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1가구 1주택 제한 이유 - KBS 1라디오 인터뷰 8.18

KBS 1라디오

<안녕하십니까 김인영입니다>

연결시간: 8/18(목) 07시32분


MC : 김인영 기자

인터뷰 대담: 장상환(진보정치연구소장)


국세청이 어제(17일) 1가구 2주택이 전국적으로 158만 가구에  달한다고 밝힌 가운데, 국회에서 열린 토지.주택 공개념에 관한 어제의 한 토론회에서는 주택소유를 가구별 또는 가구구성원별로 제한해야 한다는 주장이 나와 관심을 끌었습니다. 어떤 주장인지 들어보고 이에 대한 반대의견도 이어서 들어보겠습니다. 먼저 민노당 진보정치연구소 장상환 소장께 들어봅니다.


1. 어제 민노당 주최의 토론회에서 1가구 1주택 제도를 도입하자는 의견을 내셨는데요, 가구당 한집씩만 소유해야 우리나라의 부동산 문제가 풀린다고 보시는지요. (취지와 내용)


그렇습니다. 무제한적인 주택 소유 보장과 그에 의한 주택 투기가 주택가격 앙등과 주택 소유 불평등을 초래하는 주된 요인이기 때문입니다.


첫째, 주택가격 상승에는 김대중 정부가 외환위기 극복과정에서 도입한 다양한 부동산 규제 완화에 의한 주택경기 부양책의 효과가 크게 작용했습니다 분양권 전매 허용 등 갖가지 수요진작책을 도입했고, 그 결과로 주택 투기가 벌어진 것입니다.


지난 7월 1일에 국세청 발표에 의하면 최근 강남지역 재건축 아파트 등 부동산가격 급등지역 9개 단지의 2000년 이후 2005년 6월까지 아파트 거래동향 표본분석 결과 전체 취득건수 총 26,821건 중 3주택 이상 보유세대가 취득한 건수가 15,761건으로 전체 취득건수의 58.8%에 이르는 것으로 분석되었습니다. 투기적 가수요가 아파트가격 상승의 원인임을 극명하게 보여주는 것입니다.


민간 아파트 건설업자들이 분양가 자율화로 분양가를 마구 올릴 수 있는 것도 부자들이 여러 채의 주택을 살 수 있기 때문입니다. 이들은 일단 구입하면 값이 오를 때까지 기다려서 팝니다. 그래서 부동산 값은 쉽게 내려가지 않는 것입니다. 주택 공급이 늘어나도 이들이 독점하면 집값이 내려가지 않습니다. 이걸 그냥 두면 주택수가 많아져서 빈집이 늘어나게 됩니다. 선진국에서 그런 사례가 많습니다.


2002년 말 현재 주택소유 상황을 보면 전체 1673만 세대의 50.3%는 무주택자이다. 1주택 세대는 34.1%이고 집을 두 채 이상 갖고 있는 세대는 276만세대(전체 세대의 16.7%)이고, 이들이 차지한 집은 814만호 전체 1370만호 중 62%를 차지합니다. 두 채 소유하는 세대는 158만호이고, 집을 다섯채 이상 소유한 1.7%에 불과한 29만세대가 전체의 26%인 214만채를 소유하고 있습니다. 정말 집없는 사람들에게는 피눈물 나는 이야기입니다. 


둘째, 1가구 1주택이 필요한 것은 주택이 공공재적 성격이 강한 재화이기 때문입니다. 우선 주택은 토지와 마찬가지로 필요하다고 무한정 생산, 공급할 수 없습니다. 토지보다는 덜 하지만 제한이 존재합니다. 주택은 재생산 불가능한 토지를 기반으로 건설되고 따라서 공급이 제한되어 있습니다. 물론 고층 아파트를 지으면 소요대지 면적을 줄일 수는 있지만 과밀을 막고 주거의 질을 충족시키기 위해서는 일정한 토지 면적이 반드시 필요합니다. 특히 한국처럼 국토가 좁고 산이 많아 택지로 가용한 면적이 좁은 나라에서는 양적, 질적으로 충분한 주택의 공급은 어려운 과제입니다. 또한 주택은 생활에 필수적인 재화입니다. 물의 경우와 같이 자신의 소득으로 인간다운 삶을 누릴 수 있는 주택을 구입할 수 없는 다수의 저소득층에게 주택은 공공재입니다. 국민의 46%를 차지하는 전세입자, 13만 가구에 달하는 단간방 거주자를 비롯한 최저주거기준에 미달하는 주택에 거주하는 다수의 국민들에게 주택은 공공재입니다. 


셋째, 조세를 강화하는 것만으로는 부동산투기를 잡는데 한계가 있습니다. 양도소득세 부과는 투기적 개발이익의 일부만 과세할 수 있고, 또한 사후적 조치로서 개발이익의 발생과 향유를 기본적으로는 보장한다는 한계가 있습니다. 돈있는 사람은 세금을 좀 내더라도 가격이 오르면 이익이 생기기 때문에 투기를 멈추지 않습니다. 세금을 가격 인상으로 전가하려고도 합니다. 1985년 이후 1990년까지 일본의 거품 발생의 경우에도 양도소득세를 크게 인상하는 등 조세정책을 강화했지만 무력했습니다. 


2. 이미 한나라당 홍준표 의원은 ‘성인 한사람당 소유할 있는 주택을 1채로 제한하자’는 내용의 특별법 발의를 제안한 뒤에 재산권 침해라는 논란을 겪은바 있습니다. 홍준표 의원 제안과 차이 있는지요.


주택은 공공재로서 소유제한이 필요하고, 이것이 헌법에 근거를 두고 있다고 주장하는 점에서 민주노동당의 1가구 1주택으로 소유제한과 홍의원의 1인1가구로 소유제한은 같습니다.


그런데 홍준표 의원의 주장처럼 1인1주택으로 하면 자녀 2명이 모두  성인의 경우에 분가하지 않더라도 4채의 집을 소유할 수 있게 됩니다. 지금 결혼을 늦게 하는 추세인데 이것은 주택 투기를 합법화하는 결과를 가져올 수 있습니다.


홍의원이 1인1주택은 합헌이지만 1가구1주택은 위헌이라고 합니다. 그런데 그 근거로 금융소득종합과세를 부부합산과세로 한 것에 대해 헌재가 위헌판결을 했고 부동산의 경우에도 마찬가지 원칙을 적용해야 한다고 합니다.


그러나 금융자산과 주택은 성격이 다른 재산입니다. 금융자산은 많아도 다른 사람에게 피해를 주지를 않고 저축이 많아져서 경제에 도움이 됩니다. 그러나 주택은 공공재적 성격이 강한 재화입니다. 주거용이고 한 사람이 여러 채를 가지고 횡포를 부리면 집 없는 사람이 피해를 입게 됩니다. 


2-1. 사유재산 보호와 관련해 역시 같은 비판이 있을 듯한데요...   그리고 위헌소지가 있지 않나요.


오히려 다수자의 소유권과 생활권을 지키기 위해 소수자의 소유권을 제한하는 것이다. 토지 주택 소유에 대한 공적 통제의 필요성은 토지 주택이 갖는 경제적 특성과 함께 현대적 공공복리를 중시하는 헌법상 이념에서 도출될 수 있습니다. 우리 헌법은 공공복리를 위한 재산권은 제한을 규정하고 있고 투기는 공공복리에 위배된다. 헌법 제23조 2항은 '재산권의 행사는 공공복리에 적합하도록 해야 한다'고 명시돼 있다. 헌법 제 122조는 "국가는 국민 모두의 생산 및 생활의 기반이 되는 국토의 효율적이고 균형적인 이용 개발을 위해 법률이 정하는 바에 의하여 그에 관한 필요한 제한과 의무를 과할 수 있다"고 규정하고 있다. 또 헌법 제123조는 “국가는 토지소유권에 대해 법률이 정하는 바에 따라 제한과 의무를 과할 수 있다”고 규정하고 있다. 투기는 재산권 행사의 공공복리에 적합하지 않기 때문에 법률적 제한이 얼마든지 가능한 것입니다.


주택에 대해서는 헌법 제 35조 제3항에 주택개발정책 등을 통하여 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력하여야 한다는 조항 또한 두고 있습니다. 


관련 헌법 판례를 분석해보면 소유제한의 방법을 합리적으로 하면 합헌의 범위 내에서 이 제도를 도입할 수 있습니다. 헌재는 ‘택지소유상한에관한법률’ 위헌심판(1999. 4. 29)에서 투기를 억제하고 주거를 안정시키기 위해 택지소유상한을 두어야 한다는 목적은 정당하다고 판단했고, 수단의 적정성에 대해서는 행정기술상의 시정을 요할 부분이 있다고 판단했습니다. 다만 택지소유 상한을 일률적으로 200평으로 정한 것이 최소침해성에 어긋나 위헌적인 규정이라 했습니다. 법 시행 이전에 보유한 택지에 대해서도 무차별적으로 상한을 적용하고 무거운 부담금을 물린 것은 신뢰보호의 원칙 및 평등원칙에 반하여 위헌이라고 판단했다. 따라서 소유상한을 합리적으로 설정하고 소유상한을 넘는 소유부분에 대해 합리적으로 규제하면 합헌적인 내용이 될 수 있습니다.

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주택소유 제한의 필요성 - 부산 MBC 라디오 인터뷰 8.17

부산 MBC 라디오 방송 인터뷰

2005. 8. 17 18:38-6분간 방송


<생방송 시사터치> 인터뷰

진행 : 안동진 아나운서

인터뷰 대담 : 장상환(진보정치연구소장)


1. 주택 소유 제한 문제에 대해 필요성은 어떻게 보십니까?


첫째, 1가구 1주택으로 소유를 제한할 필요가 있는 것은 먼저 주택도 토지에 못지않게 공공재적 성격이 강한 재화이기 때문입니다. 우선 주택은 토지와 마찬가지로 필요하다고 무한정 생산, 공급할 수 없습니다. 토지보다는 덜 하지만 제한이 존재합니다. 주택은 재생산 불가능한 토지를 기반으로 건설되므로 공급이 제한됩니다.  물론 고층 아파트를 지으면 소요대지 면적을 줄일 수는 있습니다. 그러나 과밀을 막고 주거의 질을 충족시키기 위해서는 일정한 토지 면적이 반드시 필요합니다. 특히 한국처럼 국토가 좁고 산이 많아 택지로 가용한 면적이 좁은 나라에서는 양적, 질적으로 충분한 주택의 공급은 어려운 과제입니다.

다음으로 주택은 생활에 필수적입니다. 물의 경우와 같습니다. 소득이 낮아서 물을 마시지 못하면 안 되기 때문에 물을 정부나 공공기관에서 저렴하게 공급합니다. 주택은 교육과 의료와 같다고 할 수 있습니다. 자신의 소득으로 인간다운 삶을 누릴 수 있는 주택을 구입할 수 없는 다수의 저소득층에게 주택은 공공재입니다. 그들은 주택이 투자의 수단이 아니고 주거의 수단으로서 적절한 비용으로 이용할 수 있어야 한다고 생각하고 이를 원합니다. 국민의 46%를 차지하는 전세입자, 13만 가구에 달하는 단간방 거주자를 비롯한 최저주거기준에 미달하는 주택에 거주하는 다수의 국민들에게 주택은 공공재입니다.


둘째, 주택에 대한 투기적 소유 허용이 부동산투기의 가장 중요한 원인이기 때문입니다. 전체 1673만 세대의 절반이 넘는 841만 세대(50.3%)는 무주택자이다. 자기 집이 있는 832만 세대 중 1세대 1주택은 556만 세대이다.(전체 세대의 34.1%) 집을 두 채 이상 갖고 있는 1세대 다주택은 276만세대(전체 세대의 16.7%)로, 이들이 차지한 집은 모두 814만호(전체 아파트의 71%)입니다. 집 부자들이 평균 집을 세 채(2.95호)씩 차지하고 있습니다. 이들 집부자 중에서 집을 5채씩 차지한 세대는 11만5천세대, 6채~10채를 차지한 세대는 14만 세대에 이르고, 3만 세대는 11채에서 20채까지 차지하고 있습니다. 결국 전체의 절반이 넘는 사람들은 무주택자인데, 전체의 1.7%에 불과한 29만세대가 집을 5-20채까지, 214만채를 소유하고 있는 것입니다


분양가 자율화를 해서 주택건설업체들이 분양가를 올려도 분양이 되는 이유는 실수요자가 아닌 자들이 주택을 투자용, 투기용으로 구입하기 때문이다. 이들은 일단 구입하면 값이 오를 때까지 기다려서 팝니다. 그래서 부동산 값은 쉽게 내려가지 않는 것입니다. 공급이 늘어나도 이들이 독점하면 집값을 내리지 못합니다.  



2. 토지 주택 이용에 대한 공적 규제 강화책은 어떤 방안들로 마련되어야 하겠습니까?


첫째, 용도 변경과 개발 등에 따르는 개발이익을 환수해야 합니다. 토지초과이득세제도는 1994년 7월 29일 헌법재판소가 목적의 정당성은 인정하면서 입법기술상의 이유를 들어 헌법불합치(한정합헌) 판결을 내렸습니다. 이에 따라 1994년 12월 22일 법개정이 이루어졌으나 1998년 12월 부동산정책 활성화시책의 일환으로 폐지했습니다.

