이재명 대통령과 청와대가 연일 다주택자 양도소득세 중과 유예를 오는 5월9일로 종료한다는 입장을 확인하며 다주택자들이 보유 주택을 매도하라는 메시지를 내는 가운데 서울 일부 지역에서 호가를 낮춘 급매물이 등장하는 것으로 나타났다. 사진은 3일 서울 송파구 한 부동산 중개업소. 2026.2.3. 연합뉴스
2026년 2월 16일 이재명 대통령이 국민의힘 장동혁 대표의 주택 6채 보유 기사를 공유하면서 “장 대표께 여쭙겠다. 국민의힘은 다주택자를 규제하면 안 되고, 이들을 보호하며 기존의 금융 세제 등 특혜를 유지해야 한다고 보느냐?”고 물었습니다. 그러자 다음 날 장 대표가 이대통령을 향해 다음과 같이 답변했습니다.
<장동혁 “다주택자 마귀로 몰아…李대통령 SNS 선동 애처롭다”>(2026년 2월 19일자 조선일보)
“(다주택자를) 마귀로 몰아세우며 숫자놀음으로 국민의 배 아픔을 자극하는 행태는 하수 정치”라고 반박하고서, “다주택자를 무조건 사회악으로 규정하고 SNS 선동에 매진하는 대통령의 모습이 참으로 애처롭기도 하고 우려스럽다”고 말했다.
대한민국헌법 제119조 제1항은 “대한민국의 경제질서는 개인과 기업의 경제상의 자유와 창의를 존중함을 기본으로 한다”고 규정하고 있습니다. 이에 의할 때 경제적으로 능력이 있다면 ‘주택을 여러 채 소유할 자유’가 헌법상 보장되는 것으로 보입니다. 그렇다면 현재 대한민국에서 집이 없는 사람들은 경제적으로 무능한 것일까요? 장동혁 대표의 말처럼 무능한 무주택자들이 능력 있는 사람들에 대해 배 아파하는 것인가요? 결국 이재명 대통령이 헌법이 규정한 ‘경제상의 자유’를 무시하고 다주택자를 근거 없이 마귀로 몰아세우는 것인가요?
KB부동산 기준 서울아파트 평균매매가격은 2025년 7월 14억 572만 원에서 12월 기준 15억 810만 원으로 상승했습니다. 5개로 나눈 분위별 값은 2025년 8월 기준 1분위 평균 4억 9298만 원, 5분위 평균 32억 6250만 원으로 6.6배에 이릅니다. 3분위 평균값 11억 4000만 원은 실수령액 1000만 원의 월급을 받는 회사원이 10년 동안 하나도 쓰지 않고 저축해야 모을 수 있는 불가능한 돈입니다. 세후 1000만 원의 급여를 받는 사람을 경제적으로 무능력하다고 폄하할 수 있을까요? 결국 지금의 시장은 근로소득자가 주택을 매수하는 것을 사실상 불가능하게 만들었습니다. 설사 집이 없는 장년 세대는 무능력하다고 치더라도, 지금 사회에 진입한 청년 세대는 무슨 이유로 이렇게 턱 없이 높은 집값을 감당해야 할까요? 왜 이렇게 됐을까요? 주택가격이 이렇게 비정상적으로 폭등한 이유는 무엇일까요?
다주택자의 추가매수가 ‘집값 폭등’의 주범
2026년 2월 10일 오세훈 서울시장은 정부의 다주택자 규제 기조에 대해 “시장 본질과 반하는 정책”이라며 “지속 가능성에 대해 회의적”이라고 공격했습니다.
<오세훈 “정부 다주택자 규제, 시장 본질과 반하는 정책”>(2026년 2월 10일자 조선비즈)
오세훈 서울시장은 10일 정부의 다주택자 규제 기조에 대해 "시장 본질과 반하는 정책"이라며 "지속 가능성에 대해 회의적"이라고 했다. 오 시장은 이날 신년 기자간담회에서 '다주택자에 대한 강도 높은 규제가 집값 안정에 의미 있을 것이라고 보느냐'는 질문에 이같이 답했다. 오 시장은 "정부에서 내놨던 이런 식의 대책은 보통 2~3개월 정도 효력이 있다"면서 "그러나 이는 시장의 본질과는 반하는 정책임이 분명하다"고 했다. 그는 "단순 다주택 소유자와 임대 사업자는 구분을 해야 된다는 게 평소 제 지론이다. 부동산도 하나의 재화임은 분명하다"며 "어떤 재화든 공급을 충실히 충분히 해야 되는데 공급을 오히려 억제하고 위축시키는 정책은 길게 보면 지속 가능하지 않다"고 했다. 이어 "주택을 짓는 사업자도 중요하지만 그걸 공급하는 과정에서 이윤을 추구하는 기업들이 분명히 있다"며 "이런 기업들의 이윤 추구 동기를 충분히 자극하고 오히려 유인해 내 많은 주택을 공급할 수 있도록 시장 질서를 조성하는 것이 지속 가능한 정책이고, 바람직한 정책"이라고 했다.
