한심한 놈현!
이것 저것 다 따지고 이명박등 쓰래기 분리 수거 언제 할꺼냐
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| 여와 야 그리고 보수언론의 합창 요즘에 정부의 부동산 정책을 두고 여와 야 그리고 보수언론 가릴 것 없이 한목소리로 부르짖는 소리가 있다. 그것은 "세금으로 집값 못 잡는다, 보유세와 양도세 강화 방침 재검토하라, 그리고 공급확대를 실시하라"이다. 그런데 여기서 이들이 항상 의도적으로 언급하지 않는 것이 있는데, 그것은 현재 주택시장에 투기적 가수요가 넘쳐나고 있다는 사실이다. 이들은 이것을 전혀 거론하지 않는다. 아니 어떤 사람은 투기적 가수요가 있는지 알 수가 없다고까지 말한다. 그러나 우리는 현재 아파트로 대표되는 주택 시장에 투기적 가수요가 있다는 것을 쉽게 발견한다. 일반인들에게 잘 보이는 것이 왜 일부 여당의원과 한나라당 그리고 보수언론에는 잘 보이지 않는 걸까? 참으로 알다가도 모를 일이다. 투기적 가수요가 많으면 결국 공급을 늘려도 그 물량은 자금력이 튼튼한 투기자들의 소유가 될 확률이 크다. 그렇기 때문에 가격은 떨어지기는커녕 더 올라가고, 공급은 또 부족해진다. 도대체 공급을 어디까지 늘려야 주택가격이 안정된다는 것인가? 따라서 이들이 주택시장의 '수요와 공급'과 '시장의 원리'를 앵무새처럼 반복하고 있지만, 실제로 이 말은 "제발 좀 맘 놓고 투기하게 내버려두라"는 것과 같다고 해야 할 것이다. 한번 생각해보자. 왜 유독 부동산에는 투기적 가수요가 넘쳐날까? 그것은 부동산을 가지고 있기만 해도 임대료가 저절로 상승해서 매입가격의 이자율을 훨씬 상회하고, 나중에 팔기만 해도 큰 매매차익을 남기기 때문이 아닌가. 만약 그런 불로소득이 발생하지 않는다면 그래도 투기적 가수요가 시장에서 기승을 부릴까. 투기적 가수요의 존재 이유는 토지불로소득 때문 여기서 중요한 것은 투기적 가수요의 원인, 다시 말해 부동산 투기의 진정한 원인이 토지불로소득에 있다는 점이다. 건물은 시간이 지나감에 따라 노후하는데, 토지가격은 오히려 상승한다. 따라서 건물이 아니라 토지보유세를 대폭 강화하여 토지불로소득의 환수비율을 높이면 투기는 제거되고 부동산 시장은 실수요자 중심으로 재편되기 때문에 공급확대의 필요성은 크게 줄어들 것이다. 한편 토지불로소득의 환수비율을 높이면 자칭 시장주의자들이 원하는 부동산 공급도 증가한다. 토지보유세를 강화하면 투기목적으로 퇴장해있던 토지가 시장에 다시 등장하여 효율적 이용자가 소유할 확률이 높아진다. 그리고 건물에 대한 세금이 토지로 이전되기 때문에 건물의 신축ㆍ개조 활동이 활발해지게 된다. 그뿐 아니라 만약 토지보유세 강화를 통해서 토지불로소득의 환수비율을 높이면 다른 세금, 예컨대, 부가가치세, 법인세, 소득세 등을 깎아줄 여유가 생긴다. 이 세금의 감면은 생산과 유통을 더 활발하게 할 것이다. 현 정부의 딜레마 한 달 전에 발표된 참여정부의 5·4 부동산 대책은 미흡한 면이 있지만 그 방향과 내용에 있어서 위와 같은 취지를 담고 있고, 그런 면에서 역대 정부의 부동산 정책과 크게 차별화된다. 부동산 세금을 거래세 중심에서 보유세 중심으로 바꾸겠다는 것, 그것의 구체적 일정표를 제시했다는 것, 기반시설부담금제를 통해서 개발이익을 환수하겠다는 것은 상당히 긍정적이다. 사실 지난 YS와 DJ 정부도 이와 비슷한 공약을 내걸었지만 그 약속을 지킨 정부는 하나도 없었다. 그러나 아쉬운 점도 많이 있다. 먼저 지적해야할 것은 5·4대책에 토지와 건물을 분리하는 사고가 결여되었다는 점이다. 현재처럼 보유세의 실효세율이 낮을 때는 별 문제가 없으나 보유세가 높아지면 건물과 토지를 합산해서 부과하는 부동산세는 건물의 신축ㆍ개조 활동에 부담을 주게 된다. 따라서 위에서 지적한 것처럼 건물에 부담하는 세금은 토지로 이전해야 한다. 이에 대해 노벨 경제학상 수상자인 윌리엄 비크리(William Vickrey)는 "부동산 보유세는 '최선'의 세금 중 하나인 토지보유세와 '최악'의 세금 중 하나인 건물보유세가 결합된 세금"이라고 평가했다. 