「개발부담금제도」는 1998년에 법을 개정하여 1999년말까지 한시적으로 시행이 유보되었다가 2000년 이후 부과율을 50%에서 25%로 인하하여 재시행한 후 2002년 초에 건설업체의 강력한 로비로 수도권 이외 지역에서 경제 활성화를 이유로 시행을 중지했고, 수도권도 2004년 1월 이후 시행이 중단된 상태입니다. 

개발부담금제도를 즉시 재도입해야 합니다.  

둘째, 임차자를 보호하는 것이 중요합니다.

우선 세입자 계약갱신청구권을 10년 이상 보장해야 합니다. 2000년 인구주택 총조사에 의하면 전세 57.4%, 보증부 월세 56.4%, 월세 59%, 사글세 64.5%의 세입자가 2년 미만의 거주기간으로 매우 짧습니다. 이것이 주거불안의 직접적 요소가 됩니다.

다음으로 주택임대료 인상률을 조세공과금 등의 증가하는 경우에 한해 연간 5% 이하로 제한해야 합니다. 재계약시 임대료와 관련하여 계약이 갱신되는 임대차의 임대료에 대해서는 차임증감청구권(인상률 상한 5% 규정)이 적용될 수 있게 하여 실질적으로 전월세 값을 안정시켜야 합니다. 임대료 과다 인상 등에 대해 시정명령제를 도입해야 합니다. 규정에 위반하여 전월세 값을 인상한 경우 시정조치하고 과태료를 부과해야 합니다.

그리고 임대차분쟁위원회를 설치해야 합니다. 보증금의 반환이나 주택의 유지․보수와 관련된 문제 등 임대차분쟁 발생 경우 당사자 합의를 통하지 않고는 해결이 어렵습니다. 민사소송법에 의한 민사조정이나 민사소송을 제기하여 해결하고자 하는 경우, 긴 기간 절차의 복잡성 및 비용부담의 문제. 불법․부당 행위에 대한 최소한의 처벌규정(과태료 등), 담당주무부서의 시정권고나, 시정조치로 해결할 수 있는 사안까지 민사조정이나 소송절차를 거쳐야 하는 문제가 있어서 세입자들 다수가 권리구제를 포기하고 있는 상황입니다. 주택임대차보호법 개정안에 임대차분쟁조정위원회의 설치근거를 마련해야 합니다.



3. 정부 여당에서 추진하는 부동산 정책과 관련, 조세로 규제하는 방안에 대해서는 어떻게 보시는지요?


조세 중과세만으로 토지․주택의 소유 불평등과 투기적 가격 상승을 막는 것은 한계가 있습니다. 양도소득세 부과는 투기적 개발이익의 일부만 과세할 수 있고, 또한 사후적 조치로서 개발이익의 발생과 향유를 기본적으로는 보장한다는 한계가 잇습니다. 돈 있는 사람은 세금을 좀 내더라도 가격이 오르면 이익이 생기기 때문에 투기를 멈추지 않는 것입니다. 세금을 가격 인상으로 전가하려고도 합니다. 1985년 이후 1990년까지 일본의 거품 발생의 경우에도 양도소득세를 크게 인상하는 등 조세정책을 강화했지만 무력했습니다. 



4. 주택 소유제한은 자칫 소유권 봉쇄로 위헌 소지가 있지 않습니까?


오히려 다수자의 소유권과 생활권을 지키기 위해 소수자의 소유권을 제한하는 것입니다. 토지 주택 소유에 대한 공적 통제의 필요성은 토지 주택이 갖는 경제적 특성과 함께 현대적 공공복리를 중시하는 헌법상 이념에서 도출될 수 있습니다. 우리 헌법은 공공복리를 위한 재산권은 제한을 규정하고 있고 투기는 공공복리에 위배됩니다. 헌법 제23조 2항은 '재산권의 행사는 공공복리에 적합하도록 해야 한다'고 명시하고 있습니다. 헌법 제 122조는 "국가는 국민 모두의 생산 및 생활의 기반이 되는 국토의 효율적이고 균형적인 이용 개발을 위해 법률이 정하는 바에 의하여 그에 관한 필요한 제한과 의무를 과할 수 있다"고 규정하고 있습니다. 또 헌법 제123조는 “국가는 토지소유권에 대해 법률이 정하는 바에 따라 제한과 의무를 과할 수 있다”고 규정하고 있습니다. 투기는 재산권 행사의 공공복리에 적합하지 않기 때문에 법률적 제한이 얼마든지 가능한 것입니다. 뿐만 아니라 민법 제2조는 “개인의 소유권리라도 권리는 남용하지 못한다”고 규정하고 있으며 동법 제212조에서는 “개인의 소유권이라도 정당한 이익이 있는 범위 내에서만 행사하여야 한다”고 규정하고 있습니다. 주택에 대해서는 헌법 제 35조 제3항에 주택개발정책 등을 통하여 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력하여야 한다는 조항 또한 두고 있습니다.


관련 헌법 판례를 분석해보면 소유제한의 방법을 합리적으로 하면 합헌의 범위 내에서 이 제도를 도입할 수 있습니다. 헌재는 택지소유상한에관한법률 위헌심판(1999. 4. 29)에서 투기를 억제하고 주거를 안정시키기 위해 택지소유상한을 두어야 한다는 목적은 정당하다고 판단했고, 수단의 적정성에 대해서는 행정기술상의 시정을 요할 부분이 있다고 판단했습니다. 다만 택지 소유상한을 일률적으로 200평으로 정한 것이 최소침해성에 어긋나 위헌적인 규정이라 했습니다. 법 시행 이전에 보유한 택지에 대해서도 무차별적으로 상한을 적용한 것은 신뢰보호의 원칙 및 평등원칙에 반하여 위헌이라고 판단했습니다. 따라서 불가피한 예외를 허용하는 등 소유상한을 합리적으로 설정하고 소유상한을 넘는 소유부분에 대해 합리적으로 규제하면 합헌적인 내용이 될 수 있습니다.     


5. 부동산의 불로소득은 건물보다 토지가 크므로 주택 소유 제한조치까지는 불필요하다는 지적은 어떻게 보십니까?


토지불로소득이 바로 주택 불로소득으로 나타나는 것입니다. 아파트의 경우 택지 지분과 면적과 건물이 합쳐서 재산이 됩니다. 따라서 주택 소유제한이 바로 택지 소유제한으로 연결되는 것입니다. 아파트에 따르는 택지지분을 정확히 계산하여 택지소유제한으로 해도 상관이 없으나 택지소유상한은 과거에 200평으로 설정했는데 헌재에서 위헌판결을 받았습니다. 단독주택의 경우 택지를 300-400평으로 더 넓게 설정해야 하는데 이것을 아파트에 적용하면 여러 채를 소유해도 상한에 적용되지 않을 수 있습니다.

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1가구 1주택 소유제한의 주택 공개념 도입 필요

 

민주노동당 부동산대책위원회는 8월 17일 국회의원회관 소회의실에서 「토지․주택 공개념 정책의 방향」이라는 주제로 정책토론회를 개최했다. 이 자리에서 장상환 진보정치연구소장은 공공유지 확대/ 1가구 1주택/ 공공주택 공급 등을 핵심 내용으로 하는 주제발표를 했다.


아래는 발제문 요약이다.

전체 발제문과 토론문은 민주노동당 정책소식난의 첨부파일을 참조 바람


장상환, “토지․주택 공개념 정책의 실현방향-국공유지 확대/1가구 1주택/공공주택 공급”


외환위기 극복과정에서 주택의 수요와 공급 양면에서 제반 규제가 완화된 데다가 2000년 4/4분기 이후의 불황에 따른 투자기회 축소, 경기침체를 완화하기 위한 초저금리에 따른 단기성 부동자금 확대 등이 함께 작용하여 부동산 투기가 극성을 부리기 시작했다.  서울 강남 등 일부 지역을 중심으로 주택가격이 크게 오르고 이것이 지방으로까지 확산되는 등 토지 주택 문제가 심각한 상황에 이르렀다.

이에 정부 여당은 7월에 판교 신도시 개발방식을 민영에서 공영개발로 전환하기로 함과 동시에 8월말 발표를 목표로 다주택 보유가구에 대한 양도소득세 강화, 종합부동산세 강화, 분양권 전매 금지 기간 연장, 공영개발 확대, 기반시설부담금제 등 제반 부동산 규제강화정책을 연이어 발표하고 있다. 한나라당도 7월 20일 분양권 전매 전면 금지, 1세대 2주택도 중과세, 판교 시범적 공영개발, 기반시설 부담금제 도입, 4-5개 신도시 추가 건설 국민임대단지 조성 활성화 등의 대책을 발표했다. 홍준표의원은 1인1주택 소유 제한이라는 파격적인 제안까지 내놓고 있다.

여야당 부동산정책의 기조는 부동산 조세 강화를 기조로 하고 있고 토지공개념을 도입하더라도 합헌의 테두리 내에서 하고, 개발부담금이 아닌 기반시설부담금을 부과하는 차원에 머무른다. 그러나 조세 중과세만으로 토지․주택의 소유 불평등과 투기적 가격 상승을 규제하는 것은 한계가 있다. 양도소득세 부과는 투기적 개발이익의 일부만 과세할 수 있고, 또한 사후적 조치로서 개발이익의 발생과 향유를 기본적으로는 보장한다는 한계를 가진다. 1985년 이후 1990년까지 일본의 거품 발생의 경우에도 조세정책의 한계는 확인되었다. 


민주노동당은 진정한 토지․주택 공개념이 실현되어야 부동산 투기를 근본적으로 척결하고 서민주거를 안정시킬 수 있다고 본다. 토지․주택은 삶과 주거의 터전이 되어야지 더 이상 재테크의 수단이 되도록 해서는 안 된다는 것이다. 민주노동당은 2000년 창당시 강령에서 ‘농지와 소규모 생활 터전용 소유지를 제외한 일정 규모 이상의 토지는 국공유를 원칙으로 한다. 또한 주택이나 상가 임차자의 장기간 임차권을 보장하고 임대료 인상을 억제한다’고 선언했다. 그 기조 위에 서되 민주노동당의 현실적인 역량과 토지․주택문제의 심각성의 정도에 대응해 토지주택 정책대안을 제시해왔다. 2002년 제16대 대통령선거 때에는 주택과 상가의 임대료 인상 억제를 통한 임차자 보호, 서민주거보조금 도입, 공공임대주택을 전채 주택의 20% 수준으로 확충 등의 정책공약을 발표했다. 그리고 2004년 제17대 국회의원 선거 때는 주택을 투기 대상에서 생존과 사회적 생활공간으로 사용하도록 촉진하는 실사용자 중심의 주택정책(분양권 전매 금지, 임대료 인상 억제, 원가연동 분양제 등)과 주거비 걱정 없이 살 수 있도록 주택관련 복지정책 수립(공유지와 공공임대주택 확대, 저소득층에 대한 주거비 보조 확대와 임대주택 확충) 등을 정책공약으로 제시했다. 그러나 부동산 투기 문제가 심각해지고, 17대 총선으로 민주노동당도 원내 의석을 가지게 된 것을 기반으로 2005년 7월 11일에는 토지 공개념의 재도입을 주장했다.


민주노동당은 지난 7월 29에는 「부동산세제의 개혁방향」을 주제로 <토지․주택 공개념 실현을 위한 제1차 부동산정책토론회>를 가졌다. 오늘 토론회는 제2차 토론회이다. 민주노동당은 이른 시일 내에 전문가들의 체계적인 연구를 거쳐 국공유제 확대와 1가구 1주택 소유 제한, 싱가포르식 공공주택 공급제도 등 토지․주택 공개념 제도를 확립하기 위한 정책을 마련한 후 하반기에 제 3차 부동산토론회를 가질 예정이다.



1. 토지․주택 정책의 기본원칙 - 공개념 도입의 필요성


토지․주택의 소유와 이용에 대한 공적 규제의 필요성


토지는 소재로서 본원적 생산력, 부증성(不增性), 부동성(不動性)과 같은 특성을 가지고 있다. 이에 따라 토지의 이용을 위해서는 플로우의 증가는 불가능하고, 스톡의 이전이 필요하다. 스톡의 이전에는 용도전환이나 권리이동(소유권이전, 임대차 등)이 필요하다. 이 스톡의 이전에는 사회적 마찰이 따른다. 또한 미래의 예상되는 변화가 미래의 지가만이 아니라 현재의 지가에도 영향을 주게 되는데 이 결과 토지의 용도를 완전히 시장에 맡길 경우 사회적으로 바람직한 장기성 토지투자가 이루어지기 어렵다. 그리고 토지는 비이동성 및 이질성으로 인해 특정장소에서는 독점재로서의 성격을 가지고 이에 따라 토지투기가 지가상승을 더욱 부채질하는 악순환이 생긴다. 토지의 가치는 공공의 노력 또는 사회전체의 노력의 산물인데 사적 소유자가 차지할 수 있다. 이러한 시장 실패에 따라 국가가 공적 소유와 소유제한, 이용 규제 등 다양한 공적인 규제를 해야 하는 것이다.


