 상황인데, 전세금은 천정부지로 오르고 있다. 임대차3법으로 계약을 한 번 갱신할 수 있지만, 이후에는 답이 없게 됐다. 신혼부부 등 새롭게 전‧월세 시장으로 진입하려는 이들은 씨가 말라버린 전세 때문에, 월세로 계약을 맺는 식이다.
공공임대 물량이 어느 정도 있다면, 지금과 같은 상황에서 일정 완충 작용을 할 수 있다. 하지만 여전히 다른 선진국에 비해 공공임대 비율이 낮은 한국이다. 사회 곳곳에서 여러 파열음이 발생하는 이유다.
지금의 상황이 발생한 배경을 두고, 대다수가 '공급 부족'을 꼽는다. 늘어나는 수요 대비 공급이 부족했기에 지금과 같은 부동산 급등 현상이 발생했다는 것이다. 사실일까.
마강래 중앙대학교 도시계획부동산학과 교수는 수도권에 아무리 많은 주택을 공급해도 중단기적으로만 효과가 있을 것이라고 주장한다. 주택 공급이 더 큰 수요를 부른다는 이유다. 마 교수는 "목마른 사람이 바닷물을 마시면 더 큰 갈증이 일어나는 것과 같다"고 표현했다.
그러면서 근본적인 부동산 해결 방안으로 수도권에 대항할 수 있는 또다른 '메가시티'를 조성해야 한다고 주장했다. 공급의 한계를 인정하고, 수요 분산 정책을 펼쳐야 한다는 것이다. 마 교수는 최근 <부동산, 누구에게나 공평한 불행>(메디치)을 쓰기도 했다.
마 교수와 그의 연구실에서 약 2시간 동안 인터뷰를 진행했다. 그와의 인터뷰를 두 편으로 나눠 발행한다. 다음은 마 교수와의 인터뷰 전문.
▲ 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 잠실 아파트 모습. ⓒ연합뉴스
"강한 수요억제정책, 곳곳에서 부작용 발생한다"
프레시안 : 문재인 정부에서는 다주택자를 잡는다며 '수요 억제 정책'을 많이 펼쳤다. 그러나 집값은 내려가지 않고 되레 더 올랐다. 이유가 무엇인가.
마강래 : 문재인 정부 기간에 집값이 크게 오른 근본적인 이유는 저금리와 풍부한 유동성 때문이다. 2008년 9월 리먼 브라더스 파산으로 시작된 미국발 금융 위기로 부동산이 폭락했고, 이를 극복하는 과정에서 돈이 많이 풀렸다. 저금리로 인해 유동성이 풍부해졌다. 이건 우리나라만이 아니라 전 세계적인 현상이다. 문제는 돈을 많이 풀렸는데, 경기가 돈 푸는 속도에 비해 더 나아지지 않는다는 점이었다.
프레시안 : 그럴 경우, 돈이 넘쳐서 돈이 실물 경기보다는 주식 등 다른 곳으로 흘러 들어가는 듯하다.
마강래 : 돈이 갈 곳이 없으니 부동산으로 쏠렸다. 부동산은 가격이 올라가기 시작하면 사람들이 더 구매하려는 경향이 있다. 그렇게 해서 미국의 경우 2012년, 한국의 경우 박근혜 정부인 2014년부터 부동산 가격이 급속히 오르기 시작했다. 문재인 정부 들어 사람들은 더욱 집을 사려 하는데 강한 수요억제책을 쓰니 이곳저곳에서 부작용이 터져 나오는 것이다.
프레시안 : 그때부터 오른 부동산이 지금까지, 그리고 문재인 정부에서는 기하급수적으로 올랐다.
마강래 : 사실 집값 상승은 길어야 5~6년 정도다. 어느 정도 지나면 안정기에 접어든다는 뜻이다. 그때를 2020년 정도로 생각했다. 그런데 2020년 봄 코로나19가 터지면서 글로벌 금융위기 때와는 상대가 되지 않을 정도로 많은 돈이 풀렸다. 한국의 경우, 금리가 낮아지니 대출 수요가 폭발했고, 그에 따라 부동산이 급격히 상승했다. (코로나 이전인 2019년 10월 1.25%였던 한국은행 기준금리가 코로나가 발생한 2020년 5월에는 0.5%까지 떨어졌다.)