위 주장은 지금까지 전 세계 보수당 정부의 기본적인 주택정책을 함축하고 있습니다. 주택 역시 ‘하나의 재화’이며, 이윤 동기를 자극해서 가격을 높여야 기업이 이윤 추구를 위해 많은 주택을 공급할 수 있다는 것이 그 요지입니다.
주택을 다른 재화와 동등하게 보는 보수당의 시각은 틀렸습니다. 왜냐하면 주택은 절대적으로 공급이 한정된 토지에 부착하여 건축되는 것으로, 공장에서 막 찍어낼 수 있는 다른 재화와 다르기 때문입니다. 더구나 대한민국의 주택보급률은 이미 100%를 넘었습니다. 그럼에도 주택을 왜 더 공급하는 건가요? 단지 기업의 이윤을 보장하기 위해 주택을 더 공급하는 것이라면, 추가 공급되는 주택은 실질적으로 자원을 낭비하는 것일 수밖에 없습니다. 그런데 여기에 아주 이상한 현상이 있습니다. 주택보급률 100%를 넘는 공급과잉의 상태에서 어떻게 집값이 폭등할 수 있었을까요?
신규 주택이 공급되어 무주택 가구가 줄어들면, 주택에 관한 잠재적 수요가 줄어들어 주택가격은 경향적으로 하락해야만 하며, 이것이 일반적인 수요-공급법칙에 따른 가격결정 과정이 될 것입니다. 왜냐하면 주택의 용도는 ‘자연인의 거주’이므로, 1가구가 주택을 매수하면 1개의 주택으로 그 사용 가치는 충족되고, 잉여 주택은 더 이상 사용 가치를 가지지 못하기 때문입니다. 그런데 주택을 절대적으로 필요로 하는 사람은 무주택 가구이지만, 현실적으로 시장에서 주택에 관한 수요량은 무주택 가구수에 비례하지 않고 실제로 주택을 구매할 수 있는 사람의 숫자, 다시 말해 구매력이 뒷받침되는 수요, 즉 유효수요로써 결정됩니다. 그런데 신규 주택이 5년 단위로 대략 150만 호 이상이 공급되었음에도 무주택 가구는 계속 늘어나고 집값은 폭등했고, 오히려 3주택 이상 소유자가 더 늘어났습니다. 왜 그랬을까요?
이미 주택을 소유한 자들이 추가매수를 함으로써 주택시장의 유효수요를 증대시켜 집값 상승을 초래한 것입니다. 국민 절반에 가까운 무주택 가구의 존재는 ‘부동산 불패 신화’의 중대한 재료가 되었고, 다주택자의 탐욕은 가격 하락의 공포를 압도하며 추가매수를 감행케 했습니다. 심지어 그들이 손쉽게 주택을 구매할 수 있었던 가장 큰 이유는 구매력의 근간이 종전 주택을 담보로 한 대출금이었기 때문입니다. 보수당 정부는 다주택자들이 담보대출로 주택을 추가 매수할 수 있도록 LTV(Loan to Value ratio : 담보인정비율)는 높이고 DTI(Debt to Income : 총부채상환비율)는 완화하는 정책을 취하였습니다. 이로써 분양시장의 활황을 유도하여, 건설회사의 이익을 보장함과 동시에 손쉽게 가시적인 경기부양을 획책했던 것입니다.