주택은 공공재적 성격이 강한 재화이다. 첫째, 주택은 토지와 마찬가지로 필요하다고 무한정 생산, 공급할 수 없다. 토지보다는 덜 하지만 제한이 존재한다. 주택은 재생산 불가능한 토지를 기반으로 건설된다. 따라서 공급이 제한되어 있다. 물론 고층 아파트를 지으면 소요대지 면적을 줄일 수는 있다. 그러나 과밀을 막고 주거의 질을 충족시키기 위해서는 일정한 토지 면적이 반드시 필요한 것이다. 특히 한국처럼 국토가 좁고 산이 많아 택지로 가용한 면적이 좁은 나라에서는 양적, 질적으로 충분한 주택의 공급은 어려운 과제이다.

둘째, 주택은 생활에 필수적이다. 물의 경우와 같다고 할 수 있다. 소득이 낮아서 물을 마시지 못하면 안 되기 때문에 물을 정부나 공공기관에서 저렴하게 공급한다. 주택은 교육과 의료와 같다고 할 수 있다. 자신의 소득으로 인간다운 삶을 누릴 수 있는 주택을 구입할 수 없는 다수의 저소득층에게 주택은 공공재이다. 그들은 주택이 투자의 수단이 아니고 주거의 수단으로서 적절한 비용으로 이용할 수 있어야 한다고 생각하고 이를 원한다. 국민의 46%를 차지하는 전세입자, 13만 가구에 달하는 단간방 거주자를 비롯한 최저주거기준에 미달하는 주택에 거주하는 다수의 국민들에게 주택은 공공재이다.



2. 진정한 토지․주택 공개념 도입 정책


1. 실수요자 위주의 토지․주택 수요정책


(1) 국공유지 확대


한국의 경우 국공유지 면적 비율은 2004년 현재 30%로 낮고 그것도 오지에 있는 산림 등에 집중되어 있고, 도시 시가지에서 국공유지는 거의 없는 편이다. 국가가 소유, 관리하고 있는 국유지는 2004년말 현재 22,833㎢로 국토 면적의 22.9%를 차지하고 있다. 가액은 81조386억원으로 2005년 사유지(국공유지 및 비과세 제외) 전체공시가 총액 2176조원의 4%에 불과하다. 전체 국유지의 대부분은 행정재산이고, 나머지 보존재산과 잡종재산으로 국유지의 대부분은 임야이기 때문이다. 지방자치단체가 관리하고 있는 공유지는 2004년말 현재 6,845㎢로 국토면적의 6.9%를 차지하고 있다.

현재의 전체 가용토지에 대한 국공유 비율을 장기적 정책으로써 높일 수 있는 정책이 마련되어야 한다. 이를 위해서 민간보유분 토지에 대하여 국공유 토지로 자연스럽게 전환할 수 있는 제도의 도입이 시급하다. 택지소유의 상한을 정하고 상한이상의 토지 보유분에 대하여 국가나 공공이 선매수할 수 있는 토지선매제 등을 정책 실행 수단으로서 고려하여 합리적인 기준으로 국공유 보유 토지 비율을 높여야 한다. 국공유지를 확대하기 위해 「토지기본법」을 제정하고, 국공유지 확보를 위한 토지수용제도 개선 및 국공유지 관리제도 개혁이 필요하다. 


(2) 1가구 1주택 소유/ 택지소유 제한


1가구 1주택이어야 하는 이유는 주택의 무제한 소유 허용이 부동산투기의 가장 큰 원인이기 때문이다. 조세로 투기적 이익을 일부 환수해도 문제의 근원을 그대로 두면 주기적 거품을 막을 수 없다.


① 합리적인 주택 소유/ 택시소유 상한 기준 설정

첫째, 주택 소유 상한 기준에 대해서 타당한 예외를 인정한다. 1가구 1주택을 기본으로 하더라도 다음의 경우에는 관련 주택당국의 허가를 얻어 2주택 소유를 허용한다.

- 학업, 취업, 질병치료 등 생활상의 필요가 있을 경우(다만, 사유가 종료한 경우에는 일정한 기간이 지나면 처분의무를 지고, 이에 대한 부담금 부담)

- 문화재 내지 제사 등의 이유로 보유할 필요성이 있는 주택

- 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택

- 주말농장용 주택

- 일정면적 이하이거나, 기준시가가 일정액수 이하인 경우(이 경우 목적을 불문하고 2주택을 취득할 수 있기 때문에 규제가 용이함)

- 상속받은 주택(일정 기간이 지나면 처분의무를 지고, 이에 대한 부담금 부담)

- 기타 적절한 사유가 있을 경우 관계 주택당국의 허가를 얻어서 

둘째, 택지소유 상한의 경우, 형평성을 고려해 1주택이라고 하더라도 처분의무는 부과하지 않더라도 저율의 부담금을 부과한다. 소득세법 상 고가주택으로서 부지가 일정면적 이상(예컨대 400평, 또는 해당 지역 평균 택지면적의 3배)인 경우에는 그 부지의 초과부분에 대해서 부담금 부과(자가주택에 대해서는 부담금의 요율을 낮은 것으로 적용)


② 기존 보유자에 대한 합리적 규제

- 기존 2주택 이상 보유자에 대해서는 유예기간을 두고 처분하도록 하고 유예이간을 지날 경우 부담금을 부과하되 그 부담금의 세율이 과도하지 않아 원본을 잠식하지 않도록 약 3~5% 정도로 한다. 2주택 소유자는 5년의 유예기간을 두고, 3주택 이상 소유자에 대해서는 2년간의 유예기간을 두고 처분하도록 한다.

- 처분할 경우 양도소득세 부과시 부담금 부과분을 공제한다. 또는 양도소득세 세율 인하 또는 보유세 인하 등 혜택을 부여한다. 일정 기간이 지나 계속 보유하는 경우에는 양도소득세 세율을 높여 적용한다. 

- 기간 중 매각하지 못한 주택에 대해서는 주택소유자가 요청하는 등 필요가 있을 경우 정부가 공시가격으로 이것을 매입한다. 보상은 분할 보상으로 한다.


③ 신규 분양 무주택자에 한정, 분양권 전매 및 재당첨 금지

- 1가구 1주택을 실현하기 위해 신규 주택 구입자격을 무주택자에게 한정.

- 주택 분양권 전매 금지를 일부 투기지역에서만이 아니라 전국적으로 전면적으로 시행

- 주택 거래는 공공주택 보유자는 이사할 경우 주택공사가 환매하도록. 민간주택의 경우 1가구 1주택 소유자의 주택 거래는 자유롭게 허용하되, 다주택 소유자에 대해서는 주택거래 허가제를 도입.


④ 1가구 1주택 소유제한/ 택지소유 상한제 도입의 합헌성

1가구 1주택 소유제한/ 택지소유 상한제 도입의 위헌 가능성이 제기될 가능성이 있음. 그러나 관련 헌법 판례를 분석해보면 소유제한의 방법을 합리적으로 하면 합헌의 범위 내에서 이 제도를 도입할 수 있다.

주택, 토지 공개념은 헌법 제122조와 헌법 제35조 제3항에서 그 근거를 찾을 수 있다. 주택에 대해서는 국가의 국민의 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력하여야 한다는 의무만 규정되어 있으나, 국민의 생활기반이 되는 국토의 효율적인 이용 중에 가장 중요한 것은 주택 용도로 쓰이는 토지라고 할 때 헌법 제122조와 헌법 제35조 제3항에서 주택 공개념까지 도출된다고 할 수 있다.

헌법 제37조 제2항은 국민의 자유와 권리는 국가안전보장, 질서유지 또는 공공복리를 위하여 필요한 경우에 한하여 제한할 수 있으며, 제한하는 경우에도 그 본질적 내용을 침해할 수 없도록 하고 있다. 헌법재판소는 다수의 판례에서 제37조 제2항을 다음과 같이 해석하고 있다. 첫째, 기본권을 제한하기 위해서는 입법목적이 정당하여야 한다(입법목적의 정당성). 둘째, 수단이 목적에 적합하여야 한다. (수단의 적정성). 셋째, 수단이 기본권을 침해하더라도 최소한만 침해하여야 한다는 것이다(침해의 최소성). 넷째, 최소한만 침해하더라도 달성하려고 하는 목적 내지 공익의 실현이 침해하는 권리와 적절한 비례관계가 있어야 한다는 것이다(법익의 균형성).

헌재는 택지소유상한에관한법률 위헌심판(1999. 4. 29)에서 목적은 정당하다고 판단했고, 수단의 적정성에 대해서는 행정기술상의 시정을 요할 부분이 있다고 판단했으나 상한을 일률적으로 200평으로 정한 것이 최소침해성에 어긋나 위헌적인 규정이라 했다. 법 시행 이전에 보유한 택지에 대해서도 무차별적으로 상한을 적용한 것은 신뢰보호의 원칙 및 평등원칙에 반하여 위헌이라고 판단했다.

따라서 소유상한을 합리적으로 설정하고 소유상한을 넘는 소유부분에 대해 합리적으로 규제하면 합헌적인 내용이 될 수 있다.     


(3) 양도소득세의 강화 및 임대소득 과세


① 실거래가 과세를 위한 관련법 개정

: 가짜 거래가격이 아닌 실제 거래가격을 기준으로 과세.


○ 소득세법에 실거래가 과세 원칙을 명시.

○ 등기부 등본에 실거래가를 기재하게 하고 검인계약서에 허위 기재할 경우 형사처벌.


② 실수요자 보호를 위한 주택양도소득공제제도 도입

: 현행 소득세법의 1가구1주택 양도소득세 비과세 제도를 주택양도소득공제제도로 전환


○ 현행 소득세법의 1가구 1주택에 대한 비과세 제도의 모순점

- 보유기간에 따른 지나친 세부담 차이로 불공평 과세 요소 : 1가구 1주택 비과세 혜택을 받으려면 3년 이상 보유해야 함. 따라서 2년 11개월 보유와 3년 보유는 기간은 1개월 차이지만 세부담은 비과세와 정상과세라는 지나친 차이가 남.

- 양도소득의 많고 적음에 관계없이 단순히 주택 수에 따라 과세여부 결정되는 과세 형평성의 한계 : 가격이 싼 지방의 2주택 보유자가 집 한 채를 양도해 2천만원의 양도차익이 발생하면 과세하는 반면, 서울에서 5억짜리 고가주택 한 채를 가진 사람이 집을 팔아 2억원의 양도차익이 나도 양도소득세를 안 냄.

- 실거래가 파악을 어렵게 함 : 양도자의 양소소득세 신고 의무가 없어 실거래가격을 알 수 없음.


○ 주택양도소득공제제도의 효과

- 주택 실수요자인 대부분의 서민들은 비과세의 혜택을 받게 됨 : 2000-2003년 주택양도소득 현황을 보면 양도차익이 2억원을 초과하는 양도건수는 전체의 1%에 불과한 반면, 1%가 차지하는 양도차익은 전체의 30~90%를 차지함. 주택양도소득공제제도를 도입하면 99%는 비과세 혜택을 볼 수 있는 반면, 양도차익이 2억이 넘는 고가주택 양도자를 대상으로 양도소득의 상당부분을 과세할 수 있음.

- 현행 천편일률적인 1가구 1주택 비과세 제도의 보유기간과 주택수에 따른 과세여부 결정 방식이 안고 있었던 문제점을 크게 완화할 수 있음.

- 무엇보다도 부동산 실거래가를 파악할 수 있는 효과를 거둘 수 있음.


③ 다주택 보유 집부자와 투기지역 중과세

: 양도소득세 1가구 2주택 최고세율 36% → 50%, 3주택 이상 60% → 70%, 투기지역 36% → 50%


○ 실거래가 과세를 확대하는 전제 아래 투기 지역에 있어서는 현행 최고세율 36%를 최고세율 50%로 확대하고, 1세대 3주택 이상의 양도에 대해서도 현행 60%에서 70%로, 1세대 2주택의 양도에 대해서는 현행 36%에서 50%로 세율을 인상하는 등 양도소득세가 강화돼야 함.


◎ 임대소득세 강화 : 1가구 이상의 모든 임대소득에 대한 과세 원칙 확립. 고액 임대 소득에는 15%까지 탄력세율 적용. 임대사업자에 대한 세금감면 혜택 축소. 임대사업자의 세부담이 임차인에게 전가되지 않게 제도 보완.


(4) 보유세의 강화


① 종합부동산세를 부동산부유세 수준으로 끌어올리는 등 보유세 강화

: 실효세율 3년 내 선진국 수준인 1%로, 과세기준 강화, 합산과세 원칙 강화


○ 종합부동산세 과세기준의 인하 : 주택 9억원 → 6억원, 나대지 6억원 → 3억원

○ 세대별 합산 기준 마련 → 개인별 합산과 별도로 50%를 추가한 세대별 합산기준 마련

○ 주택과 나대지 합산과세

○ 사업용 건물도 과세대상에 포함


② 재산세 누진율 강화

: 1억원 이상 주택 재산세에 대한 과표 분할 및 누진율 적용


종합부동산에 대한 개혁과 함께 현행 재산세의 과표도 재정비 필요. 현행 재산세는 0.15%(4,000만원 이하), 0.3%(1억원이하), 0.5%(1억원 이상)의 세구간으로 부과되고 있으나 1억원 이상부터 종합부동산세가 적용된 4.5억원(과세표준 적용)까지 0.5%의 단일 세율이 적용되고 있음. 이는 1억원 미만의 과표구간과 비교할 때 지나치게 넓은 것으로 실제시가 2억원대와 9억원대의 주택에 대해 단일 세율을 적용하는 것. 이에 따라 종합부동산세의 과세기준을 3억원 낮출 경우 1.5억원 이하 0.7%의 과표를 적용하고 현행 4.5억원을 유지할 경우 1.5억원 0.7%, 3억원 0.9% 등 과표구간을 세분화해 차등세율을 적용해야 함.