프레시안 : 문재인 정부는 그간 부동산을 잡기 위해 부단히 노력했다. 총 25차례나 부동산 대책을 발표했다. 지역별 맞춤형으로 필요한 곳에 '핀셋' 정책을 적용한다면서 다양한 정책들을 내놓았지만, 결론적으로 말하면 실패했다고 볼 수 있는 것 아닌가.
마강래 : 부동산 가격은 핀셋으로 조절해서는 안 된다. 할 수도 없다. 핀셋이라는 용어에는 '정부가 굉장히 정교한 툴을 가지고 시장을 조율할 수 있다'는 자신감이 묻어 있다. 부동산 문제는 부동산 밖의 이슈와 매우 복합적으로 연결돼 있다. 집값은 수만 가지 요인들이 얽히고설켜 만들어낸다. 국제경제, 정치, 교육, 산업, 심리 등 어느 것 하나 집값과 연관되어 있지 않은 게 없다. 그런 구조 속에 놓인 부동산에 핀셋을 들이댄다? 통하지 않는다. 정부가 시장을 너무 만만하게 봤다고 생각한다.
▲ 금리 변동 표 ⓒ통계청
"부동산, 장기적이고 보편적 정책 펼쳐야 한다"
프레시안 : 그렇다면 어떤 식으로 부동산 문제에 접근해야 하나.
마강래 : 핀셋이 아니라 장기적이고 보편적인 정책들을 설계하는 데 힘을 썼어야 했다. 주택 시장은 기본적으로 '사이클'이 존재한다. 수요는 즉각적인 데에 반해 공급은 매우 비탄력적이기 때문이다. 그렇다보니 공급과 수요는 항상 미스 매치된다. 자연히 어떨 때는 올라가고 어떨 때는 내려간다. 이런 구조 속에서 글로벌 경제상황과 금리 등의 다른 요인들에 영향을 받는다. 집값은 원래 단기적 변동이 크다는 사실을 인정해야 한다. 집값 변동에 그때그때 대응하면 변동폭을 더 크게 만드는 경우도 많다. 현 정부가 허둥지둥하는 과정에서 집값 상승폭이 더욱 커졌다.
프레시안 : 좀 더 장기적으로 살펴보고 정책을 펼쳐야 한다는 이야기인가.
마강래 : 부동산은 기본적으로 단기 정책보다 중장기 정책이 중요하다. 금리는 변덕스럽게 오르고 내릴 수 있고, 부동산에 대한 사람들의 심리 또한 급변하는 성향이 있다. 그런 것에 즉각 반응하기 보다는 중장기 로드맵을 설정하고 꾸준하게 주택을 공급하는 것이 중요하다. 예를 들어 가구수 변화 추이에 맞춰 공급하겠다고 정한다면, 그에 맞춰 정책을 진득하게 추진하는 게 필요하다. 그러지 않고 자꾸 상황에 따라 대응하다 보니 지금과 같은 현상이 나타난다.
프레시안 : 변동하는 수요도 고려해야 할 듯싶다.
마강래 : 수요는 변덕이 심하다. 수요가 줄어들면 공급은 과잉이 된다. 반면에 수요가 갑자기 늘어나면 상대적으로 공급이 부족해진다. 그렇다고 주택공급은 폭탄식으로 해서는 안 된다. 장기적 시각으로 꾸준히 공급하는 게 필요하다. 로드맵을 정하고 그것에 맞춰 진행하는 것이다.
프레시안 : 그래서 수요가 늘어났을 때, 이를 억제하려는 정책을 펼치는 듯하다.
마강래 : 수요억제 정책은 한계가 있다. 집을 소유하거나 더 좋은 집에 살고 싶은 욕구는 인간의 본능이기 때문이다. 집은 사는(live) 곳이기도 하지만 사는(buy) 것이기도 하다. 젊을 때 열심히 일해 집을 사고, 나이 들어 은퇴한 후 주택연금으로 집을 유동화해 여생을 보내고 싶어하는 건 너무나 전형적인 서민의 바람 아닌가. 주택은 개인의 삶에 있어 너무나 중요한 자산이다. 집을 못 사도록 수요를 억누르다가는 부작용만 커진다.
우리나라의 문제는 주택수요가 특정지역에서만 폭발적으로 증가한다는 데 있다. 집값을 안정화하려면 수요를 억제하는 것이 아닌 수요를 '분산'하는 방향으로 나아가야 한다고 생각한다. 과거 수십 년간 수도권에 인구가 쏠리면서 주택 수요가 지속적으로 증가해 왔다. 앞으로도 수도권 집중 현상은 계속될 것이다. 수요를 지방으로 분산하는 방식을 고민해야 한다. 그렇지 않으면 집값은 장기적으로 더욱 상승할 수밖에 없다.
