결국 갚지 못하는 연체율이 늘고 있다. 증권사 부동산PF 연체율이 이미 17%가 넘었다. 3년 만에 연체율이 13%로 뛴 셈이다. 증권사의 경우 부동산PF부실비율이 21.8%인데, 증권사 PF 대출의 20% 가량이 회수가 불가능하다는 뜻이다. 지난 6월 증권사 부동산PF 중 위험에 노출된 규모가 28조원 정도 되는데, 이중 1조 2천억원은 이미 부실채권이라고 한다.
최근 34회 신용평가 전문가 설문조사 결과 총 176명의 응답자 중 80명(45.5%)이 향후 국내 신용잠재위험 요인으로 ‘부동산PF 익스포저(위험노출) 문제’를 꼽았다. 이 설문조사 자문위원들은 1~3년안에 부동산PF위기가 가시화 될 것이라고 예측했다.
국내 증권사들은 수수료 수익 증 투자수수료 비중이 올초 40%에서 27%까지 떨어졌고, 부동산PF부문에 대한 대출축소와 부서축소, 인력감원을 강행하고 있는 형편이다.
건설사
건설사 신용평가하락과 부도가 속출하고 있다.
상반기에 태영건설, 한신공영 등 종합건설사의 신용이 하향조정되었고, 시공능력 8위인 롯데건설이 부도설에 휩싸였다. 전문건설사들의 폐업과 부도도 줄을 잇고 있다. 이미 2,074개 건설사가 문을 닫았다. 시공능력 75위인 대우산업개발같은 중형 건설사도 쓰러지고, 상위 15%에 들었던 국원건설마저 지난 9월 부도처리되었다. 국원건설은 검암플라시아 역세권환승센타 개발사업에 들어갔는데, 분양이 잘 안될 거라고 보면서 부동산PF를 돌려막지 못해 무너진 것이다.
입주자
건설 지연이나 중단으로 입주자들 피해가 부지기수로 늘어나고 있다. 울산에서 어떤 입주자는 ‘3차 중도금을 치른 다음날 시공사 부도’라는 일이 벌어지는가 하면, 다른 지역 어떤 입주자는 4천만원 웃돈을 얹어 분양권을 취득했는데, 공사가 중단되어 발을 동동 구르고 있다. 스트레이트는 광양에서 아파트 완공 이후 20%가 미분양되자. 건설사가 1억원 할인분양을 내걸었다가 기존 입주자들이 반대시위를 하는 장면을 방영했다. 아파트가 완공되었어도 부동산 대출금리 인상으로 잔금을 완납하지 못해 입주를 포기하는 실수요자마저 생기고 있다. 서민 입주자들의 가슴에 피멍이 들고 있다.
윤석열 정부
윤석열 정부는 부동산PF가 터지면 지지율과 총선에 악영향을 주는 것이 문제이다. 따라서 최대한 부동산PF를 연착륙시키기 위해 직접 개입하고 있다.
첫째로 지난 4월 금융기관 3천7백 곳을 모아, 대주단 협약을 맺었다. 부동산PF대출 금융기관에게 시행사가 돈을 못 갚을 경우, 대출 만기 연장도 해주고, 채무 재조정도 해주면서 버티라는 것이다.
둘째로 시중은행들한테는 상대적 자금여력이 있으니 'PF 정상화 펀드'라는 것을 만들어 부실 사업장에 신규 자금을 투입하라고 요구했다. 5월에 1조원 만들라고 했다가 9월에는 1조원을 더 만들라고 요구했다.
셋째는 정부가 직접 부동산PF 보증에 나섰다. 신규 부동산PF에 나서는 시행사들이 줄어들고 있기 때문이다. 이렇게 되면 당장은 부동산PF부실이 심화되고, 장차는 공급자체가 문제가 되는 상황이 발생한다. 정부는 부동산PF 보증액을 15조원에서 최근 25조원으로 규모를 확 늘렸다. 전부 국민 세금이 들어가는 공적 자금이다. 이런 식의 돌려막기를 통해서 9월 위기는 넘어갔다. 그러나 계속 돌아오는 부동산PF 위기를 언제까지 돌려막을 수 있을지 의문이다.
무주택자
무주택자나 실수요자의 입장에서 정부가 부동산PF 돌력막기를 하는 것은 직접적 손해가 된다. 집값이 내려가 더 싼 값으로 집을 장만할 수 있는 기회를 상실하기 때문이다.
실제로 윤석열 정부가 다양한 방식으로 집값을 떠받치는 정책은 실행하는 것은 시장논리로 보아도 공정하지 않고, 도덕적으로 보아도 부자를 도와주는 정책이다.
서울대 모 교수는 다음과 같은 지적으로 현 상황을 준열하게 비판했다. ‘전세사기로 7천만 원을 잃은 청년이 자살했다. 그런데 그동안 막대한 수익을 남긴 시행사 대표, 부동산PF 임원, 건설사 대표들이 어땠다는 이야기를 들어본 적이 있는가. 증권사들을 도와주는 1조원이면 1억원 전세사기 당한 청년 1만 명을 구제할 수 있다.’
일반국민
부동산PF가 터지면 금융위기가 발생하고 국민경제가 어려워지는 것 아닌가 하는 우려가 국민의 목소리이다. 그러나 현재 조건에서 부동산PF부실 금융사, 시행사, 건설들이 무너진다고 해서 금융위기까지 올 것 같지는 않다. 부동산PF가 위기라고 큰 소리치는 또 하나의 목소리는 국민적 우려가 아니라 당사자들의 목소리일 가능성이 높다. 이들은 부동산PF가 터지면 나라경제가 큰일나니까 정부가 나서서 적극 지원하라는 목소리를 내고 있다. 큰일 나는 것은 그동안 부동산PF에 올라타 떼돈을 벌었던 시행사, 건설사. 금융권이다.
잘못된 투자에는 댓가를 치러야 한다. 그것이 시장이다. 윤석열 정부는 입만 열면 자유민주주의, 시장경제를 외친다. 그러나 지금 대다수 정책은 시장에 직접 개입하여 부자를 구출하는 정책이다.
좀비 부동산기업을 살리면 더 큰 금융위기가 온다. 좀비기업을 정리하면 오히려 차후 부동산투자가 상대적으로 건전한 기업에 의해 진행될 수 있다. 그런데 지금부터 하나씩 정리하지 않고 뒤로 모아두었다가 터지면 금융위기 규모는 더 크지게 된다. 결국 다시 국민의 세금을 들여 금융위기를 막아야 한다. 윤석열 정부는 부동산PF 구제금융을 중단하고, 시장원리에 따라 정리해 가야한다. 그것이 국민경제에도 좋고, 무주택자에게도 좋고, 일반국민의 이익에도 부합하는 길이다.
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