대구 북구의 A아파트 단지에 거주 중인 조모(38)씨는 올해 2월 전세계약을 갱신했다. 집주인의 요구에 2억6천만원이던 전세보증금을 3억원으로 올려줬다. 하지만 이후 점점 떨어진 집값은 지난달 단지 내 같은 평수의 아파트가 2억9천만원에 거래되며 전셋값보다 낮아졌다. 조씨는 자신도 모르는 사이 뉴스에서나 들어봤던 ‘깡통전세’의 당사자가 됐다.
총 7개동, 602세대 규모인 A단지는 2017년 준공된 신축아파트다. 세대별 주택 면적은 전용 74㎡(A/B형)·84㎡(A/B형)로 구성돼 있다. 신축답게 한 층에 두 가구만 있는 계단식 구조다. 단지 내엔 입주민을 위한 공용 정원과 입주민 전용 헬스장, 스크린 골프연습장 등을 갖추고 있다.
주거를 위한 인프라도 양호한 편이다. 역세권은 아니지만, 인근에 8개 아파트 단지가 모여 있어 버스 등 대중교통 수단이 잘 갖춰져 있다. 편의시설도 충분했다. 40~50m 남짓 떨어진 위치에 식당가 등 편의시설이 모여 있는 번화가가 형성돼 있다.
단지 내 어린이집은 물론 4차선 도로 하나를 사이에 두고 초등학교도 있다. 도보 10~15분 거리에 중학교와 또 다른 초등학교가 있어 아이를 키우는 젊은 부부들이 거주하기 적합해 보였다. 인근 아파트 단지와의 사이엔 공원과 광장도 조성돼 있다.
대구 북구의 한 아파트 단지 주변 모습 ⓒ민중의소리
A단지는 올해 시작된 전국적인 집값 하락에 직격탄을 맞았다. 국토교통부(국토부) 실거래가 공개시스템에 따르면 1년 전인 작년 9월 이 단지 내 전용 84㎡의 매매 실거래가는 3억8,500만원이었다. 올해 들어 빠르게 떨어지기 시작한 매매가는 4월 3억5천만원에 거래된 데 이어 가장 최근인 지난달 26일에는 2억9천만원에 매매가 이뤄졌다. 불과 1년 새 9,500만원(26.68%)이 떨어진 것이다.
문제는 80%에 달하는 높은 전세가율이었다. 집값이 단기간에 빠르게 떨어지면서 전세가가 매매가보다 높아지는 역전세가 발생한 것이다.
전세가율은 매매가격에 대한 전세가격 비율을 말한다. 통상 이 비율이 80%를 넘으면 깡통전세 위험신호로 본다. 이런 주택들은 경매에 넘어가거나, 집값이 내려갈 경우 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있다.
A단지가 있는 북구는 대구 내에서도 전세가율이 가장 높은 지역이다. 한국부동산원에 따르면 8월 대구 전체 아파트 전세가율은 72.6%다. 그중 북구는 80.4%로 대구 내에서도 유일하게 80%대를 기록했다. 서구(62.4%)·수성구(62.7%)·중구(65.6%)는 60%대를, 달성군(75.9%)·동구(74.1%)·달서구(73.9%)·남구(70.7%)는 70%대를 기록했다.
A단지의 전세가율은 북구 내에서도 유독 높았다. 전용 84㎡ 기준 가장 최근(8월 26일) 발생한 매매 실거래가가 2억9천만원인 반면 현재 나온 전세매물들의 가격은 낮게는 2억 8천만원에서, 많게는 3억2천만원에 달했다. 전세가율이 96.5%~110.3%에 달한다는 계산이 나온다.
일반적으로 집주인은 기존 전세 세입자가 나가면 새 세입자를 들이는 방식으로 전세보증금을 보존해 준다. 이 경우 집값이 오를 땐 별문제가 없지만, 급격히 떨어지면 ‘깡통전세’로 이어질 가능성이 크다. 떨어지는 집값만큼 전셋값도 내려가 기존 세입자의 전세보증금을 보존해 주지 못하는 상황이 벌어지는 것이다. 특히 집값이 전셋값보다 낮아지는 ‘역전세’가 발생할 경우엔 집주인이 집을 팔더라도 세입자의 전세보증금을 보전해주지 못하는 상황으로 이어질 수 있다.
A아파트에서 3년째 전세를 살고 있는 조모(38)씨도 이런 부분을 우려했다. 2020년 2월 보증금 2억6천만원에 전세살이를 시작한 조씨는 지난 2년간 오른 집값으로 인해 올해 2월 계약을 갱신하면서 전세금을 3억원으로 올려줘야 했다. 당시 조씨가 살고 있던 아파트(84㎡) 시세는 3억 7천만원 수준이었다. 전세는 3억~3억2천만원대에 거래됐다.
