장상환의 행복세상

최근 토지 주택 가격이 급등한 것은 토지 주택이 가진 특성에다가 투기적 수요가 작용했기 때문이다.

지난 7월 1일 이주성 국세청장은 “최근 강남지역 재건축 아파트 등 부동산가격 급등지역 9개 단지의 2000년 이후 2005년 6월까지 아파트 거래동향 표본분석 결과 분석대상 아파트의 평균 가격이 2000년 1월 3억7천7백만원에서 2005년 6월 10억6천5백만원으로 2.82배 상승했으며, 같은 기간동안 9개 아파트 단지의 전체 취득건수 총 26,821건 중 3주택 이상 보유세대가 취득한 건수가 15,761건으로 전체 취득건수의 58.8%에 이르는 것으로 분석되었는 바 투기적 가수요가 아파트가격 상승의 원인임을 극명하게 보여주는 것”이라고 밝혔다. 2주택 이상 보유세대가 차지하는 비중은 아마 80%에 달했을 것이다.

투기꾼들은 집값을 터무니없이 끌어올려 무주택자를 울린다. 현재 서울의 주택보급률은 100%에 가까운데 무주택자 비율은 40% 이상이다. 

토지와 주택은 특수한 상품이다. 자동차를 여러 대 소유한다고 해서, 옷을 여러 벌 가진다고 해서 자동차나 옷값을 터무니없이 올릴 수는 없다. 수요가 늘어나면 곧 증산으로 공급을 늘릴 수 있기 때문이다. 그러나 토지는 배타적 이용의 대상으로서 다른 곳으로 옮겨놓을 수 없고, 인위적으로 늘릴 수 없다는 특성이 있다. 그러므로 사람이 많이 다니는 서울 명동이나 강남의 요지는 임대료와 토지 주택 가격이 비싼 것이다.

이러한 상태에서 몇 사람이 토지나 주택을 독점하고 있다면 임대료나 집값을 무리하게 올려도 꼼짝없이 받아들여야 한다.  그런데 세금으로는 투기 이익, 개발이익을 모두 환수할 수 없어 투기적 수요를 막는 데는 한계가 있다. 재산세율을 높인다고 하지만 점진적으로 이루어질 뿐이고, 종합부동산세는 과세기준이 높아서 해당자가 5-6만명에 불과하다. 1인 다주택에 다소 무겁게 부과하는 양도소득세는 투기적 이익의 일부만 과세하는 것이다. 이러니 투기꾼들은 다주택 소유를 통한 투기적 이익 추구를 감행하는 것이다.

주택 투기를 원천적으로 막는 방법은 1가구 1주택제도를 통해 주택은 투기적 이익 추구의 대상이 될 수 없도록 하는 것이다. 한나라당 홍준표 의원이 제기한 1인1주택제도는 부유층의 경우 한 가구에서 여러 명이 주택을 소유할 수 있기 때문에 주택에 대한 투기적 수요를 잠재울 수 없다. 

1가구 1주택 제도는 위헌이 아니다

1가구 1주택 제도를 도입하는 것은 택지소유 상한을 정하는 것과 유사하다. 그런데 많은 언론에서는 택지소유상한제가 위헌판결을 받았다고 보도하고 있다. 그러나 그 판결내용을 들여다보면 택지소유상한을 정한 것 그 자체가 위헌판경을 받은 것은 아니다.

1999년 4월 29일 헌법재판소는 택지소유상한제 위헌소송에 대해 택지소유 상한에 대해 ‘입법 목적 자체, 즉 택지소유 상한이 필요하고 법으로 규정하는 것 자체는 위헌이 아니며, 다만 200평이라는 소유상한과 처분 불이행시 지가의 4-11% 이르는 부담금을 매긴 것이 수단의 적정성과 권리의 최소 침해성을 갖지 못해 입법목적에 비해 침해받는 사익이 과도하기 때문’이라는 이유로 위헌판결을 내렸다.

“택지의 사회적 기능, 택지소유권의 사회적 심각성, 도시에서의 택지 및 주택문제의 심각성 등을 종합하여 판단할 때, 택지소유 상한제도 그 자체는 국민이 받아들여야 하는 사회적 제약의 범위를 넘는다고 볼 수 없고, 재산권의 제한을 통하여 공익의 비중과 택지소유 상한제도에 의해 발생하는 토지재산권의 침해 정도 사이에 적정한 비례관계가 성립한다고 보이므로 법익균형성의 요건이 충족되었다고 할 수 있다.”

그러나 “소유상한을 지나치게 낮게 책정하는 것은 개인의 자유 실현의 범위를 지나치게 제한하는 것이라고 할 것인데, 소유목적이나 택지의 기능에 따른 예외를 전혀 인정하지 아니한 채 일률적으로 200평으로 소유상한을 제한함으로써 어떠한 경우에도, 어느 누구라도 200평을 초과하는 택지를 취득할 수 없게 한 것은 적정한 택지공급이라고 하는 입법목적을 달성하기 위하여 필요한 정도를 넘는 과도한 제한으로써, 헌법상의 재산권을 과도하게 침해하는 위헌적인 규정이라고 할 수 있다” 또한 소유상한을 초과하는 택지에 대한 처분 및 이용 개발의무를 이행하지 않을 때 부담금을 부과하는 것도 위헌은 아니라고 하였다.

다만 ”10년만 지나면 그 부과율이 100%에 달할 수 있도록 아무런 기간의 제한도 없이 매년 택지가격의 4% 내지 11%에 해당하는 부담금을 계속적으로 부과할 수 있도록 하는 것은 짧은 기간 내에 토지재산권을 무상으로 몰수하는 효과를 가져 오는 것이 되어 재산권에 내재하는 사회적 제약에 의하여 허용되는 범위를 넘는 것이다“라고 판시하여 원본 침식 가능성을 고려하지 못한 법제의 기술적인 사항을 문제로 삼은 것이다.   

따라서 심각한 부동산투기를 막기 위해서는 국공유지 확대, 공영개발에 의한 공공주택 대량 공급 등 다른 여러 제도와 함께 토지·주택 공개념 정책의 하나로 1가구 1주택 제도, 택지소유 상한제가 도입되어야 할 것이다. 

장상환/  경상대 경제학과 교수