전세가 급락에 대출이자 부담 줄이려는 세입자들... 갭투자 집값 추가 하락 불씨 될까
서울 아파트 자료사진 ⓒ뉴스1
경기도 용인시 처인구에 위치한 ‘e편한세상용인한숲시티3단지’는 2018년 6월 준공돼 올해로 6년 차가 된 아파트다. 2019년 이 단지 내 전용면적 84㎡의 매매가는 2억5천만원~3억원대, 전세가는 1억3천만원~1억7천만원대에 형성됐다.
집값 상승이 정점이던 2021년 11월 매매가는 2억6천만원 올라 5억1천만원(16층)으로, 전세 보증금은 2억6천만원 오른 3억8천만원을 찍었다. 1억3천만원만 있으면 갭투자로 전세(3억8천만원)를 끼고 5억1천만원짜리 아파트를 살 수 있었다.
하락이 시작됐다. 2022년 매매가는 3억6천만원으로, 전셋값은 2억원까지 곤두박질쳤다. 올해 들어 매매가는 소폭 상승하며 4억원대를 회복했지만, 전세값은 1억8,700만원까지 떨어졌다. 전세가는 고점 대비 2억원이 빠졌다. 앞으로 2년 뒤, 1억3천만원을 영끌해 갭투자에 나선사람은 전세값 하락 폭을 감내할 수 있을까?
이 단지 전세 매물은 모두 10여건, 대부분 이전 보증금보다 많게는 1억원, 적게는 수천만원 낮은 수준이다. 단지 내 한 공인중개소 관계자는 “계약을 종료하겠다는 세입자가 요즘 눈에 띄게 많아졌다. 보증금을 낮추는 방향으로 재계약하는 경우가 아직 많은 것 같은데 앞으로 모르는 일”이라고 했다. 그는 “전세보증금 부담 때문에 매물로 내놓고 싶어도 가격이 맞지 않아 고민하는 집주인들이 많다”고 귀띔했다.
이른바 ‘전세런’이 발생할 수 있다는 경고가 나오는 이유다. 전문가들은 “고민하는 집주인들”이 급매 행렬에 동참할 경우, 집값 하락세는 다시 가팔라질 수 있다고 설명한다.
14일 한국부동산원 통계에 따르면 2020년~2021년 전국 아파트값은 각각 7.13%, 12.85% 오르며 역대급 상승률을 기록했다. 그중 2021년도 집값 상승률은 관련 통계를 집계하기 시작한 2004년 이후 최대 상승 폭이다. 같은 기간 전셋값도 6.8%, 8.4%씩 올랐다. 하지만 2022년 고금리 여파로 인한 대세 하락이 시작되자, 집값과 전셋값은 가파르게 떨어졌다. 지난해부터 올해 2월까지 전국 아파트 매매가는 12.8%, 전셋값은 14.0% 폭락했다.
전세가율도 점차 낮아지는 추세다. KB부동산 통계를 보면 올해 3월 전세가율은 65.89다. 지난해 11월(67.78) 이후 5개월 연속 하락세다. 작년부터 집값과 전셋값이 동반 하락하고 있는 만큼 전세가율 하락은 전셋값 낙폭이 집값 하락 폭보다 더 크다는 의미다.
서울도 전세런 위기에서 벗어나지 못하는 모양새다. 똘똘한 한 채 선호 현상이 오히려 발목을 잡는 모양새다.
부동산 빅데이터 업체 ‘아실(아파트 실거래가)’에 따르면 2021년 서울에서 갭투자가 많았던 아파트 단지 상위 3곳은 서울 내에서도 집값이 높은 송파구에 위치한 단지들이었다. 1위 단지는 파크리오로 전체 거래 50건 중 20건(40%)이 갭투자였다. 이어 헬리오시티(48건 중 19건), ‘올림픽훼밀리’(24건 중 13건) 순이다.
그중 헬리오시티는 집값 상승이 한창이던 2020~2021년 전용 84㎡의 전세가가 11억~13억원에 거래됐다. 2019년 초 전용 84㎡의 전세가가 5억5천만원~7억원 수준이었다는 점을 감안하면 거의 2배 가까이 오른 셈이다. 하지만 집값 대세 하락이 시작된 2022년에는 전세가가 8억~12억원 수준으로 낮아졌다. 그리고 올해 전세 거래가는 6억~9억원대까지 떨어졌다.
다만 서울지역 갭투자의 경우 타지역에 비해 전세가율이 낮은 데다, 똘똘한 한 채를 위해 다른 곳을 정리하고 집중한 사례가 많은 만큼 자금 부담은 상대적으로 덜할 수 있다.
하지만 타지역에 비해 높은 집값으로 인해 전세가가 워낙 큰 데다, 집값도 급락해 급매물이 나올 가능성을 배제할 수 없다. 실제 집값 하락 전인 2021년 헬리오시티 전용 84㎡의 최고가는 23억원에 달했지만, 작년 말과 올해엔 16억원대 급매물이 속출했다.
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