[새벼리] 찬찬한 응시!!

1가구1주택 실현을 위하여
① 노무현정부의 마지막 임무, ‘거품’ 집값을 LTV 수준으로 인하하라!!

서민의 눈물을 닦아 주며 상식과 원칙이 통하는 시대를 만들겠다던 노무현 대통령, 그가 ‘임기 안에 집값을 잡겠다’며 내놓은 부동산 대책이 11월 15일 발표되었다. 대통령에 당선되자마자 발표했던 ‘523대책’ 이후 3년만에 여덟 번째 정책을 발표한 것이다. 정부 발표와 덩달아 열린우리당, 한나라당 등 정치권과 전문가를 자처하는 각각의 정파적 연구자들은 끼리끼리 진흙탕 싸움에 여념이 없다. 그들은 부동산 문제를 내년 대선용 정치 투쟁으로 다루고 있는 것이다. 한편, 대다수 집 없는 서민들은 정부가 정책을 발표할 때마다 절망에 빠질 뿐이다. 내 집 마련 ‘꿈’을 위한 근본적인 대안이 되지 못하기 때문이다.

무엇이 문제인가, 도대체 무엇이 잘못되었는가?

부동산 문제의 원인 진단과 그 처방을 밝히기 위해, 우선 MBC 309회 백분토론(11월16일)을 돌아보자. 백분토론은 ‘집값, 왜 안 잡히나’라는 주제로 정부의 8차 부동산 대책을 주도했던 박병원 재경차관과 한나라당 윤건영 의원, 그리고 홍종학 교수, 김경환 교수 등을 패널로 하여 토론을 진행하였다. 아쉽게도 백분토론은 정부의 ‘1115대책’이 ‘과연 집값 폭등세를 잠재울 수 있는가’라는 토론 목적을 달성하지 못하였다. ‘집값 폭등세(거품)’를 전제한 토론인데, 홍종학 교수를 제외한 나머지 3인의 패널들이 ‘거품’을 부정한 탓이다. 거품을 인정하지 않는 패널들이 어떻게 거품을 걷어 내자는 토론을 할 것인가. 어불성설이다.

그러나 백분토론은 실패한 토론회가 아니었다. 외려 국민들은 몇 가지를 확실하게 알 게 되었다.

첫째, 한나라당 윤건영 의원은 종부세 완화와 강남 재개발 (전면)허용을 줄기차게 주장함으로써 기득권 논리를 재확인해 주었다. 특히, 윤건영 의원은 종부세 대상을 9억에서 6억으로 강화함에 따라서 세금 부과 대상이 70만명이 넘을 수도 있다며 노무현 정부를 향해 울분(?)을 토하였다. 집 없는 서민을 위해 ‘집값을 잡아보자’는 토론회에서마저 수억대 아파트 소유자들의 종부세를 걱정(?)하며 열변을 토하는 윤건영 의원에게 경의(!)를 표한다. 그런데 윤건영 의원은 알고 있을까? 6억 이상의 아파트를 소유한 사람 중에서도 상식적인 사람들은 종부세 강화가 좀 더 나은 사회를 위해 당연하다고 생각하고 있음을. 아니, 6억 이상 아파트를 소유한 70만명의 종부세 ‘걱정’보다 집 없는 700만명 무주택자들의 내집 마련 ‘꿈’이 더 사회의 질적 발전 척도라는 사실을.

둘째, 토론 초기에 ‘집값에 거품이란 없다, 시장 원리에 의한 자연스러운 현상이다, 거품이란 비전문적(?)인 용어를 남발하지 말라’며 시종일관 달나라 사람처럼 말하던 김경환 교수는 역설적으로 왜 집값이 잡히지 않고 있는 지 반증해 주었다. 아울러, 이른바 ‘버블세븐’ 지역의 거품만 거품이고, 여타 다른 지역은 그렇지 않다고 둘러치는 박병원 재경 차관의 변명도 궁색하기 짝이 없었다. 전문가와 정부 책임자라는 사람들이 저렇게 인식하고 있는데, 무슨 근본적인 대책이 나올 것이며, (아무런 거래 없이도) 제멋대로 치솟는 집값이 잡히겠는가. 현 시기 집값 거품과 저들의 안이한 인식은 80년대 중후반 일본의 ‘대버블’ 재앙처럼 전사회적 위기를 예비할 뿐이다.

