분양규제 완화에 분양권 시장 과열 우려 커져...“미분양 주택 공공이 매입해야”
윤석열 대통령이 27일 서울 용산 대통령실 청사에서 국무회의를 주재하고 있다. (대통령실통신사진기자단) 2022.12.27 ⓒ뉴시스
윤석열 정부가 1.3 부동산 대책을 통해 대대적인 분양규제 완화를 단행했다. 그중에는 다주택자도 ‘무순위 청약’에 지원할 수 있도록 하는 내용이 담겼다. 주택청약은 실거주가 목적인 무주택자나 새집으로 이사를 가려는 1주택자들의 참여가 대부분이다. 하지만 이번 규제완화로 다주택자가 청약으로 집을 분양받을 수 있게 된 것이다.
부동산 전문가들은 다주택자 무순위 청약으로 분양을 받게 되면 무주택자와 1주택자를 대상으로 한 규제완화 혜택까지 누리게 될 것이라고 지적했다. 특히 전매제한 기간 완화(8년→1년)의 경우 다주택자가 무순위 청약을 통해 분양받은 집이나 분양권을 더 쉽게 사고팔 수 있도록 해 분양시장 투기과열로 이어질 수 있다는 우려다.
지난 3일 국토교통부는 신년 업무보고를 통해 전방위적인 부동산 규제완화 방안을 발표했다. 핵심은 ‘규제지역 추가 해제’와 ‘분양규제 완화’다. 그중 분양규제 완화 대책은 △전매제한 기간 축소 △실거주 의무 폐지 △중도금 대출 규제 폐지 △유주택자 무순위 청약 허용 등을 골자로 하고 있다.
이번 분양규제 완화는 집을 ‘주거 목적’이 아닌 ‘투자의 수단’으로 만들었다는 비판이 나온다. 누구라도 분양가의 10% 수준인 계약금만 있으면 집을 분양받을 수 있게 한 것이다.
우선 정부는 중도금 대출규제를 폐지해 기존 12억원 미만 주택에만 가능했던 중도금 대출을 가격에 상관없이 받을 수 있게 했다. 12억원 이상의 고가 주택이라도 분양가의 10% 정도인 계약금만 내면 분양가의 50%인 중도금 대출을 해주는 식이다. 분양자는 입주 시점에 40%의 잔금만 내면 된다.
또 정부는 ‘실거주 의무 2년’을 폐지해 잔금을 치를 방안을 만들어 줬다. 실거주 의무가 사라지면서 입주 시기 분양받은 주택을 전세로 돌려 잔금을 치를 수 있게 한 것이다.
통계청에 따르면 2022년 11월 기준 전국 전세가율(주택 매매가격 대비 전세가격 비율)은 63.7%다. 전국에서 집값이 가장 비싼 서울의 전세가율은 60.2%, 전국에서 전세가율이 가장 낮은 세종도 46.6%다. 사실상 전국 어디에서나 전세 전환을 통해 잔금(40%) 납부가 가능해지는 셈이다.
또 전매제한이 1년으로 완화됨에 따라 청약 당첨자는 당첨일로부터 1년 뒤 분양권 거래가 가능해진다. 대부분의 청약은 착공 전 분양하는 ‘선분양’ 형태로 진행되는 만큼 전매제한 기간이 1년으로 줄어들면 집이 지어지기 전에도 분양권 거래가 가능하다. 이때 당첨차는 ‘프리미엄(웃돈)’을 붙여 분양권을 파는 이른바 ‘분양권 투기’가 성행할 수 있다.
이외에도 1주택 청약 당첨자의 기존 주택 처분 의무도 폐지되면서 기존 주택을 팔지 않고도 아파트를 분양받을 수 있다.
부동산 전문가들은 정부가 다주택자에게 무순위 청약 자격을 다시 준 데 대해 “다주택자의 주택 수요를 제한하지 않고 풀어주겠다는 건 정부가 나서 투기를 조장하는 것밖에 안 된다”고 입을 모았다. 다주택자가 무순위 청약에 참여함으로써 무주택, 1주택자를 대상으로 한 규제완화까지 적용받게 되면 분양권 시장이 과열될 가능성이 높다는 우려에서다.
남기업 토지+자유연구소 소장은 "다주택자에게 무순위 청약 자격을 준 건 사실상 풀어 준 모든 분양규제를 다주택자도 누릴 수 있게 해주겠다는 의미"라며 "이미 대부분의 규제를 푼 상황에서 분양권 시장이 투기판으로 전락할 가능성이 매우 크다"고 지적했다.
임재만 세종대 부동산학과 교수도 “윤석열 정부가 추진한 ‘전매제한 완화’와 ‘실거주 의무기간 폐지’는 실거주를 위해 청약에 참여하는 사람들에겐 사실상 아무런 의미가 없다”며 “이 모든 게 다 다주택자가 더 수월하게 시세차익을 올릴 수 있도록 하기 위한 정책일 뿐이다. 다주택자들에게 무순위 청약에 들어와 집을 사면 쉽게 사고팔 수 있게 해주고 돈도 벌게 해주겠다는 메시지”라고 꼬집었다.
이처럼 청약 시장 침체된 때일수록 공공이 나서야 한다는 지적도 나왔다. 남 소장은 "늘어가는 미분양 주택이 걱정이라면 공공이 나서 공급원가 수준으로 매입하는 것도 방법"이라며 "이 기회에 정부가 매입한 주택을 이용해 공공임대를 확대하는 기회가 될 수 있을 것"이라고 말했다.
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