(5) 다주택자 대상 부동산 금융의 억제


- 1가구 2주택자 신규 주택담보대출 제한

- 투기지역 내 3억원 이상 고액대출자 담보/주택가(LTV, Loan to Value) 비율 40% 미만으로 축소

- 민간건설임대아파트에 대한 직접적인 국민주택기금의 대출지원 중단. 


2. 공공적 토지․주택 공급 확대


(1) 공공 주택의 전면적 확대


현재 우리나라의 공공주택 보유율은 2.5%로서 아주 낮다. 진정한 공공주택을 대폭 늘려야 한다. 이를 위해 싱가포르식 공공주택 공급정책을 도입해야 한다. 싱가포르는 국공유지를 67%까지 확대하면서 공공집단 아파트 위주로 주택을 건설하여 전체 주택의 80% 이상이 공공주택으로 되어 있다. 주택개발청은 1973년에 대상을 중산층에까지 확대하여 수요자의 소득수준에 맞는 주택을 공급한다. 월평균소득 4,000 싱가포르달러 이하의 계층에 대해서는 임대주택을 제공한다. 월평균소득 4000달러 이상이어야 방 세 이상 규모의 주택을 분양받을 수 있다. 공공주택 구입자가 이사할 경우에는 주택개발청이 환매권을 가진다. 그러므로 주택을 대상으로 한 투기는 원천적으로 불가능한 것이다.

한국은 싱가포르처럼 가용면적이 좁은 국가이다. 산지가 많고 대지는 전 국토의 2.5%에 불과하다. 또 질 높은 주택의 수요가 새롭게 대두되는 상황이다. 도시 재개발사업도 공공개발을 통해 공공주택을 공급해야 할 것이다. 공공주택 공급을 확대하기 위해 국민연금을 활용하는 등으로 국민주택기금을 확충해야 한다.


(2) 건축후 분양제도, 분양원가 전면 공개 및 원가연동 분양가 제도


(3) 개발이익 환수장치 재정비 - 개발부담금제 확대 재도입


양도소득세만으로는 공공사업으로 인한 증가를 직접 개발이익으로 환수할 수 없다. 또 정부에서 검토하고 있는 기반시설부담제 도입은 꼭 필요한 일이나, 개발부담금제 확대 도입을 중심으로 한 개발이익 환수제도 전반을 재정비하는 가운데 기반시설부담제의 실효성을 높여야만 개발이익 환수장치로서의 제 기능을 할 수 있다.



3. 저소득층 주거권 보장과 주거 지원 확대


(1) 저소득층에 대한 주거권의 보장- 「주거기본법」 제정


유엔은 저소득층뿐만 아니라 모든 사람의 주거권을 경제 사회적 문화적 권리로서 보장되어야 한다고 선언하고 있다. 「경제적․사회적․문화적 권리에 관한 국제규약(A규약)」(1990년 7월 10일부터 국내에서 효력을 발함) 제 11조 1항은 주거권도 규정하고 있다. 

주택법은 최저주거기준을 설정하는 등 주거권의 일부라고 할 수 있는 부분을 포함하고 있다. 그러나 홈리스에 대한 정책, 도시 재개발사업시 강제철거의 금지와 대체주거 제공 등과 같은 저소득층의 중요한 권리는 확립되어 있지 않고 그에 따른 사회적 마찰이 끊임없이 벌어지고 있다. 따라서 「주거기본법」을 제정하여 주거권을 기본권으로 보장하도록 한다. 


(2) 공공임대주택 공급 확대

- 10년 이내에 국민임대주택을 200만호 공급.

- 매입 국민임대주택 공급 확대


1998년부터 2004년말까지 사업 승인된 국민임대주택은 28만1996호로 이중 11만4117호가 착공되었고, 8만1751호는 입주자를 선정했으며, 4만6700호는 입주를 완료했다. 부진한 상황이다. 10년 이내에 국민임대주택을 200만호 공급해야 주거기준 미달 가구의 주거 수준을 높일 수 있다.

국민임대주택의 문제는 수익성을 감안해 임대료를 책정함으로써 저소득층이 입주하기에는 임대료가 상당히 부담이 된다는 것이다. 따라서 국민임대주택 공급과 함께 입주자의 소득에 따른 임대료 보조금제도가 병행되어야 한다.  

신규 건축부지난 등으로 국민임대주택의 신규 건설, 공급이 어려울 경우 매입을 통한 국민임대주택을 대폭 늘릴 필요가 있다.


(3) 기초생활보호대상자 이외에까지 독일식의 주거급여제도 도입


주거급여는 주거유형이나 설비 및 지역별 주거비를 고려하지 못하고 있으며, 급여액은 그동안 주택가격 상승 및 전월세가격의 상승을 고려할 때 현실을 반영하지 못한 낮은 수준이다.

독일식의 보편적 성격의 주거급여제를 도입하도록 한다. 주거급여액은 실제 세대 인원, 세대 총수입, 임대료(건축비부담)에 따라 차등 지급하고 장애인이 있는 경우에는 추가액을 지급한다. 기준은 가구가 적절한 주거를 확보하기 위해 소요되는 비용이 전체 가계비 지출의 15-25%를 넘지 않도록 보조하는 것이다.


(4) 공정임대차, 공정 임대료 제도 확립


<민간 임대>

- 세입자 계약갱신청구권 10년 이상 보장

- 주택임대료 인상율을 조세공과금 등의 증가하는 경우에 한해 연간 5% 이하로 제한

- 임대료 과다 인상 등에 대한 시정명령제 도입,

- 임대차분쟁위원회 설치,

- 경매시 세입자 우선 매수제 도입


<공공 국민임대>

- 임차보증금 전액 보호

- 임대료 및 관리비 소득수준에 따라 차등 부과 및 손실분 정부 재정보조

- 임차인회의에 의한 민주적 자율관리 활성화

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이건희에게 좋은 것은 한국에 좋은 것인가

이건희에게 좋은 것은 한국에 좋은 것인가


장상환(진보정치연구소장, 경제학)


이번 9월 정기국회에서는 금융산업 구조개선에 관한 법률(금산법)의 개정을 둘러싸고 재벌과 국민들과의 한판 싸움이 예정되어 있다. 또 삼성그룹이 공정거래법에 대해 위헌 소송을 제기하였기에 헌법재판소의 판결이 어떻게 나올지도 주목된다. 


1955년에 제너럴 모터스는 미국 자동차시장의 절반을 차지했고, 10억 달러의 이익을 올린 최초의 회사가 되었다. 1953년에 아이젠하워 대통령은 당시 제너럴 모터스 회장 찰리 윌슨을 국방장관으로 지명했다. 상원 군수산업위원회의 청문회에 불려나간 윌슨 회장은 ‘만약 국방장관이 된다면 제너럴 모터의 이익에 반하는 결정을 내릴 수 있을 것인가’ 라는 질문을 받았다. 윌슨회장은 그럴 수 있다고 대답하고는 자신은 그런 상황을 이해할 수 없다면서 이렇게 덧붙였다. “왜냐하면 오랫동안 나는 미국에 좋은 것은 제너럴 모터에 좋고 그 역도 맞다고 생각했기 때문이다” 제너럴 모터스의 철학을 너무나도 잘 요약한 말이었기에 나중에 “제너럴 모터에 좋은 것은 미국에 좋은 것이다”(What's good for General Motors is good for the country)라는 경구로 유명하게 되었다. 그런데 2005년 3월에 신용평가회사 스탠더드 앤 푸어스는 제너럴 모터스의 신용등급을 정크 본드 수준으로 떨어뜨렸다. 제너럴 모터스는 4월 5일에는 기관차 부문을 팔았다.


제너럴 모터스가 위기에 빠진 것은 독점적 지위를 유지하기 위해서 경쟁업체들을 합병하는데 골몰하고 기술혁신에 소홀했던 탓이다. 기존모델을 써먹으려고 새로 개발한 기술도 도입을 늦추었다. 제너럴 모터스는 하이브리드 차를 내놓지 못하여 토요타나 혼다에 뒤쳐져 버렸고, 뒤늦게 수소차에 힘을 기울이고 있다. 공룡기업이 시장을 오랫동안 독점할 때 어떻게 위기에 빠지는지를 잘 보여준다. 제너럴 모터는 미국 종업원 2만5천명을 해고한다는 계획을 발표했다. 제너널 모터스에게 좋은 것이 꼭 미국에 좋은 것은 아니게 된 셈이다.


그런데 요사이 이와 비슷한 이야기가 한국에서도 나돌고 있다. “삼성에게 좋은 것은 한국에 좋은 것이다.” 이러한 논리에 따라 정부, 특히 금감위와 재경부가 삼성, 결국 이건희 감싸기에 앞장섰다. 지난 7월 5일의 국무회의에서는 재경부 주도로 금산법 제24조를 위반한 초과지분에 대해 소급입법이라는 이유로 매각명령을 내리지 않는 금산법 개정안을 통과시켰다. 그리고 지난 8월 4일 열린우리당과 정부의 당정협의에서 기존초과분까지 처분토록 하자는 열린우리당의 주장에 대해 한덕수 경제부총리와 재경부는 법 시행 내지 개정 이전의 초과지분에 대해서는 위험 소지 등을 이유로 처분명령은 물론이고 의결권 제한도 할 수 없다는 것을 분명히 했다. 금융계열사의 다른 계열사 지분보유는 고객 돈으로 재벌총수의 경영권을 뒷받침하는 것이 분명한데 정부가 이렇게 행동하는 것은 이건희 감싸기가 분명하다. 여기에 대해 한나라당과 바른 사회를 위한 시민회의 등 보수적 세력들은 정부의 주장에 적극 동조하고 있다.   


또한 지난 6월 28일 계열사에 대한 계열금융기관의 의결권을 15% 이내로 제한한 공정거래법 조항을 대상으로 삼성그룹 자회사들이 위헌 소송을 한 것은 누구를 위한 것인가. 이건희와 그 아들 이재용의 경영권을 지켜주기 위한 것일 뿐이다. 재벌체제란 재벌총수가 조그마한 지분으로 다수의 계열사를 지배하고, 그 계열사들이 국민경제를 지배하는 구조이다. 문어발 확장이 재벌의 지배력을 극대화하는 수단이고 상호출자에 의한 의결권 행사는 지배권을 유지하는 지렛대인 것이다. 이에 대해 강철규 공정거래위원장은 강한 유감을 표시하고 지난 법 개정 때 폭넓은 합의를 거친 것이라면서 합헌 판결을 자신한다고 한다. 그러나 보수세력들은 공정거래법의 의결권 제한조항이 겨냥하는 금융자본과 사업자본의 분리나 경제력 집중 완화는 세계화된 경제에서 맞지 않는다고 주장하면서 삼성을 옹호한다. 이윤을 많이 남기기만 하면 어떤 기업지배구조이든 좋다는 것이다. 또한 삼성에 고용된 판검사 고위직 출신 인물들의 로비로 헌법재판소가 삼성의 손을 들어줄 가능성도 충분히 있다. 


그리고 국가정보원 도청 테이프에서 드러난 것처럼 삼성재벌 총수 이건희는 여야당 대선 후보에게 막대한 정치자금을 건넸다. 정부의 규제를 최대한 피해보겠다는 의도임이 분명하다. 견제받지 않는 경제권력이 어떻게 정치권력을 손아귀에 넣는가를 생생히 보여주는 장면이다. 그런데도 검찰은 부정한 방법으로 인지된 사실을 근거로 수사를 할 수는 없고 이학수부회장을 소환한 것은 참여연대에서 고발했기 때문일 뿐이라는 자세이다.


이건희에게 좋은 것은 삼성에 좋은 것인가. 아닐 수 있다. 또 삼성이라는 기업에 좋은 것이 이건희에게 반드시 좋은 것이라고는 할 수 없다. 대학교수가 연구비를 타가지고 대학원생들의 인건비를 잘라먹은 것은 일시적이기는 하겠지만 자신에게 좋을지라도 대학원생에게 좋지 않을 뿐만 아니라 그 학교에도 좋지 않고 결국에는 자신에게도 좋지 않은 것이다. 따라서 무리한 이건희 감싸기는 삼성이라는 기업에 대해서도 나쁜 결과를 가져올 수 있다. 현대그룹의 정주영회장과 대우그룹의 김우중이 어떻게 그룹을 위기로 몰고 갔는지, 그리하여 국민들에게 얼마나 큰 피해를 줬는지 우리는 생생하게 기억하고 있다. 


삼성에 좋은 것은 한국에 좋은 것인가? 삼성이 이익을 많이 내는 것은 한국에 좋은 것일 수 있지만 무노조 경영은 삼성에는 좋지만 한국에는 좋지 않다. 삼성이 오래 지탱되려면 정부뿐만 아니라 삼성 스스로도 한국에 좋지 않은 것을 줄이기 위해 노력해야 할 것이다. 