셋째, 이번 토론에서 가장 인상적인 패널은 홍종학 교수였다. 비록 달나라 사람들과의 거품 논쟁으로 많은 시간을 허비(?)했지만 그나마 본 주제인 ‘집값’ 문제에 접근한 유일한 패널이었기 때문이다. 사실 ‘거품 집값’이 동의되지 않은 상태에서 진행된 정부정책 불신, 종부세 과세, 주택대출, 선진국 사례 등의 토론은 무의미하기 조차 했다. 그럼에도 불구하고, ‘대출 받아 집 사는 것은 잘못된 것이다’는 홍종학 교수의 주장은 ‘담보대출-주택구입-담보대출’이라는 악순환과 사회적 관행의 위험성을 정확히 지적하고 있다. 생각해 보라, 어느 날 부동산 ‘대버블’이 발생하면, 주택담보가치로 대출받은 소비자들은 어찌 되겠는가. 하루아침에 길거리로 나앉게 된다. 길거리로 내몰리는 것은 정부나 은행, 혹은 건설업자, 부동산 투기꾼이 아니라, 바로 서민들이다.

넷째, 결론적으로 ‘집값, 왜 안 잡히나’는 백분 토론회는 집값이 안 잡힐 수밖에 없는 이유를 설명해 준 한 편의 블랙코미디였다. 정부와 한나라당, 일부 전문가들은 집 없는 서민들의 심리적 소외감과 박탈감에는 별 관심이 없어 보였다. 이런 식의 부동산 대책 기조라면, 전국민의 44.4%가 무주택자로 떠도는 현실을 절대 개선할 수 없을 것이다. (참고 : 통계청 2005년 인구주택총조사. 자가점유가구 55.6% 882만8,100가구) 특히 정부와 한나라당이 입을 맞추고 있는 ‘공급확대’ 정책 역시 (근본적인 기조 변화 없이는) 부동산 투기꾼들의 먹이감만 늘려주는 셈이 되고 말 것이다.

그럼, 어떻게 할 것인가?

1, ‘집’ 문제를 해결하기 위해서는 정부 여당부터 ‘집’에 대한 철학을 바로 세워야 한다. 흔히, 인간의 기본적인 생활 조건이라고 말하는 ‘의식주’ 문제는 국가의 문제이다. 특별한 사정이 없는 한, 국민들은 ‘의식주’를 누리는 데 장애가 없어야 한다. 하루하루 성실하게 근로하는 사람이 옷 하나 못 사입어 발가벗고 다닐 수 있겠는가, 먹을 게 없어 하루 한 끼니만 먹고 살 수 있겠는가. 집 없는 설움은 발가벗고 다니거나 끼니 굶는 것과 다를 게 없다. 하기에 1가구 1주택 문제는 공공의 문제이다. 국민 개개인의 삶의 질을 외면하지 않는 정부라면, 국가 정책의 최우선으로 1가구 1주택 정책을 집행하는 데 타협이 있을 수 없다.

2, 노무현 정부의 ‘1115대책’은 주택공급확대, 분양가인하, 수요관리강화-주택담보대출규제, 서민주거안정 등을 핵심 내용으로 하고 있다. 주목할 점은 택지공급가격 인하 등으로 분양가를 25% 인하하겠다는 발표이다. 사실 서민들은 집값이 너무 비싸 엄두를 못 낸다. 2005년 기준으로 도시근로자 평균 연소득이 3,900만원인데, 10년 동안 한 푼도 안 쓰고 모아도 내 집 장만이 어렵다. 그래서 대다수는 주택 담보 대출을 끼고 집을 산다. 앞서도 언급했지만, 담보대출-주택구입-담보대출의 사회적 관행은 위험한 악순환이다. 그 악순환은 과다한 ‘집값’이 출발점이다.

과연, 집값은 정당하게 책정되어 있는 것일까? 일단, 정부가 분양가를 25%나 인하할 수 있다고 발표한 것을 보면, 최소한 공공 주택가격은 상당 부분 내릴 수 있는 모양이다.

3, 한편, 정부는 주택담보대출비율(Loan To Value ratio. 이하 LTV) 규제를 강화하겠다고 한다. 그런데 LTV란 금융기관이 주택을 담보로 돈을 빌려주고 돈을 받지 못할 경우를 대비하여 본전용으로 설정한 일종의 주택가치 ‘평가’ 아니던가? 여기서 의문이 든다. 각종 금융기관들이 멍청이가 아닌 바에야 정부의 요구대로 LTV를 설정할 리 없다. 물론, 금융기관 나름의 지표(개인 소득에 따른 총부채 상환비율. Debt To Income. DTI 등)를 가지고 판단하겠지만, LTV 상한선 이하를 적정한 주택 가격으로 가늠할 수 있다. 즉, 현재 LTV로 규제되는 60%~40% 이하가 ‘집값 적정가’ 아니냐는 것이다. 가령, ‘거품’ 집값으로 평당 1,000만원 30평짜리 아파트면 3억인데, ‘적정’가격은 평당 600~400만원 30평짜리 아파트로 1억8천~1억2천 아니냐는 것이다.

