장상환의 행복세상

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부산 MBC 라디오 방송 인터뷰

2005. 8. 17 18:38-6분간 방송

<생방송 시사터치> 인터뷰

진행 : 안동진 아나운서

인터뷰 대담 : 장상환(진보정치연구소장)

1. 주택 소유 제한 문제에 대해 필요성은 어떻게 보십니까?

첫째, 1가구 1주택으로 소유를 제한할 필요가 있는 것은 먼저 주택도 토지에 못지않게 공공재적 성격이 강한 재화이기 때문입니다. 우선 주택은 토지와 마찬가지로 필요하다고 무한정 생산, 공급할 수 없습니다. 토지보다는 덜 하지만 제한이 존재합니다. 주택은 재생산 불가능한 토지를 기반으로 건설되므로 공급이 제한됩니다.  물론 고층 아파트를 지으면 소요대지 면적을 줄일 수는 있습니다. 그러나 과밀을 막고 주거의 질을 충족시키기 위해서는 일정한 토지 면적이 반드시 필요합니다. 특히 한국처럼 국토가 좁고 산이 많아 택지로 가용한 면적이 좁은 나라에서는 양적, 질적으로 충분한 주택의 공급은 어려운 과제입니다.

다음으로 주택은 생활에 필수적입니다. 물의 경우와 같습니다. 소득이 낮아서 물을 마시지 못하면 안 되기 때문에 물을 정부나 공공기관에서 저렴하게 공급합니다. 주택은 교육과 의료와 같다고 할 수 있습니다. 자신의 소득으로 인간다운 삶을 누릴 수 있는 주택을 구입할 수 없는 다수의 저소득층에게 주택은 공공재입니다. 그들은 주택이 투자의 수단이 아니고 주거의 수단으로서 적절한 비용으로 이용할 수 있어야 한다고 생각하고 이를 원합니다. 국민의 46%를 차지하는 전세입자, 13만 가구에 달하는 단간방 거주자를 비롯한 최저주거기준에 미달하는 주택에 거주하는 다수의 국민들에게 주택은 공공재입니다.

둘째, 주택에 대한 투기적 소유 허용이 부동산투기의 가장 중요한 원인이기 때문입니다. 전체 1673만 세대의 절반이 넘는 841만 세대(50.3%)는 무주택자이다. 자기 집이 있는 832만 세대 중 1세대 1주택은 556만 세대이다.(전체 세대의 34.1%) 집을 두 채 이상 갖고 있는 1세대 다주택은 276만세대(전체 세대의 16.7%)로, 이들이 차지한 집은 모두 814만호(전체 아파트의 71%)입니다. 집 부자들이 평균 집을 세 채(2.95호)씩 차지하고 있습니다. 이들 집부자 중에서 집을 5채씩 차지한 세대는 11만5천세대, 6채～10채를 차지한 세대는 14만 세대에 이르고, 3만 세대는 11채에서 20채까지 차지하고 있습니다. 결국 전체의 절반이 넘는 사람들은 무주택자인데, 전체의 1.7%에 불과한 29만세대가 집을 5-20채까지, 214만채를 소유하고 있는 것입니다

분양가 자율화를 해서 주택건설업체들이 분양가를 올려도 분양이 되는 이유는 실수요자가 아닌 자들이 주택을 투자용, 투기용으로 구입하기 때문이다. 이들은 일단 구입하면 값이 오를 때까지 기다려서 팝니다. 그래서 부동산 값은 쉽게 내려가지 않는 것입니다. 공급이 늘어나도 이들이 독점하면 집값을 내리지 못합니다.  

2. 토지 주택 이용에 대한 공적 규제 강화책은 어떤 방안들로 마련되어야 하겠습니까?

첫째, 용도 변경과 개발 등에 따르는 개발이익을 환수해야 합니다. 토지초과이득세제도는 1994년 7월 29일 헌법재판소가 목적의 정당성은 인정하면서 입법기술상의 이유를 들어 헌법불합치(한정합헌) 판결을 내렸습니다. 이에 따라 1994년 12월 22일 법개정이 이루어졌으나 1998년 12월 부동산정책 활성화시책의 일환으로 폐지했습니다.

｢개발부담금제도｣는 1998년에 법을 개정하여 1999년말까지 한시적으로 시행이 유보되었다가 2000년 이후 부과율을 50%에서 25%로 인하하여 재시행한 후 2002년 초에 건설업체의 강력한 로비로 수도권 이외 지역에서 경제 활성화를 이유로 시행을 중지했고, 수도권도 2004년 1월 이후 시행이 중단된 상태입니다. 

개발부담금제도를 즉시 재도입해야 합니다.  

둘째, 임차자를 보호하는 것이 중요합니다.

우선 세입자 계약갱신청구권을 10년 이상 보장해야 합니다. 2000년 인구주택 총조사에 의하면 전세 57.4%, 보증부 월세 56.4%, 월세 59%, 사글세 64.5%의 세입자가 2년 미만의 거주기간으로 매우 짧습니다. 이것이 주거불안의 직접적 요소가 됩니다.

다음으로 주택임대료 인상률을 조세공과금 등의 증가하는 경우에 한해 연간 5% 이하로 제한해야 합니다. 재계약시 임대료와 관련하여 계약이 갱신되는 임대차의 임대료에 대해서는 차임증감청구권(인상률 상한 5% 규정)이 적용될 수 있게 하여 실질적으로 전월세 값을 안정시켜야 합니다. 임대료 과다 인상 등에 대해 시정명령제를 도입해야 합니다. 규정에 위반하여 전월세 값을 인상한 경우 시정조치하고 과태료를 부과해야 합니다.

