언론지키는 사람들

1. 줄어들던 가계부채가 연속 4개월 급증

고금리가 유지되는 가운데 가계부채가 오히려 급증하고 있다.

한국은행 기준금리 3.5%에 올해 6월 은행권 가계대출 평균 금리는 연 4.81%로 높아졌다. 보통 금리가 올라가면 대출은 줄어든다. 그럼에도 은행권 가계대출은 오히려 가파르게 증가했다.

가계대출을 이끌고 있는 것은 주택담보대출(주담대)이다. 은행권 주담대는 지난 4월 2조3000억원으로 증가세로 돌아선 뒤 5월 4조2000억원, 6월 5조8000억원으로 늘다가 7월에는 6조원까지 증가했다. 연속 4개월째 가파른 증가세다. 다시 “빚내서 집사라”가 유행하는 형국이다.

금융위는 지난 10일 ‘가계부채 현황 점검회의’에서 “가계부채가 위협적 수준은 아니”라고 평가하면서도 사고가 나지 않도록 “선제적 대응”을 준비하겠다고 밝혔다.

지난달 은행권 가계대출 잔액은 1,068조1,000억원이다. 지난해 4분기 기준 한국 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율이 105%였는데, 이보다 높아지고 있다는 이야기다. 이것만으로도 스위스(128.3%), 호주(111.8%)에 이어 주요 43개국 중 세 번째로 높은 수준이다. 여기에 공식 가계부채에 포함되지 않은 1,000조 원 규모의 전세부채를 포함하면 한국 가계부채 비율은 157%로 튀어 올라 압도적인 세계 1위이다. 주요 선진국의 가계부채 비율이 감소하는 추세와는 정반대 현상이다.

2. 윤석열 정부의 부동산 부채 돌려막기 정책

가계부채의 핵심은 부동산 부채이다. 고금리에도 오히려 가계부채가 늘어난 이유는 윤석열 정부의 ‘집값 폭락 저지’ 정책 때문이다. 집값이 떨어지면 무주택 서민에게는 오히려 득이 된다.

그런데도 윤석열 정부는 왜 집값 하락을 막는 걸까? 집값이 너무 급속하게 하락하면 가계부채 폭탄이 터져서 정권위기가 오기 때문이다. 이에 따라 정부는 부동산 관련 ‘특례보금자리론’과 ‘특례역전세론’으로 돌려막기를 하고 있다.

특례보금자리론은 44조원 규모이다.

지난해 하반기 부동산 가격이 급락하여 서울의 경우 20%까지 하락하고 거래 절벽 현상이 나타났다. 게다가 미분양이 급증하며 부동산 가격 경착륙 조짐을 보이자 정부는 막대한 특례보금자리론을 풀어 주택가격 경착륙을 막기 시작하였다.

특례보금자리론의 핵심은 총부채상환율(DSR) 40%를 우회하여 대출을 늘이는 것이다. 현재 가계부채는 규모도 규모이지만 대출상환능력이 한계에 도달한 것이 더 큰 문제이다.

갚을 능력만 있다면 빚을 더 낸다고 누가 뭐라 하겠나. 그러나 우리 국민의 부채상환능력, 즉 자기소득 대비 부채상환비율이 이미 평균 40%를 넘어섰다. 자기 소득이 100만 원이라면 40만 원을 부채를 갚는 데 쓰고 있다는 뜻이다.

작년 말 현재 우리 국민 중 1,977만 명이 은행권에서 1200조 원의 대출을 받은 상태이다. 이중 175만 명은 자기 소득의 100% 이상을 부채상환에 써야 하는 상황이고, 1인당 3억 780만원의 빚을 지고 있다. 자기 소득의 40% 이상을 갚아 나가야 할 처지에 있는 사람(DSR 40% 초과)은 624만 명으로 1인당 평균 1억 9,237만 원의 빚을 지고 있다. 이러니 빚을 내고 싶어도 더 빚을 낼 수 없는 상황이다.

그런데 특례보금자리론은 9억원 이하 집을 구매할 때 소득수준에 상관없이 최대 5억 원을 고정금리로 대출받을 수 있다. 금리는 보통 연 4.15∼4.45%(일반형)와 연 4.05∼4.35%(우대형)이다. 부채상환비율이 40%를 넘으면 위험하기 때문에 더 대출을 해주어서는 안된다는 것이 원래 정부정책인데, 이를 무시하고 더 빌려주겠다는 것이다.

이러다 보니 실수요자들이나 일시적 2주택자들이 또 빚내서 집을 사고 있다. 한국주택금융공사(HF)에서 대출을 받을 수 있는 특례보금자리론은 올 9월까지 1년 동안 한시적으로 운영되는데, 이미 거의 소진상태이다. 어마어마한 돈을 풀어 집값 하락을 겨우 막고 있는 상황이다.