조씨는 “처음 아파트 가격이 떨어진다는 소식을 들었을 때만 해도 크게 관심이 없었다. 하지만 집값 하락이 이어지며 최근 매매가가 전세금보다 낮아졌다는 사실을 알게 됐다”며 “얼마 전 죽전네거리(대구 달서구)에 짓고 있는 아파트를 분양받은 상태라 2024년엔 이사를 해야 하는데, 그때 ‘전세 보증금을 돌려받지 못하면 어쩌나’ 걱정된다”고 했다.
임대차 계약이 종료되는 시점에 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생해 분양받은 아파트에 입주하지 못하는 상황이 발생할 수도 있는 것 아니냐는 게 조씨의 우려다.
A단지 내 깡통전세에 대한 우려는 조씨만의 문제가 아니다. 집값 상승 시기 전세 계약을 한 세입자들도 사실상 역전세가 발생한 상황이다. 국토부 아파트 전월세 실거래 현황을 살펴보면 이들은 현재 3억~3억4,500만원에 전세계약을 체결한 상태다. 임대차 계약이 종료될 경우 집주인은 집을 팔더라도 적게는 1천만원에서, 많게는 5,500만원을 보태 이들 세입자를 내보내야 하는 셈이다.
A단지의 깡통전세 위험성은 주변 부동산 관계자들도 인지하고 있었다. 인근에서 ‘ㅂ’공인중개사무소를 운영 중인 공인중개사 신모(65)씨는 “작년과 재작년 빠르게 올랐던 집값이 올해 떨어지며 제자리를 찾아가고 있다”면서 “비쌀 때 들어온 전세 세입자들의 경우 현재 집값보다 비싼 가격에 세를 살고 있다. 솔직히 우리도 ‘저 집은 깡통전세 되겠네’ 싶은 집들이 눈에 보인다”고 경고했다.
근처에서 ‘ㅅ’공인중개사무소를 운영 중인 공인중개사 이모(51)씨도 “집값이 높을 때 들어온 전세 세입자들은 이미 보증금이 집값을 넘어간 경우가 꽤 있다. 그런 집들은 곧 깡통전세로 전락할 우려가 있다”면서 “부동산마다 그런 집(깡통전세가 우려되는 집)들을 눈여겨 보고 있다”고 설명했다.
아파트. (자료사진) ⓒ제공 = 뉴시스
‘집값 급등’ 수도권, 전세 세입자 부담도 커져... 향후 ‘깡통전세’ 우려도
깡통전세는 지방만의 문제가 아니다. 이미 수도권 내 많은 지역에서도 깡통전세 우려가 나오고 있다. 특히 그중에서도 이천 지역 아파트는 80%가 넘는 전세가율로 깡통전세 위험지역으로 꼽힌다.
한국부동산원에 따르면 8월 기준 경기도 이천 아파트 전세가율은 83.1%로 확인됐다. 경기도 전체 평균(66.3%)은 물론 전국 평균(68.9%)을 훨씬 웃도는 수치다.
이천은 아직 깡통전세가 현실화한 상황은 아니다. 타지역에 비해 집값 하락이 더디게 진행 중인 영향이다. 다만 작년 한 해 집값이 가파르게 상승했던 만큼 깡통전세가 나타날 우려가 높다.
실제 이천 안흥동에 위치한 B아파트 단지는 최근 2년 새 아파트값이 2배 가까이 올랐다. 전용 59㎡의 매매 실거래가가 2020년 말 1억5천만원에서 2022년 6월 2억8천만원으로 급등했다. 다만 가장 최근인 지난달 16일에는 전국적인 집값 하락세의 영향으로 2억5천만원에 거래됐다. 반면 전세 매물은 2억~2억4천만원대에 나오며 80~96%의 전세가율을 기록 중이다.
상황이 이렇다보니 집값 인상 전에 들어온 상당수의 전세 세입자들은 크게 오른 전세보증금을 감당해야 할 처지 놓였다. 2019년 1월부터 B아파트에서 4년째 전세로 거주 중인 공모(47)씨는 “2019년 1억5천만원에 전세계약을 맺었다. 그리고 2021년 전세계약갱신청구권 사용해 1억6천만원으로 계약을 갱신했다”면서 “하지만 내년으로 예정된 계약 갱신을 위해선 최소 5천~6천만원 이상을 추가 대출받아야 하는 상황”이라고 설명했다.
그러면서 공씨는 “내년까지 금리가 더 오를 거라는 데, 기존 대출에 추가 대출까지 받으면 그 이자부담을 어떻게 감당해야 할지 벌써부터 걱정이 앞선다”고 말했다.