금융산업과 산업자본의 분리는 보편적인 원칙이다. 미국의 경우 소수 독점자본가들의 시장 지배에 따른 영향으로 1929년 대공황의 쓰라린 경험을 한 후 금융업 내부의 융합과 금융업과 상공업간의 엄격한 분리를 규정했다. 1933년에 제정된 글래스 스티걸법(Glass-Steagall Act)은 은행업과 증권업을 구분하는 4개 조항을 담고 있다. 은행의 증권 관련 업무 수행 금지, 은행의 증권사와 관계회사화 금지, 증권회사의 예금수취 금지, 은행임직원의 증권사 겸직금지 등이다. 은행이 증권에 투자함으로써 안정성을 상실하고 투자자에 대해 이해상충행위를 할 위험성 때문에 은행업과 증권업간에 차단벽을 설치한 것이다. 그리고 1956년에 제정된 금융지주회사법(Bank Holding Company Act)은 은행의 비은행사업의 영위 및 다른 주의 은행 매수 등을 금지하고, 은행업과 상공업 간의 분리 원칙(Separateness of commerce and banking)을 유지하는 것이 주요 내용이다.     


그동안 삼성은 법을 어기는 것을 예사로 해왔다. 그런데 이제는 힘이 커지니까 자기들에게 유리하도록 법이나 법의 해석을 바꿔버리려고 한다. 정말 그 지배욕의 끝이 어디일지 우려되지 않을 수 없다.

 

진보정치연구소 새 세상의 창  2005. 8. 16

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참여연대, 투기억제, 불로소득 환수, 주택공급의 공공성 확대를 위한 정책의견

참여연대, 투기억제․불로소득 환수․주택공급의 공공성 확대를 위한 정책의견

2005. 7. 21


I. 총론적 대안


○ 참여정부가 8월말까지 제시하기로 하고 있는 종합적인 부동산정책의 내용이 다시 수요와 공급정책을 종전식으로 나열적으로 제시하는 것이라면 시장에서는 투기수요억제정책은 체감되지 못하는 상태에서 공급정책에 대해서만 반응이 나타날 것.


따라서, 종합부동산세제도의 정착과 양도소득세 실거래가 과세를 위한 거래투명화제도의 시행, 개발부담금제와 같은 개발이익환수제도 등을 도입하고 이 같은 제도가 정착되는 시점에서 판교나 뉴타운 개발을 시작하는 식으로 투기억제책과 공급정책을 입체적으로 연계시키는 패기지형의 정책제시가 필요함.


○ 판교나 뉴타운 개발을 늦추는 경우 중.대형 공급이 되지 않을 것이라는 예상으로 중.대형 아파트가격이 다시 상승할 것이 우려된다면 판교나 뉴타운 개발을 시작하되 투기현상이 일어나는 분양시점을 최대한 늦추어 개발이 종료되는 시점에서 분양을 실시하는 후분양제도를 도입하는 방식이 검토 되어야 함.       


II. 부동산 투기억제를 위한 정책과제


▣ 주택공급정책의 개선  

  

정책과제 1. 종합적인 개발이익 환수시스템 마련  

▶ 공영개발을 통한 공공택지에서의 개발이익 환수

▶ 개발구역내 투기이익 환수장치로서 개발부담금제도 부활

▶ 개발 인근지역의 투기이익 환수를 위한 제도의 도입


정책과제 2. 공공택지에 대한 공영개발 시행

▶ 공공택지의 전면 공영개발(공공부문이 택지조성, 시공 및 시행까지 담당)

▶ 판교 신도시의 전면 공영개발을 통한 임대아파트 공급 

▶ 싱가포르식 공영개발(공공분양 및 강력한 전매금지제도 실시) 검토 


정책과제 3. 분양권 전매금지제도의 확대․보완 

▶ 분양가 규제를 받는 소형주택의 지역과 관계없이 최소 10년간의 전매금지

▶ 주택환매제도의 도입을 통한 투기목적 전매의 근원적 차단

▶ 중대형 아파트의 소유권 이전등기까지 분양권 전매 금지

▣ 투기수요억제를 위한 부동산세제 개편


 정책과제 4. 보유세의 강화

▶ 인별 합산 세제의 세대별 합산으로의 개편  

▶ 종합부동산세 과세 대상의 확대

▶ 주택과 나대지의 합산 과세

▶ 1억원에서 4억 5천만원 대의 과표구간의 세분화

▶ 거래세의 완화


정책과제 5. 재산세에 대한 탄력세율의 폐지

▶ 지자체의 재산세 탁력세율제도의 폐지, 동일가격 동일과세 원칙의 확인

▶ 재산세에 대해서는 자동차세처럼 표준세율 인하를 허용하지 않는 방식적용


정책과제 6. 양도소득세제의 정상화

▶ 1가구 1주택 비과세제도 폐지 및 소득공제 방식으로의 전환

▶ 기준시가 기준의 과세제도의 실지거래가 기준 과세제도로의 전환


▣ 투기수요 억제를 위한 금융정책


정책과제 7. 투기목적의 손쉬운 주택구입 자금 조달 차단

▶ 시장에 예고효과를 가져오는 소폭의 금리인상 검토

▶ 다주택 보유세대의 주택담보대출 (세대기준)자격제한 및 가산금리 적용

▶ 제 2 금융권의 주택담보대출에 대한 특별감독 실시

 

* 자세한 구체적 내용에 대해서는 진보정치연구소 홈페이지 자료실 참조

http://policy.kdlp.org/bbs/view.php?id=0403&page=1&sn1=&divpage=1&sn=off&ss=on&sc=on&select_arrange=headnum&desc=asc&no=97

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한나라당, 5대분야 15개 부동산안정 정책제안서, 7. 20

 

1. 분양제도 개선


1-1 분양권 전매 전면 금지

․현재, 투기과열지구에 한한 분양권 전매 금지를 전국으로 확대하고 소유권 보존 등기시까지 전매금지


1-2 분양원가 공시

․공공건설주택 원가 상세 공시 의무화

  -민간부문이 건설하는 주택의 경우 공공택지개발에 참여한 경우에 한해 택지관련 원가만 공시


1-3 후분양제 확대

․공공부문 내년부터 후분양제 실시

  (2010년 정착)

․후분양제 채택 민간건설업체에 대해서는 공공택지 우선 공급 등 인센티브 제공



2. 주택공급 확대


2-1 신도시 추가 건설

․수도권 잠재수요층 유인할 수 있는 신도시 추가 건설

․공공택지 중대형 공급 확대

  -25.7평 초과 공급용지를 현행 40%에서 50%로 변경


2-2 공영개발로 분양가 대폭 인하

․주택공영개발 판교부터 시행한 후 과감히 확대

  -주변시세보다 30% 인하 가능


2-3 뉴타운 활성화 지원

․도심뉴타운 개발사업의 효율적 추진을 위한 특별법 제정 지원(지방 타도시에도 적용)

  -기반시설 일부 공공지원

  -사업절차 대폭 간소화 등



3. 서민주거 안정


3-1 국민임대단지 조성 활성화

․현재의 30만평 미만의 토지개발에 50% 이상 의무건설로 되어 있는 국민임대주택단지 개발은 쾌적한 환경이 불비된 난개발이 초래되어 이의 근본적인 개선이 요구됨

  -토지개발 면적 확대, 국민임대 의무 건설 비율 조정(50→40%), 국민임대와 분양주택의 혼합배치


3-2 렌탈타운 시범조성

․1개의 신도시 대부분을 크고 작은 임대APT로 이루어지는 렌탈타운 시범조성

․공공의 연․기금과 민간의 재무적 투자자를 참여시켜 풍부한 시중 유동자금을 임대주택건설사업의 재원으로 활용


3-3 부도임대주택 정부매입

․부도임대주택 정부매입 국민임대로 활용

  -‘감정가 정부매입’


4. 투기수요 억제


4-1 1세대 2주택도 중과세

․종부세 개인별 합산에서 세대별 합산

․양도소득세 중과세 기준을 ‘1세대 3주택’에서 ‘1세대 2주택’으로 강화


4-2 주택담보대출 제한

․투기지역 내 주택 담보대출 제한조치를 1인당에서 1세대 당으로 강화


4-3 부동산 실거래가 투명화

․부동산 실거래가격 등기의무사항에 포함(부동산등기법 개정)

․거래 투명성 확보 위해 실거래가격 온라인상 일반 공개

  -단, 개인 신상 자료 보호 장치 강구



5. 토지투기 방지


5-1 개발이익 환수

․현행 국토의계획및이용에관한법률상의 기반시설연동제를 보완해서 개발지와 주변지의 개발이익을 기반시설부담금으로 환수함.


5-2 농지대토 양도소득세 비과세 철폐

․‘3년 이상 8년 미만 농지’보상 후 대체농지 취득시 양도소득세 비과세를 과세로 전환

․공공용지 보상의 부재지주는 현금에서 채권지급 의무화


5-3 토지거래 철저한 사후관리

․허가받은 대로 농지나 산림을 경영하지 않는 부재지주에 대해서는 과태료를 중과(500만원 이하→취득세액의 5배 이하)

  ※공시지가의 10%까지 과태료부과 가능

 

*자세한 구체적 내용은 진보정치연구소 홈페이지 자료실 참조

http://policy.kdlp.org/bbs/view.php?id=0403&page=1&sn1=&divpage=1&sn=off&ss=on&sc=on&select_arrange=headnum&desc=asc&no=96 

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민주노동당의 주거공공성 강화정책, 2005. 7. 11

민주노동당의 주거공공성 강화정책

민주노동당 정책위원회 2005. 7. 11



I. 주택 및 토지의 소유-공급구조 개혁: 강력한 토지공개념 실현


택지소유상한제 실시, 토지초과이득세 실시

▫ 헌법재판소의 헌법불합치 판정에서의 규제 취지 인정을 고려.

▫ 법적 ‘규제방법의 적정성’, ‘침해의 최소성’, ‘법익의 균형성’ 등을 보완하여 재제정 또는 헌법 개정을 추진.


개발이익환수제도 완성

▫ 개발이익의 측정기준과 방법, 환수 방법, 측정과 환수 주체, 주체의 권한과 책임 등을 제도의 취지에 맞도록 정함.


토지기본법 제정, 주거기본법 제정

기본법 제정으로 중앙정부와 지방정부의 공공주택 의무공급에 관한 사항을 명시.

토지선매제, 토지․주택비축제, 주택거래허가제 등을 정책수단으로 시행할 수 있도록 함.


정책담당 조직 위상재고, 주거정책 관련 예산독립

▫ 주택정책을 담당하고 있는 조직의 권한과 책임을 경기조절 정책과 정치적 영역으로부터 독립

▫ 주택, 토지, 도시국의 조직기능과 위상 재고, 예산결정에의 종속에서 독립 등을 고려함.



II. 공공주택정책: 국민임대주택 200만호 공급


공공택지 전량을 공공주택에 공급

▫ 지자체, 주택공사, 토지공사 등에 의하여 공급되는 공공택지를 민간주택지로 분양하는 것을 금지하고 전량 공공(임대)주택 택지로 전용함.


공공주택 공급량 배가, 단지․평면 형태 다양화

▫ 국민임대주택과 병행하여 약 1:1 비율로 공급되는 민간분양 택지를 공공주택 용지로 전환하면 계획량의 200%를 공급함.

▫ 공공주택 입주자의 가족구성과 생활형태에 적합한 평형으로 다양화하고 생태․공동체 문화를 반영한 중․저층단지 형태 도입


임대주택 임대료, 관리비 산정 기준 전환

▫ 공공임대주택의 임대료와 관리비 산정방식을 입주자의 경제적 능력을 기준으로 계산하도록 전환.

▫ 임대기간초과 입주자의 퇴거 기준을 조정하여 기간초과자라도 적절한 부담으로 계속 주거할 수 있도록 함.


매입임대주택 공급수량 전폭적 확대

▫ 공공주택 건설 사업과 견줄만한 비중으로 수량을 확대

▫ 주택에 대한 공공소유 비율을 획기적으로 늘이고 새로운 택지 개발로 인한 환경파괴와 자연손실을 최소화할 수 있는 정책임.



III. 사회적 약자의 주거권 보장


강제철거 금지, 대체주거지 제공 의무화

▫ 공공 및 민간 개발사업에서 세입자를 포함한 거주인 주택의 강제철거와 강제이주를 금지하는 최소한의 주거권 보장수단

▫ 이주대상자에 대한 사업주체의 대체주거지 제공 의무를 명시


수복형 및 순환형 정비방식의 도입

▫ 전면철거 재개발 사업의 완료 후 분양되는 주택에 대한 투기를 원천적으로 차단하는 효과가 있음.

▫ 해당지역 세입자를 포함한 거주민들의 의사결정 참여통로 마련

▫ 전면철거 방식을 극히 일부로 제한할 것.