<“박근혜 정부 부동산정책, 다주택자 ‘7배’ 더 양산했다”…아파트 3채 이상 소유자 4년간 73.2% 급증>(2018년 10월 10일자 뉴데일리경제)
박근혜 정부 4년 동안 아파트 3채 이상 보유한 다주택자의 증가속도가 아파트 1채 소유자 증가 속도보다 7배 정도 빠른 것으로 나타났다. 이는 정부의 부동산 대책이 무주택자보다 다주택자에게 유리했기 때문인 것으로 풀이된다. 10일 국회 국토교통위원회 소속 이규희 더불어민주당 의원이 국토교통부로부터 제출받은 자료에 따르면 아파트를 3채 이상 소유한 사람은 2012년 6만6587명에서 2016년 11만5332명으로 4만8745명(73.2%) 늘었다. 아파트 1채 소유자는 같은 기간 689만9653명에서 764만9048명으로 10.9% 증가해 7배의 차이를 보였다. 아파트 5채 이상 소유자 역시 1만7350명에서 2만4789명으로 42.9% 늘어 1주택자의 4배 가량 높은 증가율이다. 이 의원은 "박근혜 정부 부동산 정책은 성공했지만 집 가진 자가 집을 더 가지는 '아파트 독식화' 현상을 심화시켰다"며 "가진 자와 그렇지 않은 자가 아무런 제재 없이 경기하는 '정글의 시대'였기 때문"이라고 말했다. 실제 2014년 최경환 경제부총리 취임 이후 정부는 LTV(주택담보인정비율)는 최대 60%에서 70%로, DTI(총부채상환비율)는 서울 지역 50%에서 60%로 완화했다. 기준 금리 역시 박근혜 정부 4년 동안 총 4차례 인하해 2.25%에서 1.25%로 낮아졌다.
정부 정책의 영향으로 국민들은 주택담보대출(이하 주담대)을 이용해 집을 사기 시작했다. 주담대 증가율은 2013년 3.4%에서 2014년 10.2%로 증가한 후 2016년 11.2%의 증가율을 보였다. 금액 또한 2012년 404조원에서 2016년 546조원으로 141조원이나 늘었다.
먼저 주택을 선점한 소수가 위와 같은 방식으로 독점을 확대하여 가격을 상승시키고, 주택 자체가 토지에 부착되어 비탄력적으로 공급될 수밖에 없는 이유로 가격을 다시 또 상승시켰던 것입니다. 이러한 독점적 매수 행위를 결코 헌법 제119조 제1항이 규정한 ‘경제적 창의’에 의한 ‘경제상의 자유’라고 부를 수 없습니다. 왜냐하면 생산적 부가가치를 창조하는 것이 아니라, 제한된 부를 약탈하는 것이기 때문입니다. 더구나 주택보급률이 이미 100%를 넘겼음에도 국민 절반 가까이가 무주택 상태여서, 정부와 기업으로 하여금 신규 주택을 계속 건설하게 하고, 이로써 자원의 추가적인 낭비를 반복하고 있습니다.
2024년 기준 무주택 가구와 1주택 가구를 합친 비율이 전체 가구의 85.38%입니다. 그리고 2주택은 248만 1515가구로 11.13%, 3주택 이상자는 77만 8060가구로 3.5%입니다. 그런데 전체 가구의 3.5%에 불과한 3주택 이상자가 전체 주택 수의 37%에 해당하는 855만 2246호를 소유하고 있습니다. 결국 2주택 이상 소유자의 잉여 주택이 1103만 3761호입니다.
국가통계포털(KOSIS)에서 [주택소유지분별 주택소유 가구수]라는 항목을 2015년도부터 작성한 탓에 2015년 이전과 비교하기는 어렵습니다. 앞서 “아파트 3채 이상 소유자가 박근혜 정부에서 73.2% 증가”했다는 2018년 10월 10일자 뉴데일리 기사로 미루어 보건대, 2010년경 3주택 이상자가 소유한 주택은 대략 400만 호 정도로 추정됩니다. 위 통계치가 시사하는 가장 강력한 사실은 2015년부터 2024년까지 증가한 주택 수 338만 700호 중에서, 2주택 소유 주택이 90만 5,800호 증가했고, 3주택 이상 소유 주택이 107만 4,962호가 증가하여, 다주택자에게 10년 동안 약 300만 호가 귀속되었다는 점입니다.