4, LTV만을 기준으로 주택가격을 따지는 것은 단순무식함을 안다. 그러나 택지공급가격 등의 인하로 분양가를 25% 낮춰 공급할 수 있다는 정부의 발표를 보며, 여러 측면에서 ‘거품’을 제거할 수 있으며, ‘거품’을 제거해야 한다는 생각이다. 마침 감사원은 토지공사의 5백억원대에 달하는 ‘택지공급 부당이익’과 주택공사의 5백90억원대 ‘저가 마감자재 민원’ 등 건설관련 각종 공기업들의 ‘땅장사’에 대한 감사 결과를 17일 발표하였다. 이른바, 택지조성원가 부풀리기, 건축원가 부풀리기 등 의혹이 제기되던 ‘거품’의 실체가 빙산의 일각처럼 드러난 것이다. 도대체 어디까지가 ‘거품’인가. 아마, 토지공사도 주택공사도 관련 건설회사도 분양업자도 중계업자도 투기꾼도 심지어는 정부마저도 어디까지 원가이고 거품인지 알지 못할 것이다. 다만, ‘거품’의 수혜자는 저들 건설관련업자들이라는 엄연한 사실을 확인해 둔다.

5, 집값 ‘거품’ 속에서 목욕하며 즐기던 이들은 공공이든 민간이든 구분이 없음이 밝혀졌다. 저들의 ‘거품’ 만들기 경쟁에 집값은 터무니없이 치솟았고, 집 없는 서민들은 내 집 마련의 꿈을 접어야만 했었다. 이제 그 게걸스런 ‘거품’을 완전 제거하지 않으면, 전사회적 위기 ‘대버블’이 우리를 기다리고 있을 뿐이다. 연착륙이든 경착륙이든, 우선 거품 제작소로 기능했던 토지공사와 주택공사 등 공기업들의 통폐합을 비롯한 정부의 주택사업 전반에 걸친 일대 혁신과 정책 기조 변화가 불가피하다. 가령, (민간은 차치하고라도) 공공 택지는 전면 무주택 서민을 위한 (임대)주택용지로만 활용하며, 표준건축비를 현장에 엄격 적용하고, 공공이든 민간이든 분양원가내역을 전면 공개하여 ‘거품’을 걷어 내야 할 상황이 되었다.

그러나 그 무엇보다 정부 여당의 ‘집’에 대한 철학이 재정립되어, 1가구 1주택을 강력하게 추진하는 게 가장 중요하다. 기왕 주택 시장에 개입하려면, 똑바로 하라는 얘기이다. 임기가 끝나기 전에 집값을 잡는다고 공언했으면, 철두철미하게 ‘거품’을 제거해야 하는 것 아닌가. 아마도 ‘거품’을 제거한 집값은 LTV 규제 이하일 것이며, 그 수준이라야 성실하게 살아가는 일반 서민들에게도 내 집 마련의 ‘꿈’은 현실화될 것이다. 거품 집값을 LTV 수준으로 낮추는 것! 바로 그 것이 노무현 대통령의 마지막 임무이다. 옷 하나 걸치지 못하고 발가벗고 쫓겨 다니는 대통령이 되지 않으려면, 서민을 위한 마지막 임무에 충실하길 기대한다.

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(통계청 자료를 분석한 심상정 민주노동당 의원의 보고서에 의하면, 1990년부터 2005년까지 15년간 새로 늘어난 주택수 586만5,354채 가운데 53.9%인 316만820채만 무주택 서민에게 돌아갔고, 나머지 46.1%인 270만4,534채는 다주택자의 투기 수요. 2005년 현재 주택보급율 105.9%, 자가점유비율 55.6%, ... 가슴에 손을 얹고, 찬찬히 생각해 보라, 이래도 공급확대가 대안이라고 할 셈인가? 공급확대는 서민들의 삶의 터전이 아니라 투기꾼들의 사냥터로 기능할 뿐이며, 거품 제작소의 이윤추구의 발로일 뿐이다. 과감하게 거품을 걷어내고, 집값을 LTV 규제 수준으로 낮춰라. 그 것이 우리 모두 살 길이다)