두 번째로 5·4 대책의 보유세 강화의 목표가 낮고 기간이 너무 길다는 것도 문제다. 지금의 부동산 세율은 가격의 0.15%정도 밖에 되지 않기 때문에 투기억제에 거의 기여하지 못하고 있는 실정이고, 이를 두 배로 올린다 해도 그 영향은 그리 크지 않을 것이다. 그리고 최종 목표치인 1%의 도달 시점이 2017년, 그러니까 차차기 정권에 해당되기 때문에, 많은 사람들은 이것이 과연 실행될 수 있을까 하는 의구심을 가지고 있다. 보유세가 낮다는 것은 불로소득의 사유를 그만큼 많이 인정한다는 것이기 때문에 지금처럼 금리까지 낮은 상황에서 시중에 웅크리고 있는 부동자금이 부동산으로 몰려 아파트 값이 다시 상승하는 것은 어찌 보면 당연하다. 그리고 이런 상황에서 정부의 각종 도시건설 발표가 전국적 땅값상승으로 이어진 것 또한, 정한 이치라 할 것이다. 이를 막기 위해 정부는 하루가 멀다 하고 각종 규제책을 쏟아내지만, 투기꾼들을 막기에는 역부족이다. 정공법으로 가는 것이 진정한 해결책 앞서 말했듯이 진정한 해결책은 부동산세제를 토지보유세 중심으로 개편하고 그것의 목표치를 대폭 강화하는 것이다. 이렇게 되면 아파트와 주택시장은 실수요자 중심으로 개편되면서 가격은 하향 안정될 것이고, 지금처럼 정부가 투기억제책을 쏟아내야 할 이유도 점점 줄어들게 된다(지면관계상 여기서 상론하긴 어렵지만, 이런 내용을 각종 도시 건설에 적용하는 방법은 얼마든지 있다). 또 이런 방향으로 지속적으로 추진하게 되면 생산과 유통에 부담을 주는 다른 세금도 감면해줄 수 있게 되어 경제전체를 활성화 시킬 수 있게 된다. 결론적으로 말해서 공급확대가 필요할 수 있으나, 이것은 반드시 토지불로소득 환수비율 강화와 함께 가야 한다는 것이다. 이렇게 하지 않으면 공급확대가 집값 안정에 기여하기는커녕, 투기자들의 배만 불리게 하는 구실을 할 뿐이다. '토지불로소득 옹호'를 '시장경제'라 우기지 마라 마지막으로 양도세와 보유세를 인하하고 공급을 확대하자고 주장하는 것을 시장경제로 합리화하는 자들에게 한마디 하고자 한다. 시장경제는 당사자 간에 자유로운 합의를 통한 상품과 서비스의 교환으로 정의할 수 있다. 우리가 상품을 사면서 돈을 지불하지 않는 것을 상상할 수 없는 것처럼, 시장경제는 '정당한 교환'이라는 윤리적 토대 위에서 효율성을 추구하는 것이다. 그런데 원칙적으로 보면 어떤 토지를 사용하는 자는 사회로부터 지대라는 서비스를 계속해서 공급받고 있는 것이다. 왜냐하면 이 지대는 토지소유자의 노력의 산물이 아니라 자연적, 사회경제적, 정부적 원인, 즉 사회가 만들어내는 가치기 때문이다. 따라서 지대라는 서비스를 공급받는 사람, 즉 토지를 이용하는 사람은 그 서비스의 대가를 그 서비스를 만든 사회에게 세금으로 납부하는 것이 상품과 서비스의 교환으로 정의되는 시장경제의 원리에 정확히 부합하는 것이다. 그리고 이렇게 해야 시장이 토지라는 생산요소를 효율적으로 배분할 수 있다. 왜냐하면 지대를 사회가 환수하면 토지를 투기목적으로 소유할 유인이 자연스럽게 제거되고 효율적 이용자가 토지를 소유하게 되기 때문이다. 이것을 우리 사회에 적용하는 방법은 토지보유세를 통해서 지대의 환수비율을 지속적이고 단계적으로 강화하는 대신 다른 세금은 감면하는 것이다. 그러므로 자칭 시장주의자라고 하는 자들은 자꾸 토지불로소득을 옹호하는 것을 '시장경제'라고 우기지 말기 바란다. 이런 주장이 오히려 수많은 사람들을 '반시장적'이 되게 한다. 요컨대, 보유세와 양도세를 내리고 공급을 확대하자는 주장, 다시 말해서 토지불로소득을 사유화하자는 주장이 바로 '반시장적'인 것이다. 따라서 최소한 '시장경제'를 말하려면 공급확대와 함께 토지불로소득 환수비율의 대폭 강화를 동시에 외쳐야 할 것이다. |
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남기업(namgiup) 기자
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