그리고 임대차분쟁위원회를 설치해야 합니다. 보증금의 반환이나 주택의 유지․보수와 관련된 문제 등 임대차분쟁 발생 경우 당사자 합의를 통하지 않고는 해결이 어렵습니다. 민사소송법에 의한 민사조정이나 민사소송을 제기하여 해결하고자 하는 경우, 긴 기간 절차의 복잡성 및 비용부담의 문제. 불법․부당 행위에 대한 최소한의 처벌규정(과태료 등), 담당주무부서의 시정권고나, 시정조치로 해결할 수 있는 사안까지 민사조정이나 소송절차를 거쳐야 하는 문제가 있어서 세입자들 다수가 권리구제를 포기하고 있는 상황입니다. 주택임대차보호법 개정안에 임대차분쟁조정위원회의 설치근거를 마련해야 합니다.

3. 정부 여당에서 추진하는 부동산 정책과 관련, 조세로 규제하는 방안에 대해서는 어떻게 보시는지요?

조세 중과세만으로 토지․주택의 소유 불평등과 투기적 가격 상승을 막는 것은 한계가 있습니다. 양도소득세 부과는 투기적 개발이익의 일부만 과세할 수 있고, 또한 사후적 조치로서 개발이익의 발생과 향유를 기본적으로는 보장한다는 한계가 잇습니다. 돈 있는 사람은 세금을 좀 내더라도 가격이 오르면 이익이 생기기 때문에 투기를 멈추지 않는 것입니다. 세금을 가격 인상으로 전가하려고도 합니다. 1985년 이후 1990년까지 일본의 거품 발생의 경우에도 양도소득세를 크게 인상하는 등 조세정책을 강화했지만 무력했습니다. 

4. 주택 소유제한은 자칫 소유권 봉쇄로 위헌 소지가 있지 않습니까?

오히려 다수자의 소유권과 생활권을 지키기 위해 소수자의 소유권을 제한하는 것입니다. 토지 주택 소유에 대한 공적 통제의 필요성은 토지 주택이 갖는 경제적 특성과 함께 현대적 공공복리를 중시하는 헌법상 이념에서 도출될 수 있습니다. 우리 헌법은 공공복리를 위한 재산권은 제한을 규정하고 있고 투기는 공공복리에 위배됩니다. 헌법 제23조 2항은 '재산권의 행사는 공공복리에 적합하도록 해야 한다'고 명시하고 있습니다. 헌법 제 122조는 "국가는 국민 모두의 생산 및 생활의 기반이 되는 국토의 효율적이고 균형적인 이용 개발을 위해 법률이 정하는 바에 의하여 그에 관한 필요한 제한과 의무를 과할 수 있다"고 규정하고 있습니다. 또 헌법 제123조는 “국가는 토지소유권에 대해 법률이 정하는 바에 따라 제한과 의무를 과할 수 있다”고 규정하고 있습니다. 투기는 재산권 행사의 공공복리에 적합하지 않기 때문에 법률적 제한이 얼마든지 가능한 것입니다. 뿐만 아니라 민법 제2조는 “개인의 소유권리라도 권리는 남용하지 못한다”고 규정하고 있으며 동법 제212조에서는 “개인의 소유권이라도 정당한 이익이 있는 범위 내에서만 행사하여야 한다”고 규정하고 있습니다. 주택에 대해서는 헌법 제 35조 제3항에 주택개발정책 등을 통하여 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력하여야 한다는 조항 또한 두고 있습니다.

관련 헌법 판례를 분석해보면 소유제한의 방법을 합리적으로 하면 합헌의 범위 내에서 이 제도를 도입할 수 있습니다. 헌재는 택지소유상한에관한법률 위헌심판(1999. 4. 29)에서 투기를 억제하고 주거를 안정시키기 위해 택지소유상한을 두어야 한다는 목적은 정당하다고 판단했고, 수단의 적정성에 대해서는 행정기술상의 시정을 요할 부분이 있다고 판단했습니다. 다만 택지 소유상한을 일률적으로 200평으로 정한 것이 최소침해성에 어긋나 위헌적인 규정이라 했습니다. 법 시행 이전에 보유한 택지에 대해서도 무차별적으로 상한을 적용한 것은 신뢰보호의 원칙 및 평등원칙에 반하여 위헌이라고 판단했습니다. 따라서 불가피한 예외를 허용하는 등 소유상한을 합리적으로 설정하고 소유상한을 넘는 소유부분에 대해 합리적으로 규제하면 합헌적인 내용이 될 수 있습니다.     

5. 부동산의 불로소득은 건물보다 토지가 크므로 주택 소유 제한조치까지는 불필요하다는 지적은 어떻게 보십니까?

토지불로소득이 바로 주택 불로소득으로 나타나는 것입니다. 아파트의 경우 택지 지분과 면적과 건물이 합쳐서 재산이 됩니다. 따라서 주택 소유제한이 바로 택지 소유제한으로 연결되는 것입니다. 아파트에 따르는 택지지분을 정확히 계산하여 택지소유제한으로 해도 상관이 없으나 택지소유상한은 과거에 200평으로 설정했는데 헌재에서 위헌판결을 받았습니다. 단독주택의 경우 택지를 300-400평으로 더 넓게 설정해야 하는데 이것을 아파트에 적용하면 여러 채를 소유해도 상한에 적용되지 않을 수 있습니다.