문제는 그뿐만이 아니다. 최근 시세대로 전세계약을 갱신하거나 신규 계약 체결한 경우 추후 집값 하락으로 깡통전세는 물론 역전세까지 우려되는 상황이다. 공씨는 “대출받아 전세를 올려 주더라도 그다음이 더 걱정”이라며 “집값과 전셋값의 차이가 크지 않은 상황에서 집값이 계속 떨어지면 금세 전셋값과 집값이 역전될 가능성이 높다. 임대차 계약이 종료되는 시점에 내 전세보증금을 돌려받을 수 있다고 확신할 수 있는 상황이 아니다”고 말했다.
실제 부동산 관계자들 사이에선 1년 새 2배가량 오른 이천의 아파트값이 이전 수준으로 돌아갈 가능성이 점쳐지고 있다. B단지 근처에서 ‘ㅎ’부동산을 운영 중인 공인중개사 전모(60)씨는 “현재 이천의 집값은 단기간에 2배 가까이 올랐던 만큼 언제든 이전 수준으로 돌아가도 이상한 것이 없는 상황”이라면서 “그럴 경우 추후엔 높은 전세가율로 때문에 깡통전세가 발생할 가능성도 있다”고 우려했다.
인근 아파트 단지들의 상황도 크게 다르지 않았다. 한 블록 정도 떨어진 곳에 있는 C주상복합아파트 단지는 B아파트에 비해 가격대만 높을 뿐 동일한 상황이 연출되고 있다.
C아파트에 거주 중인 김모(41)씨는 지난 2020년 4월 보증금 3억원에 3년 전세계약을 맺었다. 당시 전세 시세는 2억원대 후반이었지만 3년 계약을 조건으로 3억원에 전세계약을 체결했다.
김씨는 “내년 4월이면 계약을 갱신해야 하는데, 시세가 2억 넘게 올랐다. 벌써 걱정이 태산”이라면서 “전세 계약갱신청구권이 남아 있긴 하지만, 전셋값이 2억이나 오른 만큼 집주인이 ‘자기가 살겠다. 나가라’라고 할 것 같다. 그래서 틈날 때마다 대출을 알아보고 있다”고 하소연했다.
2017년 준공된 C아파트는 2020년 말 전용 84㎡의 매매 실거래가가 5억원 수준이었지만 올해 5월 7억2,500만원까지 올랐다. 그리고 가장 최근인 8월 25일 거래된 매매가는 6억8천만원으로 떨어졌다. 현재 전세매물이 5억3천~5억5천만원에 나와 있다는 점을 고려하면 전세가율은 77.9~80.8% 수준이다.
깡통전세 자료사진 ⓒ뉴시스
집값 떨어지는데 전세가율 오르는 서울 아파트
서울의 아파트도 깡통전세로부터 자유롭지 못했다. 전국적으로 집값 하락세가 장기화하면서 서울 아파트 가격도 하락세를 이어가고 있는 탓이다. 여기에 서울 아파트 전세가율은 오름세를 보여 깡통전세에 대한 우려가 커지고 있다.
지난 22일 한국부동산원의 주간 아파트 가격 동향에 따르면 9월 셋째 주 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.17% 하락하며 17주 연속 내림세를 이어갔다. 하락 폭도 2012년 12월 10일(-0.17%) 이후 9년 9개월여 만에 최대다.
반면 서울 아파트 전세가율은 상승세를 이어가고 있다. 6월 57.2%였던 전세가율은 7월 57.3%, 8월 57.4%를 기록하며 3개월 연속 상승했다.
그중 강북구는 8월 기준 아파트 전세가율이 64.1%를 기록하며 서울 전체 평균(57.4%)을 크게 웃돌았다. 아파트 매매가격변화를 측정하는 매매가격지수도 올해 1월 102.2를 기록한 이후 ▲2월 102.1 ▲3월 101.9 ▲4월 101.8... ▲8월 100.5를 기록하며 8개월 연속 하락했다.
강북구 미아동에 위치한 D아파트 단지는 전국적인 집값 하락세를 피하지 못했다. 국토부 실거래가 공개시스템을 살펴보면 D아파트 전용 59㎡의 올해 1월 매매 실거래가는 7억1천만원이었다. 하지만 가장 최근인 8월엔 9천만원(12.6%) 떨어진 6억2천만원에 거래됐다.