‘다주택 소유’는 ‘무주택자의 권리’를 빼앗는 약탈적 행위
경제학에서 ‘트레이드-오프(trade-off)’는 ‘희소한 자원 때문에 한 가지를 선택하면 다른 선택지를 포기해야 하는 관계’라고 정의됩니다. 일반적으로 하나의 경제주체를 기준으로 발생하는 ‘선택의 상충관계’로 설명되는데, 예를 들어 공부 대신 아르바이트를 선택했다고 가정할 때, 포기하는 행위 자체가 트레이드-오프, 포기한 것의 가치가 기회비용에 해당합니다. 그런데 2001년 노벨상을 수상한 미국의 경제학자 조지프 스티글리츠는 그의 저작 <자유의길 : 경제학은 어떻게 좋은 사회를 만들 수 있는가>에서 복수의 경제주체 사이의 상충관계를 ‘트레이드-오프’의 또 다른 사례로 설명하고 있습니다.
누구를 위한 자유인가? 한 사람의 자유가 다른 사람의 자유를 해치면 어떻게 할 것인가? 옥스퍼드 대학교의 철학자 이사야 벌린(Isaiah Berlin)의 말은 이 문제를 잘 보여 준다. “늑대를 위한 자유는 흔히 양에게 죽음을 의미한다”(10).…한 사람의 자유가 종종 다른 사람의 부자유가 될 수 있다는 것, 다시 말해 한 사람의 자유를 증진하기 위해 종종 다른 사람의 자유가 희생된다는 것이다(30).…자유롭고 고삐 풀린(unfettered) 시장은 ‘선택할 권리’보다 ‘착취할 권리’에 가깝다. 착취는 피착취자의 희생으로 착취자를 풍요롭게 만든다(41).
대한민국의 주택시장은 조지프 스티글리츠가 설명한 트레이드-오프의 전형적인 사례입니다. 좁은 국토로 인해 그 공급이 절대적으로 제한되는 상황에서, 소수가 선제적으로 주택을 독점하여 그 가격을 비정상적으로 폭등시키고, 이로써 나머지 무주택자들로 하여금 주택구매를 불가능하게 만든 지금의 상황이 바로 그것입니다.
토지와 주택을 다량으로 모으는 행위는 봉건시대 귀족이 무력으로 장원을 선취한 것과 경제적으로 유사하며, 그래서 그로 인한 이득은 지대(rent)일 수밖에 없습니다. 그런 점에서 첫째 다주택 소유는 무주택자가 집 1채를 소유할 기회를 방해함으로써 무주택자의 권리를 침해하였습니다. 두 번째로 비정상적인 경로로 집값은 폭등하는 데에 반하여 무주택자의 전세금 가치는 인플레이션과 동반하여 하락함으로써 ‘부의 상대적 전이’, 즉 약탈행위가 진행되었습니다. 다주택 소유는 위와 같은 두 측면에서 ‘무주택자의 권리’를 폭력적인 방식으로 침해하였습니다.
시야를 돌려 35억 원을 호가하는 아파트 1채를 소유한 A와 6억 원짜리 아파트 5채, 합계 30억 원짜리 아파트를 소유한 B가 있다고 가정하겠습니다. 어떤 이는 B씨가 A씨보다 더 비난받는 것은 옳지 않다고 주장합니다. 그렇지 않습니다. 1가구가 1주택을 소유하는 것은 국가가 보장해야 할 권리이고, A로 인해 무주택 가구가 주택소유 기회를 잃은 것도 아니어서 A를 비난하는 것은 적절치 않습니다. 단지 A씨 소유의 주택가격 자체도 앞서 본 것같이 비정상적 과정을 통해 상승한 것이므로, A씨가 주택을 매각할 때 세법에 따른 세금을 납부해야 하는 것은 물론입니다. 문제는 B씨입니다. 그가 잉여 주택 4채를 소유함으로써 무주택 네 가구가 주택매수 기회를 박탈당했으며, 무주택 가구는 자산가치 상승에 반비례하는 전세금 가치 하락의 손해를 입었습니다.
기본권 충돌과 기본권 제한
한 사람의 자유가 다른 사람에게 부자유가 되는 ‘경제학에서의 트레이드-오프 현상’을 헌법학에서는 ‘기본권 충돌 사례’라고 부릅니다. ‘기본권 충돌’이란 서로 다른 기본권이 동시에 주장되면서, 한쪽 기본권을 완전히 보장하면 다른 기본권을 침해하는 상황을 말합니다. 이러한 기본권 충돌이 발생한 경우, 헌법은 침해하는 기본권을 제한함으로써 이를 조정합니다.
