김남근 사무처장님, 그 옛날 민법 강의 참 잘 들었습니다.
상가 임대차 보호법 제정 때도 열심이셨는데...
 판교개발, 후분양제로 하라 | ||
| 투기수욕억제는 느림보, 판교개발사업은 날쌘돌이 | ||
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특히 다주택, 고가 부동산 보유자에 대한 보유세를 중과세하여 투기목적의 주택수요를 근원적으로 차단하겠다는 것이 핵심이어서 종합부동산세 도입과 보유세 과표현실화를 추진해 왔다. 그리고 거래투명화를 위해 주택거래신고제를 정착시키겠다고 하고 있다. 그러나 종합부동산세제는 정부·여당내 의견대립과 야당의 반대를 거치면서 그 시행이 2005년 말로 늦춰졌고 투기꾼들이 정말 그 위력을 실감하려면 적어도 1~2년 이상의 기간이 더 필요한 실정이며 주택거래신고제 입법인 부동산중개업법은 국회도 통과하지 못한 상태이다. 그 내용도 투기꾼들에게 위력을 주기에는 한참 부족한 내용으로 후퇴되었다. 그러나 공급확대정책은 빠르게 추진되어 판교는 토지보상이나 택지정리 작업도 되지 않았는데 2005년 봄에 벌써 아파트 분양을 시작하겠다고 할 정도이었고, 고양 삼송, 남양주 별내면 등의 강남대체형이라는 신도시개발계획이 마구 발표되었다. 투기수요억제정책의 실효화 시기와 판교개발 착수나 분양시점을 연계하여 추진하는 입체적인 주택공급정책이 필요하다. 정부가 전면(?) 재검토한 후 발표하는 주택정책의 내용이 종전처럼 공급확대정책과 투기수요억제정책을 평면적으로 나열하는 방식이 된다면 시장은 투기수요억제정책은 먼 훗날의 막연한 얘기나 정권바뀌면 흐지부지될 얘기로 받아들이고 주택개발사업에 대하여는 당장 반응하여 그 엄청난 개발이익을 노리고 투기자금이 몰려들 것이다. 정부가 보유세, 양도소득세 등 엄청난 위협(?)을 가하였는데도 판교개발이 기폭제가 되어 집값상승의 광풍이 불게 된 지금까지의 흐름이 이를 잘 보여주고 있다. 따라서, 정부의 투기수요억제정책이 실효화 단계에 이르는 2~3년 후로 판교개발을 연기하던가 판교개발 연기가 중·대형 아파트가격의 상승을 불러일으킬 우려가 있어 어쩔 수 없이 판교개발을 시작한다면 적어도 투기자금이 몰리는 분양의 시점은 개발종료시기로 늦추는 후분양제를 실시해야 한다. 투기수요의 억제효과는 실현이득에 과세하는 양도소득세 보다는 개발단계에서 개발이익을 환수하는 개발이익환수제도가 더 실효적이다. 부동산개발로 인한 정상적인 지가나 집값상승 이상의 부동산가격 상승으로 나타나는 개발이익을 환수하는 방식에는 크게 개발단계에서 미실현이득을 개발부담금이나 임대아파트.공공시설 등으로 환수하는 개발이익환수제도와 개발이 끝난 부동산을 거래하는 단계에서 양도소득세로 환수하는 두 가지 방식이 있을 수 있다. 양도소득세제가 이미 실현된 이득을 환수하는 것이라는 점에서 위헌의 위험성이 덜하나 그렇다고 개발이익환수제도 자체가 위헌적인 것은 아니다. 헌법재판소가 토지초과이득세 등 일부 개발이익환수제도에 대하여 위헌결정을 한 것은 미실현이득을 환수하는 그 방식자체는 입법재량의 문제이어서 위헌이 아니나, 그 과세기준을 법이 아닌 시행령에 위임하였다거나 과세대상 토지가격 조사를 감정평가사와 같은 전문가가 아닌 하급공무원이 한다던가 하는 입법기술적인 측면에서 졸속입법이었다는 점이 위헌이라는 것이었다. 이러한 기준시가나 토지조사제도 등은 그 뒤 상당히 정비가 된 상황이다. 양도소득세가 투기억제수단으로 미흡했던 것은 이중계약이 일반적일 정도로 부동산거래가 투명하지 않아 과세대상을 찾기 어렵다는 점도 있어 주택거래신고제 등이 정착하면 그 실효성이 크게 향상될 것이나 한편으로는 이미 개발단계에서 개발이익이 부풀려져 개발의 부작용이 다 발생한 후 그 개발이익을 일부 흡수하게 된다는 점에서 실효성에 한계가 있다는 점이다. 부동산개발단계에서는 그 개발로 인한 개발구역내에서나 주변지역에서의 지가.집값 상승 등 개발이익의 총량을 산술적으로 계측해 내는 것이 용이할 뿐만 아니라 개발이익을 도로, 학교, 문화시설, 사회복지시설 등 기반시설로 환수해 내기도 용이하여 부동산개발단계에서 그 개발이익을 기반시설로 환수하는 것이 양도소득세 부과 보다는 투기억제와 균형개발의 여러 효과를 가져올 수 있는 실효적제도이다. 참여정부가 2003년 개발이익환수에관한법률을 실효시킨 것은 부동산정책의 큰 후퇴라 할 것이다. 판교개발의 방식도 주변 강남·분당·평촌 등 도시의 투기장화를 막을 수 있는 공영개발의 방식으로 전환되어야 한다. 정부는 판교개발을 목표 계층별로 자기소득으로 집을 마련하기 어려운 저소득층을 위해 임대아파트공급을, 집을 장만하려 하나 분양가 상승으로 내집 장만에 어려움을 겪는 소득층을 위해서는 분양가를 규제하는 국민주택규모(공급면적 33평이하) 아파트공급을, 집의 규모를 늘려가려는 중산층을 위해서는 중.대형 아파트공급을 공급하되 그 개발이익을 채권입찰제로 흡수하는 여러 방식을 채택하였다. 그러나 택지를 민간건설회사에 분양하여 민간이 임대아파트와 분양아파트를 건설.분양하는 민영개발의 방식을 취하다 보니 임대아파트에서는 임대기간 동안 부도가 나서 임차인이 피해를 보게 되는 문제, 소형아파트에서는 서민들의 소득수준을 고려하여 분양가를 낮추려 하였으나 민간건설회사에 이윤을 보장하기 위해서 건축비를 지나치게 높게 하여 서민이 분양받기 어려울 평당
이러한 부작용을 막기 위해서는 채권·분양가 연동 입찰제와 같은 다시 새로운 규제제도를 만들어야 하고, 그 새로운 규제의 도입이 늦어져 이미 부작용은 더 커지게 되는 악순환의 늪에 허덕이게 되는 실정이다. 판교는 파주나 화성 동탄처럼 개발된 도시의 외곽에 신도시를 건설하는 것이 아니라 이미 개발된 강남,분당.평촌 등의 도시 중앙에서 신도시를 개발하는 것이어서 이미 개발된 주변도시에 투기의 여파를 미칠 위험부담이 큰 개발사업이다. 이렇게 개발지역내뿐만 아니라 그 주변지역까지 투기장화 할 가능성이 큰 판교개발이나 강북재개발 같은 주택개발사업은 개발로 인한 투기장화의 우려를 가장 줄일 수 있는 공영개발의 방식이 더욱 절실한 것이다. 외부 필자의 컬럼은 필자 개인의 의견으로 본 사이트의 편집 방향과 일치하지 않을 수도 있습니다.
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