장상환의 행복세상

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 토지공개념을 다시 요구한다

  장상환(경상대 경제학과 교수)

  아파트가격이 다시 들썩이고 있다. 부동산정보 제공업체들에 따르면 올 1/4분기 서울의 아파트 값은 평균 2.65% 올라 작년 같은 기간(1.59%)보다 상승폭이 커졌고, 신도시 아파트 값은 3.30%로 작년 동기(1.22%)에 비해 훨씬 큰 폭으로 상승했다. 노대통령이 집값을 확실히 잡겠다고 반복해서 말했고, 정부가 올해 초 앞으로 집값이 3-4% 내릴 것으로 전망한 것과는 전혀 다른 양상이다.

  경남지역에서도 2003년에서 2004년 사이에 매매가가 10% 이상 급등한 아파트단지가 창원 11곳·마산 8곳·진해 7곳에 이른다. 분양가도 수직상승해 마산의 경우 2003년 평당 416만원에서 2004년에는 572만원으로 올랐고, 창원의 경우 2001년 평당 393만원대에서 2003년 592만원을 거쳐 지난해에는 646만원에 분양되었고 진해의 경우 2002년 분양가는 평당 394만원이었지만 지난해에는 542만원에 분양이 이뤄졌다.

  아파트가격이 앙등하는 원인은 무엇인가.
  첫째, 정부가 지난해 하반기부터 주택 건설경기 부양 정책으로 전환했기 때문이다. 정부는 경기회복이 지연되자 단기간의 가격 하락과 미분양 물량의 감소를 핑계로 주택거래신고지역 해제, 분양권 전매 완화, 재건축 후분양제의 시행 완화 등 투기적 수요를 조장하는 정책을 거듭했다. 그리고 재건축 개발이익 환수제와 실거래가 신고제 도입이 지연되고 보유세 강화도 후퇴되었다.

  둘째, 막대한 개발이익을 가능케 하는 민간주도 주택개발방식 때문이다. 재건축사업이  용적률을 늘려 조합과 건설업체가 막대한 개발이익을 올릴 수 있게 됨에 따라 재건축 대상 아파트 값이 오르고, 여기에 인근 아파트 가격까지 따라 오르게 되었다. 판교 신도시 개발도 엄청난 개발이익을 올릴 수 있는 기회가 되었다. 경실련은 판교신도시에서 총 16조원의 개발이익이 발생할 것으로 추정했다. 택지수용 및 판매과정에서 정부와 공기업의 땅값 차익 총 10조614억, 분양받은 택지에서 총 6조3천억원의 시세 차익이 발생한다는 것이다.  

  셋째, 토지소유의 사적 독점 때문이다. 2002년(2001년 초)의 토지소유 지니계수는 0.764였다. 토지소유자 중 상위 1%가 전체 과세대상 토지 과표액의 45%를 점하고 있으며 상위 10%는 무려 72%를 점하고 있다. 이 소수자들이 2001-2003년 사이에 발생한 토지 자본이득 212조원의 대부분을 차지한 것이다.  

  토지․주택 가격 앙등은 국민들의 주거생활을 악화시킬 뿐 아니라 경제 전체에도 악영향을 미친다. 중국과의 경쟁에서 가장 문제되는 것은 공장 건립이나 사회간접자본 건설에서 중국은 국유지이니까 주민 이주비용만 들이면 되는데 한국은 토지수용비 부담이 너무나 높다는 것이다. 높은 인건비 부담의 핵심도 토지가격 앙등에 따른 주거비 상승이다.

  집값을 안정시키기 위해서는 우선 주거안정을 위한 부동산 투기억제 정책을 경기회복을 명목으로 후퇴시켜서는 안 될 것이다.

  둘째로 공공 신도시와 공공 택지에서 공영개발을 해야 한다. 정부나 공기업이 개발한 토지에 공공자금을 투입하여 공공소유주택을 대폭 확대하고 이를 영구 임대하는 것이다. 경실련은 평당 523만원, 총 3조9천904억원이면 판교신도시 전체를 공영 개발할 수 있다고 주장하고 있다. 우리나라 공공소유(장기임대) 주택은 전체주택의 3.4%로 네델란드 40%, 독일 20% 등과 비교하여 터무니없이 낮다. 임대주택의 중심도 5년 후 분양아파트로 전환되는 분양대기 아파트이다. 토지공사, 주택공사, 도시개발공사 등이 택지개발이익을 올리기 위해 경쟁적으로 공공택지개발사업과 택지 판매에 뛰어든 것도 사태를 악화시켰으므로 이들 공기업을 통폐합해야 할 것이다.      

  셋째, 근본적으로는 토지 불로소득을 공적으로 환수하기 위해 보유세를 강화하고 국공유지를 확대하는 등 토지공개념을 확대해야 한다.

  1989년에 도입된 토지공개념 제도는 택지소유상한제, 개발부담금제, 토지초과이득세제로 구성되었는데 이 가운데 토지초과이득세가 94년에 헌법불일치 판정을 받았다. 그 후 김대중정부는 택지소유상한제도 폐지하고 개발부담금을 완화하여 결국 토지공개념의 근간은 와해되었다.

  토지보유세 강화를 통해 토지불로소득을 최대한 환수해야 할 것이다. 종합부동산세의 세율을 누진적으로 높이고 부과대상을 확대해야하고 토지재산세도 서구 각국처럼 시가의 1-2%로 해야 할 것이다. 우리나라 국공유지 면적은 전국토의 20% 미만인데 이는 면적 기준이며 대부분 산으로 되어 있어 토지가치를 기준으로 하면 훨씬 더 낮다. 미국은 50%, 스웨덴은 60∼70%선이며 싱가포르는 거의 대부분이다. 정부나 공기업이 개발한 공업단지나 주택 부지를 민간업자에게 매각하지 않고 보유하고 있으면서 임대하는 것부터 시작해서 서서히 국공유지 비율을 높여나가야 한다.

  그리고 투기적 거래를 억제하기 위해 토지나 주택의 사적 거래를 제한하고 정부나 공기업이 우선 매입하는 ‘선매제’를 시급히 도입해야 할 것이다.  

[진주신문] 2005. 4. 26