프레시안 : 쉽지는 않을 듯하다. 지방에 서울과 같은 '메가시티'를 만들자는 것인데, 그러기 위해서는 SKY대학이 이전하고 삼성이나 SK같은 대기업이 자리를 잡아야 가능할 듯싶다.
마강래 : 메가시티에 관한 논의는 해외에서도 많이 진행되고 있다. 지방의 거점대학마저 어려워지고 대기업들이 수도권만을 고집하는 건, 지방에 수도권과 같은 거대한 대도시권이 없기 때문이다. 우리나라의 비수도권에는 메가시티를 만들 수 있는 자원이 많이 있다. 부동산 문제 해결을 위해서는 늘 해왔던 '공급확대' 혹은 '수요억제'의 공식 가지고는 답이 없다. 제3의 길을 모색해야 한다.
"공급 부족? 수요에 비해 공급이 부족했다는 게 정확한 표현"
프레시안 : 역대 정부에서 부동산 사이클은 어땠는가.
마강래 : 한 정부의 집값은 이전 정부의 정책에 의해서도 영향을 많이 받는다. 노무현 정부 때인 2000년대 초반에 집값이 무척 올랐는데, 이건 김대중 정부의 부동산 정책에 영향을 받은 바가 크다. 김대중 정부는 IMF금융위기를 극복하기 위해 건설업 활성화 정책을 폈다. 자연히 집값이 오를 수밖에 없었다. 김대중 정부 후반기에는 집값이 지금과 유사한 폭등세를 보였다. 노무현 정부가 들어설 땐 이런 상승세를 꺾기 힘든 시기였다. 사실 노무현 정부에서는 수도권 집값이 지방에 비해 더 큰 폭으로 올랐다. 그런데 시간이 흐르면서 지방의 집값도 수도권과 키높이를 맞추었다. 소위 수도권 아파트, 특히 서울 아파트는 주식으로 치면 대장주 같은 개념이다.
프레시안 : 강남 집값이 오르면, 그것을 보고 서울 아파트 가격이 오르고, 또 이것을 보고 수도권이 오르고, 종국에는 지방이 오르는 식인 듯하다.
마강래 : 수도권 규제를 강하게 하면 풍선효과로 지방의 집값이 오른다. 결국, 전반적으로 집값이 높아지는 현상이 발생한다. 그렇기에 집값 문제를 해결하기 위해서는 전 국토를 놓고 공간 설계를 어떻게 해야 되는지를 고민한 뒤, 부동산 정책을 펼쳐야 한다고 생각한다. 이쪽이 뛰면 이쪽에 대한 정책만 나오고 또 저쪽이 뛰면 저쪽에 대한 정책만 나오는 식의 '땜질' 대책은 부작용이 크다.
프레시안 : 노무현 정부 때 집값이 올랐던 것은 전 세계적으로 경기가 활황기였다는 점과, 전 정부에서 주택 시장 공급을 제대로 못했던 부분이 있는가.
마강래 : 집값 상승은 분명히 주택공급이 부족하기 때문에 나타나는 현상이다. 하지만 생각해보자. 공급이 아무리 많아도 수요가 더 빠르게 증가하면 공급부족 상태가 된다. 그래서 '수요에 비해서 공급이 부족했다'라고 말하는 것이 정확한 표현이다. 노무현 정부 때 집값이 올랐던 것은 김대중 정부가 IMF 구제금융 사태를 극복하기 위해 건설업 활성화 정책을 적극적으로 폈기 때문이다. 특히 2002년 월드컵은 수도권을 더욱 주목받는 공간으로 만들었다. 경제 불황기에 응축돼 있던 에너지가 노무현 정부 때 수요 폭발로 나타난 것이다.
프레시안 : 2008년 글로벌 금융위기와 IMF를 비교하면 어떤가.