이 같은 집값 하락에 입주민들의 깡통전세 우려도 커지고 있다. 작년 4월 D아파트(전용 59㎡)에 입주한 김모(37)씨는 당시 4억3천만원에 전세계약을 체결했다. 하지만 최근 집값이 떨어지면서 전셋값도 하락해 현재는 계약 당시보다 전세가가 6천만원 이상 낮아졌다. 국토부 아파트 전월세 실거래 현황에 따르면 올해 8월 거래된 2건의 전세매물의 가격은 각각 3억7천만원, 3억4,500만원이다.
김씨는 “집값이 떨어지면서 전셋값도 같이 내려가고 있는 상황인데, 앞으로 집값이 얼마나 더 떨어질지도 모르는 상황이다. 계약을 갱신해야 할지 남편과 함께 고민 중이다”라며 “덜컥 계약을 연장했는데, 집값이 더 떨어지면 집주인의 경제 상황이 어떤지도 알 수 없는 상황에서 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있는 것 아니냐”고 우려했다.
인근 부동산 관계자들은 D아파트의 매매가 하락세가 당분간 지속될 것으로 전망했다. 인근에서 ‘ㅇ’부동산을 운영 중인 공인중개사 조모(57)씨는 “내년 말까지 금리인상이 지속될 것으로 알려진 만큼 집값 하락 장기화는 어느 정도 예견된 상황이다. D아파트 가격도 한동안 계속 떨어질 것”이라며 “전용 59㎡의 최근 매매 실거래가는 6억2천만원이었지만, 현재는 6억원까지 낮춰야 겨우 우리도 매수자들에게 권해볼 수 있을 정도의 상황”이라고 설명했다.
근처에서 ‘ㅎ’ 부동산을 운영 중인 공인중개사 전모(56)씨도 “하루하루가 다르게 가격이 떨어지는 게 느껴진다. 이런 상황이 내년까지 지속될 것으로 보인다”며 “체감상 D아파트 전용 59㎡의 경우 5억 중반대까지 가격을 낮춰야 매수자들이 관심을 보지 않을까 싶다”고 말했다.
다만 이들은 서울의 깡통전세 우려에 대해서는 “크게 걱정하지 않아도 된다”고 선을 그었다. 타지역에 비해 아파트가 압도적으로 많은 만큼 전세 매물도 많아 전세가율이 올라가기 쉽지 않은 구조라는 게 이들의 주장이다.
자료사진 (해당 기사와 관련 없는 사진입니다.) ⓒ뉴시스
‘깡통전세’ 대책 마련 촉구 목소리 커져...
“근본적인 문제 해결 위해 임대차 3법 강화해야”
이처럼 깡통전세에 대한 우려가 전국으로 확산하자, 관련 대책 마련이 필요하다는 목소리도 커지고 있다.
지난 12일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난 8월에만 전세계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 보증 사고가 총 511건에 달했다. 사고액은 1,089억 원 규모다. 사고 금액과 건수 모두 역대 최대치다.
부동산 전문가들은 깡통전세 예방 대책으로 집주인에 대한 정보 제공 의무 강화의 필요성을 제기했다. 세입자가 요청하는 정보를 집주인이 의무적으로 제공하도록 해야 한다는 것이다.
최은영 한국도시연구소 소장은 “국세체납 상황 등에 집주인에 대한 정보 제공이 우선돼야 한다”며 “이를 제도화해 법적 강제력을 갖게 하는 것이 무엇보다 중요하다”고 강조했다.
그러면서 최 소장은 “깡통전세를 예방하기 위해선 무엇보다 정확한 정보가 중요하다”며 “투명하게 정보를 제공할 수 있는 임대차 3법의 ‘부동산거래신고등에관한법률’이 제대로 시행되도록 하는 것이 근본적인 해결 방안이 될 수 있을 것”이라고 강조했다.
서진형 공정주택포럼 공동대표·경인여대 교수도 “계약 전에 임차인이 선순위 정보를 확인할 수 있도록 해야 한다”고 강조했다. 이어 “경매가 진행되면 해당 부동산에 부과된 재산세, 상속세, 증여세, 종합부동산세 등의 당해세는 전세보증금에 선순위 권리이지만 압류등기를 하기 전까지 체납 사실을 알 수 없다”며 “미납국세 열람제도를 활용할 수 있으나 현실적으로 임대인에게 요구하기도 쉽지 않은 게 현실”이라고 지적했다.
앞서 지난 1일 국토부는 내년 1월까지 임차인에게 제공되는 정보를 확대하자는 취지로 임차인이 전세계약 시 확인해야 할 주요 정보를 모아 한눈에 확인할 수 있는 애플리케이션(앱)을 출시하기로 했다. 하지만 임대인이 특약 명시와 정보 제공을 거부해도 마땅히 제재할 방법이 없다.
대구 북구에 위치한 아파트단지 ⓒ민중의소리 
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