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부동산업계에서는 토지 이용과 건축물 용도 등을 제한하는 ‘용도지역’을 땅의 계급이라고 부른다. 건물을 지을 수 있는 땅과 그렇지 못한 땅은 가격이 확연하게 차이가 나기 때문이다. 국토부는 ‘용도지역’을 크게 ‘도시지역’(주거·상업·공업·녹지지역)과 ‘비도시지역’(관리·농림·자연환경보전지역)으로 나눈다. 비도시지역 중 관리지역은 도시지역에 준해 체계적으로 관리한다. 관리지역은 보전·생산·계획관리지역 등 하위 갈래로 분류된다.

 

이 가운데 계획관리지역은 도시지역이 아닌 곳에서 관리하는 지역 중 1㎡당 개별공시지가도 상대적으로 높은 편이다. 김 여사 어머니 최은순씨가 1987년에 상속받은 땅(1895㎡)과 김 여사의 오빠가 매매한 땅(1200㎡)들이 계획관리지역(9필지)으로 묶여 있다. 이 땅들은 애초 상속받은 임야였지만, 김 여사 일가는 등록 전환, 지목변경 작업 등을 통해 개발이 가능한 토지, 도로, 창고용지 등으로 만들었다.

 

가장 많은 11개 필지(3만1663㎡·9594평)는 ‘보전관리지역’이다. 이 지역은 자연환경이나 산림 보호를 위해 기본적으로 관리할 필요가 있는 지역이지만, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려해 농림지역으로 관리하기 곤란한 지역이다. 주로 도시 편입 가능성이 큰 계획관리지역 인근에 지정되는 편이다. 아파트 등 생활시설을 제외하고 근린생활시설이나 의료시설 등을 지을 수 있다.

 

보전관리지역은 공시지가 기준으로 계획관리지역보다는 상대적으로 가격이 낮다. 개발이 되면 낮은 가격으로 큰 투자 이익을 거둘 수 있다. 계획관리지역보다 고위험-고수익 투자 지역으로 평가된다. 땅 투자를 전문으로 상담하는 한 행정사는 “위험이 있긴 하지만, 보전관리지역이 계획관리지역으로 분류되면 땅값이 배로 뛸 수 있다”고 했다.

 

김 여사 일가는 양평 도시지역에도 필지가 있다. 도시지역의 ‘제2종 일반주거지역’에 4필지(879㎡·266평)를 보유 중이다. 김 여사 일가 필지 가운데 1㎡당 공시지가가 170만원 선으로 가장 비싸다. 자연녹지지역도 5필지(3757㎡·1138평)였다. 김 여사 일가는 이 땅들을 2000년대 들어 매입했다. 자연녹지지역은 도시지역에서 무분별 개발을 막고자 ‘녹지 보존’을 전제로 하는 땅이다. 인근 도시가 확대되면서 불가피하게 개발이 필요해질 경우 자연녹지지역도 일부 개발이 가능해지지만, 개발을 장담할 순 없다.

 

반면, 비도시지역의 농림지역이나 자연환경보전지역은 각각 농림업 발전이나 환경 보전을 위해 필요한 지역으로 사실상 개발이 불가능하다. 김 여사 일가의 필지 중 여기에 포함된 땅은 없었다.

 

곽진산 기자 kjs@hani.co.kr