마강래 : 2008년 글로벌 금융위기도 똑같다. 미국에서 서브프라임 모기지 사태가 글로벌 금융위기로 커지는 상황에서 이명박 정부가 집권했다. 당시 서울 집값은 서서히 하락했다. 이를 극복하기 위해 대규모로 주택을 공급하는 정책을 폈다. 건설업을 활성화하기 위해 정부가 팔을 걷고 나선 것이다. 그리고 박근혜 정부 초반에까지 서울 집값의 하락세가 이어졌다. 박근혜 정부는 대출규제를 완화해 수요를 진작하는 정책을 폈다. 그 효과가 박근혜 정부 때인 2014년부터 나타났고 이때부터 집값은 바닥을 찍고 오르기 시작했다. 사실 박근혜 정부가 중간에 탄핵을 당하지 않았다면, 집값 폭등의 책임문제에 있어 문재인 정부가 독박을 쓰지는 않았을 것이다.
▲ 마강래 교수. ⓒ프레시안
"청년들에게 빚내서 집사라? 매우 무책임한 태도"
프레시안 : 결국, 공급과 수요. 이 사이클 속에서 유동성 등에 영향을 받으면서 부동산 가격이 변화하는 듯하다. 오르는 사이클 속에서 활성화 정책으로 유동성이 커지면 부동산 가격이 오르는 식이다. 유동성 문제는 금리가 가장 크게 작용하지 않나.
마강래 : 금리가 압도적으로 영향을 미친다. 하지만 반론도 있다. 과거 추세를 보면 금리가 내릴 때마다 집값이 상승한 건 아니기 때문이다. 2009년 글로벌 금융위기 때 금리가 크게 떨어졌지만 서울 집값도 함께 내려갔다. 그런데 부인할 수 없는 사실 하나가 있다. 경기가 회복하는 과정에서 금리가 낮아질 경우, 집값 상승에 금리는 폭발적인 요인으로 작용한다는 점이다.
프레시안 : 현재가 그런 시기 아닌가 싶다. 경기가 회복되어 가는 시점이고, 거기에 저금리 기조가 이어지고 있다. 가계부채는 지난 1년 동안 163조 원이 늘어나며 1835조 원을 기록했다. 이들 중 대다수는 주택대출금이다.
마강래 : 그것이 문제다. 혹자는 현재 정부가 대출 규제를 강화하면서 '주거 사다리'에 올라타지 못한 사람들에게 불이익을 주고 있다고 이야기하기도 한다. 청년들을 위해 특별히 대출 규제를 완화해주는 게 필요하다고 이야기하는 부동산 전문가들도 많다. 참으로 무책임한 말이라고 생각한다. 내가 보건데 집값은 이미 오를 때까지 올랐다. 거기에다 인플레이션이 우려되는 상황이라 지금의 저금리를 유지할 수 없다. 그런데 지금 빚내서 집을 사라? 대출규제 완화는 실수요 전세대출에 대해서만 매우 선별적으로 조심스럽게 진행되어야 한다.
프레시안 : 상투 잡는다는 말이 있는데, 지금의 부동산 시장이 딱 그런 듯하다.
마강래 : '빚투', '영끌'해서 집을 산 젊은이들은 금리가 오르면 버티지 못한다. 금리가 오르면 부동산 시장에 늦게 들어온 사람들이 더 큰 어려움을 겪는다. 그런데 대출 규제를 풀어 젊은 세대에게 일명 상투를 잡도록 하자는 건, 매우 무책임한 태도다.
프레시안 : 이명박 정부 때는 빚내서 집 산 '하우스 푸어'가 많이 언급됐다. 그때는 빚 끌어 집 사면, 아무것도 못하고 그냥 깡통 아파트에서 헐벗게 산다는 식이었는데, 지금은 그것보다 더 심각한 상황에 직면할 듯하다.
마강래 : 사실 기준금리가 매우 낮을 때는 기준금리가 조금만 올라도 문제가 심각해진다. 1%포인트 상승하는 두 가지 시나리오를 비교해보자. 0.5%에서 1.5%로 오를 때의 대출자들의 부담은 3.5%에서 4.5%로 오를 때보다 훨씬 크다. 한 달에 100만 원 이자를 내던 이들이 200만 원을 내야 하는 상황이 올 가능성이 크다.
프레시안 : 앞으로 금리가 오르는 건, 기정사실인가.
마강래 : 금리는 오를 수밖에 없다. 전 세계적으로 이 정도로 갑자기 돈이 풀렸던 적이 없다. 제일 무서운 것은 인플레이션이다. 인플레이션 공포가 조금씩 다가오고 있다. 한국은행은 올해 8월과 11월에 각각 0.25%씩 기준금리를 올렸다. 금리인상은 앞으로도 계속될 것이다. (계속)
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