좁은 국토로 인해 주택의 공급이 절대적으로 제한되는 우리의 경우, 무주택 상황이 보편적으로 해소되기 전까지 ‘주택 여러 채를 소유할 자유’는 불가피하게 ‘무주택자가 최소한 집 한 채를 소유할 자유’를 침해할 수밖에 없습니다. 더구나 최근 20년 사이에 정부가 유주택자에게 유리한 대출 정책을 시행하여 유주택자의 주택 추가매수가 이루어지고, 이로써 집값이 더욱 폭등했다는 점에서 ‘다주택을 소유할 자유’는 결코 정당화될 수 없습니다. 국민 과반에 육박하는 무주택 가구가 존속하는 상태가 가져올 사회적 불안과 갈등비용을 비교할 때, 다주택 소유를 보장해야 할 경제적 가치는 없습니다. 즉 1가구 1주택이 보편적으로 확립되기 전까지, ‘다주택을 소유할 자유’는 이사야 벌린이 말한 ‘늑대를 위한 자유’일 수밖에 없습니다.
따라서 집값이 비정상적으로 높게 형성되어 발생한 수익을 세금으로 환원시키는 다주택자에 대한 양도세 중과 조치 및 보유세 강화는 대한민국헌법 제119조 제2항 및 제37조 제2항에 근거한 기본권 제한 조치입니다.
대한민국헌법
제37조 ②국민의 모든 자유와 권리는 국가안전보장ㆍ질서유지 또는 공공복리를 위하여 필요한 경우에 한하여 법률로써 제한할 수 있으며, 제한하는 경우에도 자유와 권리의 본질적인 내용을 침해할 수 없다.
제119조 ②국가는 균형있는 국민경제의 성장 및 안정과 적정한 소득의 분배를 유지하고, 시장의 지배와 경제력의 남용을 방지하며, 경제주체간의 조화를 통한 경제의 민주화를 위하여 경제에 관한 규제와 조정을 할 수 있다.
따라서 2026년 3월 1일 “집을 팔고 사는 것은 개인의 자유지만, 그것이 이익이나 손실이 되게 할지는 정부가 정할 수 있다”고 밝힌 이재명 대통령의 언급은 지극히 합헌적인 주장입니다.
<장동혁 겨냥?...李대통령 “다주택, 팔기 싫으면 둬라. 정부정책 불신 선택, 이익 없게 할 것”>(2026년 3월 1일자 헤럴드경제)
이재명 대통령은 “집을 사 모으거나 팔지 않는 사람이 문제가 아니라, 사는 것이 이익이 되도록 정부가 세금, 금융, 규제를 만들었기 때문”이라며 “결국 투기는 투기한 사람이 아니라 투기가 가능하도록 제도를 만든 정치인, 정부가 문제”라고 강조했다. 그러면서 이 대통령은 “세금, 금융, 규제 등 국가 제도를 운용함에 있어 부동산 투기가 불가능하도록, 집을 많이 가지거나 살지도 않을 집을 보유하고 초고가 주택에 사는 것이 경제적 이익을 낳는 것이 아니라 사회공동체에 미치는 부작용에 상응하는 부담이 되게 했다면 부동산투기는 일어날 수 없다”고 역설했다. 그는 또 “다주택이나 투자용 비거주 주택의 매도를 유도하는 것은 도덕적 의무를 요구하는 것이 아니라 지금까지의 정부의 실패 또는 방임을 믿으며 이익을 취해 온 그들에게 불의의 타격을 가하지 않고 피해를 회피할 기회를 주기 위한 것”이라며 “그것이 사회적 비용을 줄이는 길이기도 하기 때문”이라고 말했다. 이 대통령은 이어 “지금까지와는 달리 앞으로는 과거와 같은 선택이 손실이 되도록 세금, 금융, 규제를 철저히 설계할 것이고 그 어떤 부당한 저항과 비방에도 흔들림 없이 시행할 것이라 새로운 합리적 선택의 기회를 주려는 것”이라고 부연했다.
객관적으로 올바른 정책이란 무엇일까요? 그것은 정책 수혜자인 국민 다수의 입장에 서서 그 이익에 부합하도록 정책을 설계하는 것입니다. 현 정부의 주택정책은 지금까지 극단적 소수가 누렸던 ‘다주택을 소유할 자유’를 제한하고, 나머지 대다수가 원했던 ‘최소한 집 한 채를 소유할 자유’를 보장하려는 것입니다. ‘늑대를 위한 자유’를 제한함으로써 나머지 대다수 사람의 자유를 확보하는 것이 정부의 올바른 조치이며, 이것이 ‘민주주의의 길’입니다.
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