사회적,경제적,신체적 약자에 대한 적절한 공공주택 우선 공급

▫ 장애인, 극빈계층, 아동․청소년․노인가구, 이주노동자 등 자력으로 주거를 해결하기 어려운 모든 사회적 약자 우선대상

▫ 입주자가 불편함이 없이 일상생활을 영위할 수 있는 형태의 공공주택을 그들이 충분히 감당할 수 있는 수준의 비용으로 공급

 

 

* 자세한 구체적 내용은 다음을 참조

http://policy.kdlp.org/bbs/view.php?id=0403&page=1&sn1=&divpage=1&sn=off&ss=on&sc=on&select_arrange=headnum&desc=asc&no=95

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국공유지를 확대하고 공공주택을 늘려야 한다

 

토지정의시민연대 정책토론회 토론문 2005. 7. 14


국공유지를 확대하고 공공주택을 늘려야 한다


장상환(진보정치연구소장, 경상대 경제학과 교수)




Ⅰ. 박창수 위원의 발표에 대한 의견


1. 지대 조세제에 대하여


지대조세제는 비현실적이다. 산업 침체를 부동산 투기 탓으로 돌리는 것은 팽창하고 있는 경제의 작은 한 가지 면을 현실에 비해 지나치게 확대 해석한 것이다. 부동산투기는 말썽일 수 있지만 심한 경기 침체는 토지가격이 폭등하지 않은 나라에서도 있었다.

지대를 전부 세금으로 환수하는 것은 그리 쉽지 않다. 왜냐하면 지주들만이 사회 발전의 유일한 수동적 수혜자가 아니기 때문이다. 성장하는 회사의 주주, 기술적 발전에 의해 생산성이 향상된 노동자, 국가가 번성함에 따라 실질소득이 올라가는 소비자, 이 모든 사람들 역시 사회 진보의 수혜자들이다. 좋은 위치의 땅을 가진 지에게 돌아가는 불로소득은 다른 여러 형태로 우리 모두도 누리게 된다. 지대뿐만이 아니라 모든 불로소득 역시 문제가 된다. 불로소득은 확실히 심각한 문제이기는 하지만 토지소유만을 가지고는 이 문제를 적절히 다룰 수 없다.

지대를 전부 세금으로 환수한다면 토지를 사적으로 소유하고 있을 이유가 없다. 토지소유자는 정부에 대해 토지를 수용해주기를 요청할 것이다. 여기에 대해서 정부는 적절한 보상을 하고 수용해야 한다. 사유재산권을 침해하지 않는다고 이야기하기 때문이다. 어떤 수준에서 보상할 것인가가 분명치 않다.  


2. 부동산문제에 대한 토지정의시민연대의 단기․중기대책: 지대조세제의 점진적 적용방안에 대한 의견


첫째, 토지보유세를 올리고 건물분 재산세를 낮추자는 의견에 동의한다.

다만 토지와 건물분 재산가액을 어떻게 정확하게 책정할 것인가 하는 문제가 있다. 그리고 세율 격차를 어떻게 할 것인가, 2대1인가 3대1인가 6대1인가, 시간을 두고 격차를 크게 할 것인가 하는 문제도 있다. 실무적인 안에 대해 충분한 검토를 했는지 묻고 싶다.   


둘째, 부동산 보유세를 올리고 부동산 거래세를 낮추어 현 정부 임기 내 부동산 보유세 실효세율 1%를 추진하고, 종합부동산세 부과기준을 기준시가 9억원에서 6억원 이하로 조정하고 종합부동산세 인상 상한선을 전년대비 150%로 하는 것을 폐지하는 안에 대해서도 원칙적으로 동의한다.


그러나 부동산보유세율을 토지와 주택을 합쳐서 부과할 경우 투기적인 가격상승이 없는 곳에서도 상당한 부담이 예상된다. 미국의 경우 부동산세율이 1-2%로 높은데 이것이 일종의 자본이익과세의 효과가 있다고 할 수 있다. 그런데 지대조세제의 철학을 도입한다면 주택과 건물에 대한 세율은 토지에 대한 세율에 비해 낮게 해줘야 하는 것이 아니겠는가? 


셋째, 토지보유세를 올려서 2017년까지 토지보유세 실효세율을 3%로 강화하고 부가가치세, 근로소득세, 법인세를 내린다고 하는 데는 동의하기 어렵다.

우선 토지보유세율이 너무 높다. 투기이익이 없는 곳에서도 부담이 된다. 예컨대 농지의 경우 200평당 한 마지기 지가가 평균 8백만원가량 하므로 토지보유세가 연간 24만원이나 되는데 현재의 농지 임차료가 200평당 평균 16만원에 불과하다. 지주이든 자작농민이든 감당하기 어렵다. 농지의 경우 임대한 지주는 임차농민으로부터 받은 임차료의 전부에 더 보태서 토지보유세로 납부해야 하는가.  


넷째, 판교 등 공공택지정책의 대안으로 ‘토지공공임대-건물민간분양’ 방식을 제시했다.

토지공공임대는 토지를 공유로 유지하는 점에서 동의한다. 그러나 “공공임대주택은 나름대로 부작용도 있다. 건설업체는 주택을 지어 발주처인 정부 또는 공사에 납품하므로 주택 수요자보다는 공사 발주처에 신경을 쓴다. 입주자도 자기 집이 아니므로 알뜰하게 사용하지 않게 된다. 정부나 공사의 권한이 커지면 비능률과 부정부패의 가능성도 커진다”고 하는데 동의하기 어렵다. 박 위원이 말하는 지대조세를 제대로 계산하여 징수하는 행위가 바로 정부의 핵심적 업무이기 때문이다. 

왜 건물민간분양방식이어야 하는지 이유를 충분히 납득하기 어렵다. 공기업인 주택공사를 통해서 공공주택을 많이 공급하는 것이 우선적으로 필요한 것이 아닐까. 싱가포르의 사례를 보면 저소득층에 대해서 우선적으로 공공주택을 분양 또는 임대하고 이것이 어느 정도 달성된 후에는 중산층 이상에 대해서도 공공주택을 공급했다. 주택개발청에서 공공주택을 지어 분양하고 이사 갈 경우 개별적 거래를 불허하고 주택개발청에 되팔도록 함으로서 투기를 원천적으로 차단한 성과를 참조할 수 있다.  

따라서 공영개발 택지의 대부분은 공기업인 주택공사에서 공공주택을 건립하고, 택지의 일부만 민간건설업체에 장기 임대하는 것이 타당할 것이다.


다섯째, 행정도시․기업도시의 대안으로서 토지공공임대․지대환수제를 제시했다. 토지공공임대에는 동의한다. 지대환수제에 대해서는 위의 건물민간분양 방식에서와 같은 이유로 공공주택이 중심이어야 할 것이다.

상업 건물에 대해서는 지대를 환수하는데 있어서 영업권을 어떻게 평가할 것인가가 중요한 문제가 될 것이다. 현재는 공공용지 수용에 대해 보상하는데 영업권도 보상하고 있다. 영업권 가운데 업자의 특수한 능력에 의해서 이루어진 것과 위치의 유리함으로 형성된 것이 있을 것인데 이것을 정확하게 평가하는 방법이 마련되어야 할 것이다.      


Ⅱ. 김윤상 교수 발표에 대한 의견


첫째, 부동산 문제의 핵심은 토지에서 생기는 불로소득이라는 진단에 동의한다.

국토보유세를 “매입지가의 원리금을 보장하는 동시에, 그 이상(이하의) 토지가치는 환수(보상)하는 토지보유세”로 정의하고 있다.


둘째, 주택구입가격에 대한 이자를 공제하기 위한 지가는 방식 1과 같이 현 토지소유자가 매입한 시전의 지가를 기초로 하되 전국 평균 지가상승률 내지 인플레이션율을 고려하여 제도 도입당시의 지가를 환산하는 것이 적절할 것이다. 개발제한구역의 지정 등으로 지대가 하락할 경우 보상하는 것은 당연하다. 


셋째, 종합부동산세는 불로소득 환수를 충분히 할 수 없고 부유세 성격이 강하므로 존치하는 것이 적절할 것이다. 양도소득세를 존치하는 것도 동의한다.


그런데 다음과 같은 의문점이 있다.

첫째, 김윤상 교수가 말하는 불로소득에는 이자가 포함되는가? 하는 점이다. 불로소득에 이자가 포함되지 않다고 한다면 투기적 이익이 존재하지 않으면 국토보유세는 전혀 징수할 수 없는 것인가?   


둘째, 김윤상교수는 “시장친화적이고 사유재산을 침해해서는 안된다”고 했다. 그러면 국공유지 보유를 확대하는 것은 시장친화적인 것으로 보지 않을 터인데 국공유지 보유 확대에 대해서는 어떻게 생각하는가


셋째, 김윤상교수가 말하는 국토보유세와 박창수 위원이 말하는 지대조세의 차이는 무엇인가? 국토보유세는 투기적 이익만을 환수하기 위한 잠정적인 세제이고 지대조세는 모든 지대를 환수하는 세제인가?


넷째, 국토보유세의 과표를 토지임대가치(즉 지대) — 매입지가에 대한 이자로 했는데 투기적 가치는 현실 토지임대가치에 포함되지 않는 것이 보통이다. 박창수 위원이 발제문에서도 인용했듯이 2005년 6월 17일 국민은행이 내놓은 ‘주간 아파트 가격 동향조사’에 따르면 6월 13일 현재 서울의 매매가 대비 전세금 비율은 47.7%로, 이는 국민은행이 통계를 작성하기 시작한 1998년 12월 이후 가장 낮은 수치이다. 집값상승이 본격화되기 전인 2001년 12월의 63.4%보다는 무려 15.7%포인트 낮은 것이다. 그만큼 기대 가치상승분이 커졌다는 이야기이다.

현재의 지가는 현재부터 미래에 걸쳐서 받을 지대총액을 현재의 이자율로 계산하여 현재가치로 평가한 것에다 기대 가치상승분을 보탠 것이다. 일반적으로 말하는 투기적 이익이란 곧 기대 가치상승분을 의미한다. 국토보유세는 매입지가에 대한 이자를 공제해주기 때문에 정상적인 지대에 대해서는 전혀 과세하지 않는 결과가 될 것이다. 

과표를 김윤상교수처럼 정할 경우, 토지임대가치(즉 지대)를 공시지대로 하게 되면 현실에서 통용되는 임대료 보다는 대체로 낮아지게 될 터인데 그렇게 되면 기대 가치상승분은 전혀 과세대상으로 포착할 수 없게 된다. 김교수가 말하는 공시지대는 토지임대가치(즉 지대)를 현실에서 통용되는 임대료로 할 것인가, 아니면 현실 지가(투기적 이익이 포함되어 있다)를 현실 이자율로 평가한 것을 지대로 할 것인가.

따라서 국토보유세를 원래 취지대로 부과할 수 있는 현실적인 대안은 투기적 지가(=현재의 지가 - 현재의 지대로 자본환원한 이론 지가)를 과세표준으로 하는 것이 적절하지 않을까?



Ⅲ. 대안적 부동산정책


그동안 부동산 투기가 창궐한 배경을 간추리면 부동산의 공공적 성격이 후퇴하고 투기적 소유가 보장되어온 것, 임차인의 권리에 비해 토지・주택 소유자의 힘이 지나치게 강력했던 것, 서울과 수도권에 인구 집중이 과도하게 이루어진 것 등을 들 수 있다. 따라서 부동산 투기 해소방안도 이 문제들의 해결에 집중되어야 한다. 2002년부터 십여 차례에 걸쳐 정부가 발표한 부동산시장 안정 대책은 신도시 건설이나 주택금융 확대를 통해 공급을 확대하는 것과 투기꾼에 대한 단속과 부동산 이익에 대한 조세징수를 확대하는 것이었다. 그러나 이것은 일시적인 효과뿐이었다. 부동산투기 발생의 근본적인 원인을 제거하는 것은 경기 침체를 초래한다거나 사유재산권을 침해하는 것이라는 구실로 회피해왔다.


그동안 민주노동당은 임차료 인상 억제, 임차기간 보장, 세입자 보증금 보장 등 임차자의 권리 보호에 정책의 중점을 두어왔다. 그러나 이것만으로는 부동산투기를 막는데 너무나 미흡하다. 더욱 강력한 ‘토지․주택 공개념’을 도입해야 부동산투기를 막고 국민들의 주거를 안정시킬 수 있다. 그 큰 방향은 투기적 수요를 억제하는 것과 토지와 주택의 공공적 공급을 확대하는 것이다.


1. 투기적 수요 억제정책


1가구 1주택 이외 주택 소유 금지, 분양권 전매 금지

모든 양도 차익에 대한 80% 이상 환수


투기적 수요를 억제하기 위해서는 재산세와 종합토지세의 과제표준 현실화 등을 통한 세금 징수 강화는 물론 시행해야 하지만 이것만으로는 한계가 있다. 개인이 소유할 수 있는 주택수를 제한해야 한다. 1가구 1주택만 소유를 허용하고, 2주택이상의 소유를 금지해야 한다. 신규 분양은 무주택자에게만 허용해야 한다. 주택 분양권 전매 금지를 일부 투기지역에서만이 아니라 전국적으로 전면적으로 시행해야 한다. 임대사업자 등록을 의무화하고 세제 혜택을 폐지해야 한다. 20호 이상의 공동주택에서 세입자들의 권익을 대표할 수 있도록 입주자(임차인)대표회의의 민주적 구성과 권한을 강화해야 한다. 