정부가 특례보금자리론을 올해 상반기 2월부터 매월 7조, 5조, 3조, 3조원씩 풀어대니 은행권도 덩달아 주택담보대출을 매월 2조~5조원씩 늘였다. 이렇개 해서 전체 가계대출 규모가 집값이 급상승하던 2020~21년 시기를 능가하고 있다.

정부는 특례역전세론을 이제 풀기 시작했다.

최근 전세사기, 깡통전세, 역전세 문제가 심각하다. 전세사기는 입주자가 모르고 실제 주인이 아닌 제3자와 계약을 맺어 전세값을 날리는 사기피해가 속출하는 상황을 말한다. 깡통전세는 집값이 전세가격보다 낮아진 상황을 의미한다. 역전세는 기존 전세보증금보다 현재 전세가격이 낮아진 경우이다. 깡통전세는 주인이 집을 팔아도 전세보증금을 받을 수 없고, 역전세는 새로운 입주자가 들어와도 주인에게 전세금 전액을 돌려받지 못한다.

올해 4월 현재 깡통전세, 역전세 위험가구는 52.4%로 절반이 넘는다. 역전세난은 전세를 끼고 무자본갭투자가 절정에 달해 전세보증금이 급격히 올랐던 2년 전 9월 경부터 이미 예고된 것이었다.

만기가 시작되는 올해 7월부터 내년 5월까지 역전세난은 매우 심각해질 전망이다. 전세가가 평균 7천만 원 정도 하락한 탓이다. 향후 1년 안에 돌려주어야 할 전세보증금 총액은 300조원 가량으로 역대 최고치이다.

이미 전세보증금을 돌려주지 못하는 전세보증금 사고가 전국적으로 지난 1월 5.8%에서 5월에는 7.2%에 달했다. 5월 전세보증금 사고는 서울의 경우 7.5%, 인천은 14.3%에 달한다. 지난 3월 기준으로 전체 전세가구 116만 7000가구 중 빚을 내야 반환이 가능한 가구가 16만6천 가구에 이르고, 아예 반환이 불가능한 경우도 7만1천 가구에 달한다.

정부는 지난 7월 하반기 경제정책 방향에서 사실상 ‘특례역전세론’이라고 할 수 있는 전세보증금 반환 대출 정책을 발표하여 다시 가계대출을 대폭 늘렸다. 역전세난에 빠진 집주인들은 사실 부동산 광풍에 올라타 남의 돈으로 집을 산 사람들로, 집을 팔아 전세보증금을 내주도록 하면 될 것인데 또 대출을 늘리겠다는 것이다.

역전세 특례대출은 DSR 40% 한도를 또 풀어주기가 뭐하니까 DTI를 60%로 늘여서 대출을 확대하는 방법이다. DTI(총부채상환율)는 갚아야 할 ‘주담대 원리금과 다른 대출의 이자’를 합해 계산하는 방법이다. 반면 DSR는 ‘주담대를 포함한 전체 부채의 원리금 총상환액’에 대한 비율이다. 따라서 DTI를 60%로 풀어주면 DSR 40%에 비해 훨씬 더 많은 금액을 대출받을 수 있다.

예를 들어 연 소득이 5천만 원인 경우, DSR 40%로 계산하면 3억 5천만 원 정도 대출을 받을 수 있는데, DTI 60%를 적용하면 1억 7천500만 원을 추가해서 5억 2천500만 원을 대출받을 수 있다. 이렇게 해서 다시 대출을 풀면 그 규모가 1년 동안 20조원이 될지, 30조원이 될지 알 수 없는 막대한 규모의 가계대출이 또 증가하게 된다.

정부는 재정건전성을 위해 긴축재정을 한다고 하고, 한국은행은 금리를 올려 대출을 억제하는 정책을 쓰고 있다고 하면서 돈을 어마어마 풀고 있다. 이러고도 물가를 잡는다고 하니 앞뒤가 맞지 않는다. 국민복지재정을 위해서는 돈 한 푼이 아까워 벌벌 떨면서도 갭투자자, 다주택자 이익을 보호하는 데서는 국민 혈세를 물 쓰듯 하고 있다.

3. 부동산 가계부채 돌려막기의 폐해

한국은행 이창용 총재는 "가계부채의 완만한 디레버리징(부채 감축) 방안을 찾아나가야 한다"고 경고했다. 한국은행 보고서 역시 "주택가격이 여전히 소득수준과 괴리돼 고평가돼 있고 가계부채 비율 또한 여전히 높은 수준"이라며 "정부의 규제 완화로 주택가격 하락세가 빠르게 둔화하고 주택대출을 중심으로 은행 가계대출이 재차 증가해 가계부채 디레버리징(축소)이 지연될 가능성에 유의해야 한다"고 분석한 바 있다.