나아가서 서울과 수도권 과다 집중문제를 해소해야 부동산 투기문제를 해결할 수 있다. 서울, 강남의 부동산투기를 해소하는 문제이다. 서울과 수도권에 전체인구의 절반 가까이가 집중되어 있는 사례는 세계적으로 드물다. 서울은 소수의 부동산투기에게는 천국이지만 다수 시민들은 높은 집값과 환경오염으로 큰 고통을 당한다. 중앙집권적 정치행정체제를 지방분권으로 전환하고 중앙정부의 주요 부속기관들을 각 지방으로 이전해야 한다. 이와 관련하여 재정경제부는 고교평준화가 학부모들이 학원이 밀집한 강남으로의 이주하려는 동기를 강화하였으므로 자립형 사립고의 도입으로 부유층들의 질 좋은 자녀교육 욕구를 충족시키는 것이 강남과열을 완화시키는데 도움이 된다고 주장하고 있고, 강남의 부유층 주민들이 이에 동조하고 있다. 그러나 이것은 근거가 박약하고 나아가서 공교육체제를 더욱 약화시킬 위험성이 있다. 오히려 국립대학교를 통합하는 등의 방법으로 대학의 서열화를 타파하여 서울 집중을 막아야 한다.


2. 공공중심의 주택 공급정책


1) 공공주택 공급 확대


한국에서는 국공유지면적 비율은 대단히 낮고 그것도 오지에 있는 깊은 산 등에 집중되어 있고, 도시 시가지에서 국공유지는 거의 없는 편이다. 1980년대 말의 지가폭등 사태를 겪으면서 국가도 총자본의 입장에서 토지공개념 도입 등 토지투기 억제정책을 폈지만 토지소유자의 저항으로 실효성을 거두지 못했다.1) 토지수용제도가 있지만 토지수용 후 매각절차를 밟음으로써 토지공유제를 위한 제도로 기능하지 못하고 있을 뿐만 아니라 매각 차익을 획득하는 수단으로 변질 운용되어 왔다.

도시지역에서 국공유지를 확대해야 한다. 신규로 조성되는 주택지는 장기 임대하여 투기적 거래를 원천적으로 봉쇄해야 한다. 토지소유에 대한 공적 통제의 필요성은 토지가 갖는 경제적 특성과 함께 현대적 공공복리를 중시하는 헌법상 이념에서 도출된다.2) 토지수용법을 토지공유제의 제도적 기초가 될 수 있도록 개선해야 한다. 특히 수용토지의 공급관련 규정에서 불가피한 경우를 제외하고는 매각을 제한하는 동시에 토지공유에 기초한 장기임대제를 채택해야 한다.


그동안의 공공주택 공급도 영구임대주택과 50년 임대주택은 전체 주택재고의 2%에 불과하여 선진국의 10-20%에 비해 매우 낮다. 공공임대주택정책은 입주대상자들의 경제생활권과 유리된 물량중심의 공급정책에서 벗어나지 못했고 정부의 재정분담금도 낮았고, 일정기간 후 분양조건의 민간건설업체 공급 임대주택 비율이 높았다. 진정한 공공임대주택을 선진국 수준으로 크게 늘려야 한다.

싱가포르 주택정책처럼 주택공사가 주체가 되어 국공유지를 확충한다. 국공유지로 수용할 경우 보상지가는 현재의 지대를 기초로 이론적 지가로 보상하고 투기적 가격상승분은 보상하지 않는다. 공공주택을 건설, 분양 또는 임대하고 공공주택 구입자가 이사할 경우 주택공사가 재매입권을 가지도록 한다. 저소득층에게 우선 공급하되 중산층을 위한 공공주택도 충분히 건설한다.


민간건설업자가 건설한 주택의 경우 소규모 주택을 중심으로 점차적으로 공공주택으로 전환한다.


재개발사업을 할 경우 공영개발을 원칙으로 해야 한다. 재개발지역의 자가 소유자와 세입자에 대한 합리적 주택공급기준을 마련해야 한다. 예컨대 주택공급가격은 자가 소유자의 경우 순 건축비에서 할인된 가격으로 공급하되 선매수권제도를 도입하고, 세입자에 대해서는 공공분양주택의 우선 입주권을 부여하거나 장기공공임대주택을 공급하도록 해야 한다.

 

2) 민간주택에 대한 규제 강화


주택가격 거품을 빼기 위해 선분양제도를 건축 후 분양제도로 전환해야 한다.

투기를 조장한 분양가 자율화를 폐지하고 분양가 공개와 함께 원가연동분양가제도, 즉 분양가 허가제를 실시해야 한다. 건설교통부는 2004년 2월 12일 대통령에 대한 새해 업무보고에서 공공택지 공급가격의 총액과 평당 가격의 공고를 의무화하되 80% 이상의 주택을 건립하는 민간업체의 분양원가 공개는 민간자율에 맡긴다고 했다. 그러나 공공택지 공급가격은 현재 이미 공개되고 있는 것이다. 또 공공택지 시세차익 환수를 위한 채권 경쟁입찰제를 도입하겠다고 하지만 이것은 아파트 분양가를 상승시킬 가능성이 크다. 「소비자를 위한 시민의 모임」이 2004년 2월에 분양되는 1차 서울 동시분양 5개 아파트 분양가격을 평가한 결과 건축비가 건설교통부의 원가계산 기준보다 1백80∼3백62%나 높게 책정돼 있는 것으로 조사됐다.   


부동산거래와 관련된 정보가 정확하고 투명하게 관리되어야 한다. 우선 부동산실명제를 강화해야 한다. 1995년부터 부동산실명제가 실시되었지만 종중(宗中)재산 및 배우자의 재산에 대해서는 명의신탁 금지의 예외를 인정하는 등 예외조항이 많고, 임직원 등의 명의로 신탁돼 있는 기업의 비업무용 부동산은 토지규모에 관계없이 유예기간에 업무용으로 실명화하면 취득세 중과를 면할 수 있게 되어 실질적 효력이 약화되었다. 부동산거래의 실제가격이 등록되어야 한다.



<참고> 민주노동당의 주택정책


2004년 제 17대 국회의원 총선거 주택정책공약


▣ 주택을 투기 대상에서 생존 사회적 생활의 기초공간을 사용하도록 촉진하는 실사용자 중심의 주택정책

① 부동산 투기를 사전에 규제할 수 있는 적극적 투기 억제를 위해 분양권 전매금지를 전국에서 실시

② 2천만 세입자들의 주거비 부담을 낮추기 위해 주택 임대료 인상을 5%로 제한하는 등 세입자 보호대책 마련

③ 원가연동 분양제도를 도입하여 불안정한 분양가를 안정시키고 주택 빈부격차 문제를 해소

▣ 누구나 주거비 걱정 없이 살 수 있도록 주택 관련 복지정책 수립

④ 토지 수용제를 개선하여 공유지와 공공임대주택을 확대 - 토지 장기임대제도 및 토지 선매권제도 도입

⑤ 주거 빈곤가구에 대한 주거환경개선 대책

⑥ 저소득층에 대한 주거비 보조 확대 및 임대주택 확충으로 주거안정 보장

⑦ 국민주택기금의 확충과 올바른 운용으로 진정한 주거안정기금으로 전환

 

민주노동당 주거정책 기본방향(2005. 7. 11)

 

1. 주택 및 토지의 소유 공급구조 개혁: ‘강력한 토지공개념’ 실현

 - 택지소유 상한제, 토지초과이득세의 부활

 - 개발이익 환수제 실행

 - 토지기본법, 주거기본법의 제정

 - 경제, 정치적 행위영역에서의 주택 토지정책 독립

2. 공공주택 보장: 국민임대주택 200만호로 공급 확대

 - 공공택지는 전량 공공주택 건설로 활용

 - 공공임대주택 200만호 공급과 주택․단지 형태의 다양화 - 장기임대주택 비율을 2.4%에서 18%로. 200만호 건설소요 재정은 157조원으로 추계.

 - 공공주택의 임대료 관리비 산정방식의 기준 변화

 - 신축 매입 임대주택의 대폭 확대

3. 사회적 약자에 대한 주거권의 보장

 - 강제 철거 금지 및 대체 주거지 제공 의무화

 - 사회적 경제적 신체적 약자에 대한 적절한 공공주택 공급

 - 공공 주도의 전면철거형 재건축 재개발 사업 제한 - 수복형 순환형 정비방식


<참고> 싱가포르 주택정책


싱가포르 주택정책의 특징은 크게 네 가지로 규정할 수 있다.

첫째, 철저한 공공주택정책,

둘째, 선저소득층 후중산층 중심의 소득계층별 주택공급정책,

셋째, 주택개발청(Housing Development Board)과 같은 법적 경제적 힘을 갖춘 주택전담기구에 의한 주거와 관련된 모든 업무의 총괄,

넷째, 체계적인 주택금융제도의 구축 등이다(전정식, 1992)  


싱가포르 주택은 크게 세 가지 종류로 나누어진다.

주택개발청(Housing Development Board) 주택- 싱가포르를 대표하는 가장 보편적인 주거 형태이다. 싱가포르는 국공유지가 67%에 달하고 이를 배경으로 공공집단 아파트 위주로 주택을 건설했다. 싱가포르 전체 주택의 80%이상이 HDB Flat으로 되어 있고 대다수 국민이 HDB에 살고 있다. HDB Flat은 싱가폴 주택 정책의 핵심이며 정부가 직접 집을 지은 후 임대,분양하며 엄격하게 사후 관리를 한다. HDB를 정부로부터 직접 분양․임대받는 것은 원칙적으로 시민권자나 영주권자만 가능하며 외국인은 일정기간이 경과한 HDB를 집주인으로부터  제한적으로 임대 받을 수 있다. HDB의 임대료는 콘도의 70%주준으로 저렴한 편이다.

Condo - Condo는 HDB와 같이 고층 건물이며 싱가포르 전체 주택 중 Condo가 차지하는 비율은 약 7-8% 정도 된다. Condo가 HDB와 다른 점은 내부에 수영장, 테니스장 등의 시설이 있다는 것이며 HDB보다 임대료가 비싸지만 외국인도 자유롭게 빌려 살 수 있다.

Private Apt - HDB 다음으로 보편적 주거형태인 일반주택은 싱가포르 전체 주택중 약10-12% 정도를 차지하고 있으며, 대부분 3-5세대 또는 5-10세대의 가구가 살수 있는 건물로 지어져 있다. 일반주택의 임대료는 HDB와 Condo의 중간정도이다. 외국인도 자유롭게 빌려 살 수 있다.


참고문헌


국토연구원, 1980, ꡔ각국의 주택정책ꡕ

장상환, 2004, “해방후 한국자본주의 발전과 부동산투기”, ꡔ역사비평ꡕ 2004년 봄

전정식, 1992, "싱가포르 주택정택의 정치경제학", ꡔ경제와 사회ꡕ 16호, 한국산업사회연구회.

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싱가포르 모델의 공공주택 정책으로 전환해야

싱가포르 모델의 공공주택 정책으로 전환해야


장 상 환(진보정치연구소장, 경제학)


부동산 투기가 우리 경제와 사회를 위기에 내모는 정도에까지 이르렀다. 이제 토지와 주택은 투기적 이익을 올릴 수 있는 투자의 대상에서 제외하도록 해야 한다. 그러나 이 문제를 부동산세제 강화로 해결하는 것은 한계가 분명하다. 조세로 투기적 이익을 완전히 환수하는 것은 논리적으로뿐만 아니라 행정기술 상으로도 불가능하기 때문이다. 이제는 부동산 정책 대응이 소유 문제로까지 나아가야 한다. 요컨대 토지와 주택을 기본적으로 공공부문이 소유하고 실수요자가 보유하거나 장기 임차하여 사용하는 체제가 갖추어져야 한다.  


최근의 부동산 투기 심화에는 민간 주택건설업체들의 과도한 분양가 인상도 한 몫 했다. 고급 자재를 쓴다는 명목으로 인근 아파트 시세보다 분양가를 훨씬 더 높여서 기존 아파트 가격까지 올리는 행태를 보였다. 최근 포스코 건설은 주상복합건물의 분양가를 평당 3450만원으로 책정했다가 여론이 나빠지고 지자체에서 인하를 권고하자 평당 500만원을 내려서 100평 아파트의 분양가를 5억원이나 낮췄다. 이런 일은 전국 각지에서 벌어지고 있다. 경북 포항시는 7월 14일에 장성동 재건축아파트의 분양가격이 한 달 전에 분양된 다른 아파트보다 평당 100만원이상 올랐다며 분양승인 신청가격보다 68만원을 내릴 것을 권고했고, 시공 업체는 이를 수용할 수밖에 없었다. 업체로서는 올린 근거가 분명하다면 수용하지 않았을 것이고 시에서도 업체보고 손해보라고 할 수는 없었을 것이다.


이렇게 주택공급의 주도권을 민간 업체에 맡겨두면 부당한 부동산 가격 상승을 막을 수가 없다. 분양가 원가연동제나 원가공개제도를 시행해도 건설업체들이 갖가지 명목으로 원가가 올랐다고 억지를 부릴 수 있기 때문이다. 주택 공급의 주도권을 공공부문이 가지고 있어야 민간 자본의 투기적 행위를 견제할 수 있다. 우리가 참고할 수 있는 가장 좋은 선례는 싱가포르의 공공주택 정책이다. 싱가포르 주택정책의 특징은 크게 네 가지로 요약할 수 있다. 철저한 공공주택정책; 선저소득층 후중산층의 소득계층별 주택공급정책, 주택개발청(Housing Development Board)과 같은 법적 경제적 힘을 갖춘 주택전담기구에 의한 주거관련업무의 총괄; 체계적인 주택금융제도의 구축 등이다(전정식, "싱가포르 주택정택의 정치경제학", ꡔ경제와 사회ꡕ 16호, 1992).  