반면 윤석열 정부는 가계부채를 축소 조정하는 대신 가계부채를 늘리고 있다. 미국의 경우 2008년 부동산발 금융위기 이후 가계부채 비율을 GDP 대비 80% 이하로 조정해왔다. GDP 규모를 뛰어넘는 채무조정은 많은 나라에서 10년이 넘게 걸린다고 돼 있다.

윤석열식 가계부채 돌려막기는 어떤 문제를 야기할까?

무엇보다 부동산 투기 심리를 조장하고 도덕적 해이를 양산한다. 부동산 거품과 투기 광풍을 주도해온 세력은 주로 고소득자들이다. 여기에 갭투자자들이 편승하며 부동산 가격을 더욱 올려놓았다. 그리고 자산 불평등을 심화시키고 그 수혜자로 살아왔다.

그런데 부동산이 위기에 빠졌다고 이들을 대출로 구원해준다면 부동산 투기에 올라타지 않은 선량한 국민들은 뭐가 되는가. 특히 특례보금자리론이나 역전세론은 국민의 세금이 들어가는 공적자금이고, 대출이란 미래의 수입을 당겨쓰는 것이다. 이런 점에서 가계부채 확대정책은 국민을 위한 정책이 아니다.

다음으로 가계부채를 확대하는 것은 소비를 위축시켜 경제성장률을 잠식하게 된다. 한국은행은 지난 5월 보고서에서 가계부채비율이 3년간 1% 상승하면, 4~5년 뒤 경제성장률(3년 누적)이 최소 0.25%에서 최대 0.28%까지 하락한다는 분석결과를 발표한 바 있다.

또한 가계부채비율이 80%를 초과해 계속 상승하면 경제성장률이 마이너스(-)인 경기침체가 발생할 가능성이 높다고 분석하였다. 가계부채비율이 80%대인 경우 1년 뒤 경기침체 가능성은 0.886p커졌지만, 90%대는 1.629p, 100% 초과면 2.068p까지 커진다고 보았다.

다음으로 부동산 가계부채 증가는 자산불평등과 양극화를 부추기고 있다.

한국 가계부채의 특징은 고소득자 부채가 많다는 것이다. 전체 가계부채에서 소득 하위 40%의 대출잔액 비중은 11%에 불과하다. 반면 소득 상위 40%는 76%에 이른다. 즉 부자일수록 대출을 받기 쉽고 가난할수록 대출을 받기 어렵다는 뜻이다.

특히 저금리시대에 싼 이자 대출을 받아 부동산에 투자해서 부동산 가격이 오르면 차익을 남기는 방식의 자산투자가 증폭하면서 자산불평등이 더욱 커지게 되었다.

예를 들어 2017∼2022년 5년 동안 부채를 보유하지 않은 가구의 순자산 증가폭은 7,100만원인데 비해 이때 저금리 대출을 이용한 가구의 순자산은 1억200만원으로 증가하였다. 근로소득보다 빚내서 자산에 투자하는 사람이 더 부자가 되는 사회가 한국 사회이다.

게다가 최근 주담대를 받아 집을 사는 무주택자들은 50년 만기 장기분할상환을 해야 한다. 과거에는 주택구입시 1억원 대출도 벌벌 떨었는데, 지금은 3억원 이상 대출은 당연하고, 전에는 30년, 40년도 길었는데, 지금은 50년 장기상환을 해야 한다. 50년 장기로 원리금 상환을 하려면 50년 동안 안정된 직장이 보장되어야 하는데 그것이 가능한가? 집값을 올려놓은 것은 재벌이나 고소득 자산투기자들인데, 이제 그 집값 하락을 실수요자가 빚내서 막고 있는 형국이다.

사실 윤석열 정부의 특례보금자리론은 집값 폭락을 저지하기 위해 무주택 서민에게 50년 장기대출을 해주면서 ‘빚내서 집 사라’고 하는 국가적 사기에 다름 아니다.

더구나 44조 원에 이르는 특례보금자리론은 서울 수도권에 집중된 것일뿐, 지방은 여전히 미분양사태가 확대되고, 집값이 하락 중이며, 수도권과 지방의 양극화가 심화하고 있다.

마지막으로 윤석열 정부의 가계부채 확대정책은 부채위기를 더욱 키우고 있다는 점에서 매우 심각하다.

특례보금자리론 44조원, 특례역전세론 수십조원을 소진한다는 것은 내년, 후년, 그 미래의 수요를 당겨다 쓴 것이다. 이 대출이 끝나고 나면 다시 부동산 경기가 하락할 것이고, 부채위기가 다시 커질 것이다. 그럼 또 무엇을 당겨다 부동산 경기를 부양할 것인가.

부동산 가격이 계속 오른다는 것은 누군가가 계속 빚을 내서 비싼 가격에 집을 사주어야 가능하다. 그러나 이제 더 빚낼 국민도 없다. 가정경제에서도 카드 돌려막기가 영원히 가능한 것이 아닌 것처럼, 나라 경제도 돌려막기 무한정 가능한 것이 아니다. 가계부채 규모가 커지면 커질수록 부채폭탄의 충격은 더 커질 것이고, 그만큼 한국경제는 심각하게 망가지게 된다. 일본의 잃어버린 30년보다 더 심각한 상황이 올 수 있다는 경고가 괜히 나오는 얘기가 아니다. 그런데도 윤석열 정부는 계속 부채확대정책을 쓰고 있다. 왜일까? 총선 전에 부동산 폭락하여 가계부채 폭탄이 터지면 안 되기 때문에 안간힘을 쓰고 있다는 의심을 피할 수 없다.

4. 한국 부동산의 구조적 문제

부동산은 한국경제의 인질이다. 빠져나오고 싶어도 빠져나오기 힘든 늪과 같다. 그 구조적 원인은 무엇일까.

첫째로 부동산의 본질은 금융이기 때문이다.

집값은 집이 모자라서 오르는 것이 아니다. 부동산 문제는 본질상 수요공급의 문제가 아니다. 부동산 문제의 근본은 금융에 있고, 부동산 금융의 본질은 약탈금융이다. 미국식 금융세계화 이후 세계 경제는 부채 주도 성장이 자리 잡았다.

특히 미국식 은행은 주택담보대출로 수익성을 올리는 소비금융을 위주로 한다. 이것을 선진기법이라고 받아들여 가계에 대출을 해주고 집을 사게 하여 집값을 올리고, 다시 대출을 내주어 원리금을 받아먹고 또 집값을 올리는 구조이다. 그리고 전체 국민을 부동산 투기 광풍에 휩쓸리게 한다.

빚내서 집 사지 않으면 불안하고 심지어 바보 취급한다. 그 결과 서민들은 평생 주담대의 노예가 되어 허리가 휘도록 일을 해서 빚을 갚고 있다. 이것이 미국이 금융자본을 앞세워 세계에 확산시킨 약탈금융이다.

둘째로 건피아 카르텔이 주도하는 다단계 착취구조이다. LH는 택지개발을 국가의 이름으로 강제수용하여 비싼 값에 팔아먹고, 각종 시행사들은 모피아를 끼고 브릿지론, 부동산 프로젝트 파이낸싱 등 부동산 금융으로 투자자금을 마련한다. 그리고 재벌건설사들은 다단계 불법, 편법하청을 통해서 중간착취, 부실감리, 부실공사로 떼돈을 번다.

재벌사치고 건설회사 한 두 개 안 가진 재벌이 없다. 한국에서 돈을 벌려면 건설사를 차려야 한다. 이것이 부동산 불패신화의 시작이다. 고관대작치고 부동산 투자를 안하는 자들도 없다.

여기에 공권력이 나서서 건설노조를 탄압하고 노동시장에 값싼 외국인력을 투입한다. 숙련된 국내건설기술자들은 밀려나고 미숙련 외국인 노동자들이 또 다른 착취를 당하며 복잡한 공정을 맡아 나선다. 건물의 안전도는 더욱 떨어지고 건물 붕괴, 무량판 건물 등 안전사고가 빈발한다.

여기에 언론사들, 유튜브 장사꾼들이 요란하게 나팔을 불어댄다. 집값이 반등했다느니, 강세로 돌아섰다느니 하면서 국민을 현혹한다. 가뜩이나 집이 없어 서러운 무주택 서민들은 전세사기, 깡통전세, 역전세로 피멍이 들고 있다.

대한민국이 부동산 때문에 미쳐가고 망하고 있는 이유는 여기에 있다. 부동산을 가운데 끼고 앉은 약탈동맹세력을 청산하지 않고 국민이 부동산 인질에서 벗어날 길은 없다. 대출을 더 잘 받고, 경제신문, 인터넷 부동산 정보나 유튜브를 뒤진다고 해결될 문제가 아니다. 체제를 전환해야 한다.

가계대출 증가는 윤석열 정부의 피할 수 없는 뇌관이다. 돌려막기가 한계에 달하면 부채폭탄과 함께 정권의 운명도 폭망한다는 것을 윤석열 정부는 알아야 한다.