 

싱가포르 주택은 크게 세 가지 종류로 나누어진다. 첫째, 주택개발청 주택(Housing Development Board flat)은 싱가포르를 대표하는 가장 보편적인 주거 형태이다. 싱가포르는 국공유지를 67%까지 확대하면서 공공집단 아파트 위주로 주택을 건설하여 전체 주택의 80% 이상이 공공주택으로 되어 있다. 전체 주택 건설물량 중 매년 약 95% 정도를 공공부문에서 지원해주고 있으며 이를 주택개발청이 전담하고 있다. 초기에는 중산층 이상을 대상으로 하고 고급 아파트 부문은 민간건설부문에 맡겼으나 1973년 이후에는 그 부분도 공공부문으로 흡수하여 주택개발청에서 담당하고 있다. 주택개발청은 수요자의 소득수준에 맞는 주택을 공급하고 언제든지 소득수준이 상승하면 그 수준에 맞는 새로운 아파트를 구입할 수 있도록 해준다. 월평균소득 4,000 싱가포르달러 이하의 계층에 대해서는 임대주택을 제공한다. 월평균소득 4000달러 이상이어야 방 세 이상 규모의 주택을 분양받을 수 있다. 공공주택 구입자가 이사할 경우에는 주택개발청이 환매권을 가진다. 그러므로 주택을 대상으로 한 투기는 원천적으로 불가능한 것이다. 공공주택 입주자는 주택가격의 80%까지 주택개발청으로부터 최장 20년 기간으로 대출을 받을 수 있다. 또한 주택구입자는 부족한 재원조달과 주택개발청 대출금에 대한 원금, 이자 상환을 위해 중앙준비기금(Central Provident Fund, CPF)으로부터 적립자금을 인출할 수 있다. 중앙준비기금은 1955년 7월에 설립된 노후생계보장제도이면서 동시에 주택금융조달기구이다. 중앙준비기금은 법령에 따라 노동자와 고용주로부터 월급여의 일정 비율을 강제로 징수하여 재원을 조달하고 근로자의 안정된 생활 보장을 위한 재산형성 역할을 한다. 주택을 분양받은 노동자는 바로 이 기구에서 자신이 그동안 조성한 자원을 주택구입과 대부상환금을 위해 사용할 수 있다. 둘째, 콘도(Condo)는 공공주택과 같이 아파트이나 시설이 고급이고 임대료가 더 비싼 편이며, 전체 주택 중 차지하는 비중은 약 7-8% 정도이다. 셋째, 5-10세대의 연립주택 형태인 일반주택(Private Apt)은 공공주택 다음으로 보편적 주거형태로서 전체 주택 중 약 10-12% 정도를 차지한다.


싱가포르는 인구가 400만명도 되지 않는 도시국가이고 국토가 좁아서 어쩔 수 없이 그랬던 것이 아니냐, 한국은 사정이 다르다고 생각할지 모른다. 그러나 우리나라도 국토 가운데 산림을 빼고 또 식량안보를 위해 일정한 규모의 농경지를 보존해야 한다면 주택용지로 사용할 수 있는 면적은 제한되어 있다. 그리고 싱가포르는 주택이 모자랄 때 공공주택을 공급하기 시작하여 주도권을 가질 수 있었는데 지금 한국은 이미 주택보급률이 100%를 넘었고 민간주택이 지배적인 위치를 차지하고 있는데 공공주택 중심으로 가는 것이 가능할까 하는 의문이 제기될 수 있다. 그러나 현재 자 가보유율은 농촌지역을 제외하고 수도권 도시에서는 자가 보유율이 아직 40-50% 정도로 낮다. 따라서 자가 보유에 대한 수요가 있는데 부유층들이 다가구를 소유하면서 집값과 임대료를 올리는 상황이므로 공공주택을 확대 공급하여 이러한 수요에 부응할 필요가 있는 것이다. 필요한 경우 민간건설업자가 건설한 주택을 점차적으로 공공부문이 인수하여 서 공공주택으로 전환할 수 있다. 또한 현재 한국의 주거 사정은 1인당 주거면적이 6.1평으로 선진국의 12평 내외의 절반에 불과하여 주택의 질 개선의 요구가 높으므로 공공주택 확대를 통해 이것을 빠른 시일 내에 해결해야 한다.    

  

공공주택 확충은 우선은 저소득층의 주거문제 해결에 주력하면서 중산층을 위한 주택도 공급해야 할 것이다. 2000년 인구주택 센서스에 의하면 전국 1천4백31만2천가구 중 23.1%인 3백30만6천가구가 최저 주거기준에 미치지 못하는 것으로 나타났다. 이들을 위한 영구임대주택과 장기임대주택은 전체 주택재고의 2%에 불과하여 선진국의 10-20%에 비해 매우 낮다. 국민임대주택은 입주대상자들의 경제생활권과 유리된 물량중심의 공급정책에서 벗어나지 못했고 정부의 재정분담금도 낮고, 일정기간 후 분양조건의 민간건설업체 공급 임대주택 비율이 높다. 따라서 진정한 공공주택을 선진국 수준으로 크게 늘려서 이러한 무주택자들의 수요에 부응해야 하는 것이다.  


판교개발은 본격적인 공공주택 공급의 시작이 되어야 할 것이다. 공영개발을 한다고 하면서도 택지를 민간에게 임대하여 민간건설업체가 주택을 지어서 분양하는 반쪽짜리 공영개발이 아니라 주택공사가 공공주택을 지어 환매조건으로 분양하거나 임대하도록 해야 할 것이다. 리고 재개발사업의 경우에도 공영개발을 통해 공공주택을 공급해야 한다. 주택공급가격은 자가 소유자의 경우 순 건축비에서 할인된 가격으로 공급하되 선매수권제도를 도입하고, 세입자에 대해서는 공공분양주택의 우선 입주권을 부여하거나 장기공공임대주택을 공급하도록 해야 한다. 한편 민간 건설업체가 분양하는 주택의 경우에도 원가 공개, 무주택자에게만 분양 허용, 분양권 전매 금지 등으로 부당한 가격 인상과 투기적 수요를 막아서 상당한 정도로 공공성을 갖도록 해야 할 것이다.  


공공주택을 대량 공급하는 데는 물론 대규모 공공자금이 필요하다. 이것은 현재 매년 20조원씩 증가하고 있고 2004년 현재 219조원에 달하는 연금기금의 일부분을 공공주택채권을 발행하여 조달할 수 있다.


토지․주택시장의 주도권을 민간에 맡겨두는 한 부동산 투기는 언제 재발할지 모른다. 투기를 원천적으로 막을 수 있는 실거주자의 주택 보유, 공공주택 주도 등 진정한 토지․주택 공개념을 확립하는 것은 시대적 과제이다.  

 

진보정치연구소 새세상의 창 2005. 7. 26  

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1가구 1주택 정책이 필요하다

1가구 1주택 정책이 필요하다

 

 

 

최근 토지 주택 가격이 급등한 것은 토지 주택이 가진 특성에다가 투기적 수요가 작용했기 때문이다.

 

지난 7월 1일 이주성 국세청장은 “최근 강남지역 재건축 아파트 등 부동산가격 급등지역 9개 단지의 2000년 이후 2005년 6월까지 아파트 거래동향 표본분석 결과 분석대상 아파트의 평균 가격이 2000년 1월 3억7천7백만원에서 2005년 6월 10억6천5백만원으로 2.82배 상승했으며, 같은 기간동안 9개 아파트 단지의 전체 취득건수 총 26,821건 중 3주택 이상 보유세대가 취득한 건수가 15,761건으로 전체 취득건수의 58.8%에 이르는 것으로 분석되었는 바 투기적 가수요가 아파트가격 상승의 원인임을 극명하게 보여주는 것”이라고 밝혔다. 2주택 이상 보유세대가 차지하는 비중은 아마 80%에 달했을 것이다.

 

투기꾼들은 집값을 터무니없이 끌어올려 무주택자를 울린다. 현재 서울의 주택보급률은 100%에 가까운데 무주택자 비율은 40% 이상이다. 

 

토지와 주택은 특수한 상품이다. 자동차를 여러 대 소유한다고 해서, 옷을 여러 벌 가진다고 해서 자동차나 옷값을 터무니없이 올릴 수는 없다. 수요가 늘어나면 곧 증산으로 공급을 늘릴 수 있기 때문이다. 그러나 토지는 배타적 이용의 대상으로서 다른 곳으로 옮겨놓을 수 없고, 인위적으로 늘릴 수 없다는 특성이 있다. 그러므로 사람이 많이 다니는 서울 명동이나 강남의 요지는 임대료와 토지 주택 가격이 비싼 것이다.

 

이러한 상태에서 몇 사람이 토지나 주택을 독점하고 있다면 임대료나 집값을 무리하게 올려도 꼼짝없이 받아들여야 한다.  그런데 세금으로는 투기 이익, 개발이익을 모두 환수할 수 없어 투기적 수요를 막는 데는 한계가 있다. 재산세율을 높인다고 하지만 점진적으로 이루어질 뿐이고, 종합부동산세는 과세기준이 높아서 해당자가 5-6만명에 불과하다. 1인 다주택에 다소 무겁게 부과하는 양도소득세는 투기적 이익의 일부만 과세하는 것이다. 이러니 투기꾼들은 다주택 소유를 통한 투기적 이익 추구를 감행하는 것이다.

 

주택 투기를 원천적으로 막는 방법은 1가구 1주택제도를 통해 주택은 투기적 이익 추구의 대상이 될 수 없도록 하는 것이다. 한나라당 홍준표 의원이 제기한 1인1주택제도는 부유층의 경우 한 가구에서 여러 명이 주택을 소유할 수 있기 때문에 주택에 대한 투기적 수요를 잠재울 수 없다. 


1가구 1주택 제도는 위헌이 아니다

 

1가구 1주택 제도를 도입하는 것은 택지소유 상한을 정하는 것과 유사하다. 그런데 많은 언론에서는 택지소유상한제가 위헌판결을 받았다고 보도하고 있다. 그러나 그 판결내용을 들여다보면 택지소유상한을 정한 것 그 자체가 위헌판경을 받은 것은 아니다.

 

1999년 4월 29일 헌법재판소는 택지소유상한제 위헌소송에 대해 택지소유 상한에 대해 ‘입법 목적 자체, 즉 택지소유 상한이 필요하고 법으로 규정하는 것 자체는 위헌이 아니며, 다만 200평이라는 소유상한과 처분 불이행시 지가의 4-11% 이르는 부담금을 매긴 것이 수단의 적정성과 권리의 최소 침해성을 갖지 못해 입법목적에 비해 침해받는 사익이 과도하기 때문’이라는 이유로 위헌판결을 내렸다.

 

“택지의 사회적 기능, 택지소유권의 사회적 심각성, 도시에서의 택지 및 주택문제의 심각성 등을 종합하여 판단할 때, 택지소유 상한제도 그 자체는 국민이 받아들여야 하는 사회적 제약의 범위를 넘는다고 볼 수 없고, 재산권의 제한을 통하여 공익의 비중과 택지소유 상한제도에 의해 발생하는 토지재산권의 침해 정도 사이에 적정한 비례관계가 성립한다고 보이므로 법익균형성의 요건이 충족되었다고 할 수 있다.”

 

그러나 “소유상한을 지나치게 낮게 책정하는 것은 개인의 자유 실현의 범위를 지나치게 제한하는 것이라고 할 것인데, 소유목적이나 택지의 기능에 따른 예외를 전혀 인정하지 아니한 채 일률적으로 200평으로 소유상한을 제한함으로써 어떠한 경우에도, 어느 누구라도 200평을 초과하는 택지를 취득할 수 없게 한 것은 적정한 택지공급이라고 하는 입법목적을 달성하기 위하여 필요한 정도를 넘는 과도한 제한으로써, 헌법상의 재산권을 과도하게 침해하는 위헌적인 규정이라고 할 수 있다” 또한 소유상한을 초과하는 택지에 대한 처분 및 이용 개발의무를 이행하지 않을 때 부담금을 부과하는 것도 위헌은 아니라고 하였다.

 

다만 ”10년만 지나면 그 부과율이 100%에 달할 수 있도록 아무런 기간의 제한도 없이 매년 택지가격의 4% 내지 11%에 해당하는 부담금을 계속적으로 부과할 수 있도록 하는 것은 짧은 기간 내에 토지재산권을 무상으로 몰수하는 효과를 가져 오는 것이 되어 재산권에 내재하는 사회적 제약에 의하여 허용되는 범위를 넘는 것이다“라고 판시하여 원본 침식 가능성을 고려하지 못한 법제의 기술적인 사항을 문제로 삼은 것이다.   

 

따라서 심각한 부동산투기를 막기 위해서는 국공유지 확대, 공영개발에 의한 공공주택 대량 공급 등 다른 여러 제도와 함께 토지·주택 공개념 정책의 하나로 1가구 1주택 제도, 택지소유 상한제가 도입되어야 할 것이다. 

장상환/  경상대 경제학과 교수

 

진주신문 2005년 07월 25일 (768호)
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